Трастовый договор относится к типу правового инструмента , который используется для создания залогового интереса в недвижимом имуществе и недвижимости . В трастовом договоре лицо, желающее занять деньги, передает законное право собственности на недвижимое имущество доверительному управляющему , который удерживает имущество в качестве обеспечения кредита ( долга ) от кредитора заемщику. Право собственности по справедливости остается за заемщиком. [1] Заемщик именуется доверителем, в то время как кредитор именуется бенефициаром. [2]
Транзакции, связанные с трастовыми актами, обычно структурируются, по крайней мере, в теории, так, что кредитор/бенефициар дает заемщику/учредителю доверительного управления деньги для покупки имущества; заемщик/учредитель доверительного управления предлагает деньги продавцу; продавец оформляет дарственный акт, передавая имущество заемщику/учредителю доверительного управления; а заемщик/учредитель доверительного управления немедленно оформляет дарственный акт, передавая имущество доверительному управляющему для хранения в доверительном управлении для кредитора/бенефициара. В действительности держатель эскроу всегда используется, чтобы сделка не была закрыта до тех пор, пока держатель эскроу не получит в свое распоряжение средства, дарственный акт и трастовый акт. Это гарантирует, что транзакцию можно будет легко отменить, если одна из сторон не сможет завершить свою часть сделки.
Документы о доверительном управлении отличаются от ипотечных кредитов тем, что документы о доверительном управлении всегда включают по крайней мере три стороны, где третья сторона владеет юридическим титулом, в то время как в контексте ипотечных кредитов залогодатель передает юридический титул непосредственно залогодержателю. [3] В любом случае справедливый титул всегда остается у заемщика. [1] И ипотечные кредиты, и документы о доверительном управлении по сути являются инструментами обеспечения в форме передачи прав; то есть они, по-видимому, предусматривают на первый взгляд абсолютную передачу юридического титула, но неявно подразумевается, что заемщик сохраняет справедливый титул, а передача прав предназначена лишь для создания обеспечительного интереса. Эта запутанная ситуация является наследием архаичного (и теперь устаревшего) требования общего права livery of seisin , в соответствии с которым английские суды общего права отказывались применять смену сборов или выдвижение фригольд-интересов (то есть залог в течение многих лет, который должен был автоматически расширяться до простого титула, если основной долг не был погашен). [4]
Документ о доверительном управлении обычно регистрируется регистратором или клерком округа , где находится имущество, в качестве доказательства и обеспечения долга. Акт регистрации предоставляет миру конструктивное уведомление о том, что имущество обременено. [5] Когда долг полностью выплачен, бенефициар обязан по закону незамедлительно поручить доверительному управляющему передать законное право собственности на имущество обратно доверителю путем повторной передачи , тем самым освобождая обеспечение долга. [6]
Документы о доверительном управлении являются наиболее распространенным инструментом, используемым при финансировании покупки недвижимости на Аляске , Аризоне , Калифорнии , Колорадо , округе Колумбия , Айдахо , Мэриленде , Миссисипи , Миссури , Монтане , Небраске , Неваде , Северной Каролине , Орегоне , Теннесси , Техасе , Юте , Вирджинии , Вашингтоне и Западной Вирджинии , тогда как большинство других штатов используют ипотеку . Помимо покупок, документы о доверительном управлении также могут использоваться для кредитов , выданных для других целей, где недвижимость просто предлагается в качестве обеспечения, а также используются для обеспечения исполнения контрактов, отличных от кредитов.
Трастовый договор имеет решающее преимущество перед ипотекой с точки зрения кредитора. Если заемщик не выполняет своих обязательств по кредиту, доверительный управляющий имеет право обратить взыскание на имущество от имени бенефициара. В большинстве штатов США трастовый договор (но не ипотека) может содержать специальный пункт о «полномочии продажи», который позволяет доверительному управляющему осуществлять эти полномочия. Примером может служить стандартный пункт о передаче имущества из «единообразного документа» Freddie Mac :
Заемщик безотзывно предоставляет и передает доверительному управляющему в доверительное управление с правом продажи следующее описанное имущество... [7]
В штатах, где применяются положения о «полномочии продажи», суды единогласно постановили, что, составляя трастовый акт с положением о «полномочии продажи», владелец уполномочил доверительного управляющего провести внесудебное взыскание в случае невыполнения обязательств. [8] То есть, в отличие от ипотеки, кредитору не нужно подавать иск на заемщика в суд штата ; вместо этого кредитор/бенефициар просто поручает доверительному управляющему отправлять по почте, размещать, вручать, публиковать и/или регистрировать определенные уведомления, требуемые законом, что завершается «продажей доверительного управляющего», на которой доверительный управляющий продает имущество с аукциона лицу, предложившему самую высокую цену. Право собственности заемщика по праву справедливости обычно автоматически прекращается в силу закона (в соответствии с применимыми законами или прецедентным правом) при продаже доверительным управляющим. Затем доверительный управляющий выдает акт, передающий законный и справедливый титул собственности на имущество в виде простого платежа лицу, предложившему самую высокую цену. В свою очередь, победитель торгов регистрирует акт и становится владельцем записи. Таким образом, преимущество трастовых актов заключается в том, что кредитор может вернуть стоимость обеспечения по кредиту гораздо быстрее и без расходов и неопределенности, связанных с судебным преследованием заемщика, поэтому кредиторы в подавляющем большинстве предпочитают такие акты ипотеке. [2]
Сроки для процесса изъятия имущества по «продаже доверительного управляющего» или «полномочия продажи» существенно различаются в зависимости от юрисдикции. В некоторых штатах очень короткие сроки. Например, в Вирджинии они могут составлять всего две недели. В Калифорнии внесудебное изъятие имущества занимает минимум около 112 дней от начала до конца. Процесс начинается только тогда, когда кредитор или доверительный управляющий регистрирует «уведомление о дефолте», независимо от того, как долго платежи по кредиту не выплачивались. Для некоторых жилищных кредитов, выданных в период с 2003 по 2007 год, из-за текущих экономических условий в калифорнийский закон были внесены поправки, чтобы добавить временные дополнительные 60 дней к процессу. [ необходима цитата ]
Исторически некоторые из этих документов назывались «договорами о доверительном управлении», а другие — «договорами о доверительном управлении», и судебная практика США до 1990 года, как правило, отражает оба варианта использования. В связи с ростом секьюритизации недвижимости в 1990-х годах и переходом от «предоставить с целью удержания» к «предоставить с целью секьюритизации» большинство сделок с жилой недвижимостью теперь совершаются с использованием единообразных инструментов обеспечения, которые последовательно описываются как «договоры о доверительном управлении», чтобы избежать путаницы с настоящими трастами или настоящими документами (т. е. настоящими передачами, а не обеспечительными интересами в форме передач). Таким образом, более точный термин «договор о доверительном управлении» стал преобладающим в судебной практике с тех пор.
Хотя технически ипотека является совершенно другим правовым инструментом (как отмечалось выше), в сфере кредитования недвижимости трастовые договоры часто называют ипотечными кредитами из-за функционального сходства между трастовыми договорами и ипотечными кредитами.
Хотя в акте доверительного управления обычно указано, что заемщик осуществляет «безотзывную» передачу доверительному управляющему, во многих юрисдикциях заемщики часто получают вторые и третьи ипотечные кредиты или акты доверительного управления, которые осуществляют аналогичные передачи дополнительным доверительным управляющим (то есть имущества, которое они уже передали доверительному управляющему по своему первому акту доверительного управления). Как и в случае с ипотекой, акты доверительного управления подчиняются правилу «первый по времени, первый по праву», что означает, что бенефициар первого зарегистрированного акта доверительного управления может лишить права выкупа и аннулировать все младшие акты доверительного управления, зарегистрированные позже по времени. Если это произойдет, младший долг все еще существует, но может стать необеспеченным. Если у должника есть достаточные старшие обеспеченные требования на его активы, ему не хватает капитала или он иным образом неплатежеспособен, младшие залоговые права могут быть полностью аннулированы в случае банкротства.