В коммерческих арендах недвижимости в Соединенных Штатах арендатор, а не арендодатель, обычно несет ответственность за налоги на недвижимость, обслуживание и страхование. В « чистой аренде », в дополнение к базовой арендной плате, арендатор или арендатор несет ответственность за оплату некоторых или всех возмещаемых расходов, связанных с владением недвижимостью. Поскольку арендная плата, взимаемая по чистой аренде, является «чистой» после того, как расходы перекладываются на арендаторов, подлежащих оплате, арендная плата, как правило, ниже арендной платы, взимаемой по « брутто-аренде ».
Типы чистой аренды включают в себя простую чистую , двойную чистую и тройную чистую аренду в зависимости от количества включаемых в них элементов. Термин «чистая аренда» часто используется как сокращенное выражение для любого из этих соглашений. Три наиболее распространенных расхода, которые подлежат возврату, — это налоги на имущество , страхование и техническое обслуживание , часто называемые «тремя сетями». [1] Тройная чистая аренда, включающая три сети, особенно распространена и часто сокращается в письменной форме как « NNN lease », но по-прежнему произносится как «тройная чистая аренда». [2] [3] [4]
Инвестиции в аренду NNN обычно сдаются в аренду одному арендатору и, таким образом, называются STNL или Single Tenant Net Leases. Инвестиции в аренду NNN, однако, могут иметь двух или более арендаторов, и они не будут считаться инвестициями STNL. Примером этого может служить Starbucks и MetroPCS , которые делят здание по двум отдельным договорам аренды NNN, или торговый центр, где все арендаторы обернуты в один договор аренды NNN. Оба примера будут считаться инвестициями в аренду NNN; однако они не будут STNL. Риск дефолта распределяется между более чем одним арендатором в таких сделках NNN (например, если Starbucks или MetroPCS обанкротятся, другой арендатор продолжит платить арендную плату, причитающуюся по их договору аренды NNN). Такие сделки могут привлечь инвесторов, стремящихся распределить риск , хотя простота получения одного чека на аренду от одного арендатора утрачивается.
Другой вариант аренды NNN — это аренда NN или аренда «Net-Net», которая произносится как «дабл нет», где «нет»-суммы обычно представляют собой налог на имущество и страховку. [1] Двойная чистая аренда, как и тройная чистая аренда, обычно, хотя и не всегда, является соглашением с одним арендатором. Однако арендодатель несет некоторые дополнительные финансовые обязательства по обслуживанию. Термин «Чистая аренда» свободно употребляется в отрасли чистой аренды, часто употребляясь применительно к тройной или двойной чистой аренде; [ требуется ссылка ] однако, существует определенное различие между тройной чистой и двойной чистой арендой, хотя некоторые брокеры ошибочно используют термин «Чистая аренда» для описания обоих. Инвестиции в двойную чистую аренду обычно торгуются по немного более высокой ставке CAP , чем инвестиции в тройную чистую аренду из-за расходов на обслуживание, за которые несет ответственность арендодатель. Совершенно новые сделки NN с долгосрочными гарантиями застройщика , покрывающими крышу и иногда конструкцию, могут быть привлекательны для инвесторов, ищущих более высокую прибыль. [5] [6]
Самый большой риск, связанный с арендой NNN, заключается в том, что арендатор прекращает аренду или не возобновляет ее, что может привести к убыткам. Существует несколько факторов, используемых для определения рискованности аренды, включая оставшийся срок аренды и кредитоспособность арендатора. [7]
В одном из вариантов договора аренды NNN, « обязательная аренда NNN » (иногда называемая арендой «истинной тройной нетто» или «абсолютной тройной нетто»), арендатор не может расторгнуть договор аренды или требовать каких-либо скидок по арендной плате ни при каких обстоятельствах, положение, которое снижает некоторые риски для арендодателя. [8]
Инвесторы могут извлечь выгоду из аренды недвижимости NNN различными способами. В аренде NNN арендаторы берут на себя ответственность за основные расходы, такие как ремонт HVAC и крыши, что позволяет снизить эксплуатационные расходы для арендодателя. Обычно аренда NNN имеет более низкие ставки арендной платы за квадратный фут, что увеличивает пул арендаторов, когда арендодатель готов сдать недвижимость в аренду. Для определенных арендаторов арендодатели часто изменяют аренду, обеспечивая большую гибкость и более высокое удержание арендаторов. [9]
Большинство инвесторов на сегодняшнем рынке чистой аренды предпочитают инвестиции, которые являются действительно пассивными; [ требуется ссылка ] поэтому абсолютная чистая аренда является требованием для многих из этих инвесторов. Инвесторы предпочитают держать эти активы долгосрочно, что означает, что, вероятно, есть некоторое обслуживание износа, а также крыша, которую нужно будет заменить в какой-то момент. При абсолютной чистой аренде риск расходов, связанных с обслуживанием здания, переходит исключительно к арендатору, что позволяет арендодателю получить 100% пассивные инвестиции. [9]
В своей простейшей форме обмен 1031 представляет собой стратегию отсрочки уплаты налогов для сделок с недвижимостью, в которой владелец недвижимости или инвестор продает одну недвижимость и покупает другую в течение определенного периода времени. Однако транзакция должна квалифицироваться как обмен «подобного рода». [10]
Стоимость чистых инвестиций в аренду определяется стоимостью недвижимости, стоимостью кредитного арендатора и стоимостью самой аренды.
Инвестиции в аренду NNN по сути являются облигациями с защитой от инфляции , гарантированными арендатором кредита, а не государственным или местным муниципалитетом . Арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю, в то время как недвижимость (и часто повышение арендной платы, предусмотренное в аренде) обеспечивает инвестору защиту от инфляции. Инвестиции в аренду NNN предоставляют такие же налоговые преимущества , как и не облагаемые налогом муниципальные облигации, не вынуждая инвестора соглашаться на более низкую доходность. [12] Если бы инвесторы купили облигацию на вторичном рынке и продали ее с прибылью спустя годы, им пришлось бы платить налог на прирост капитала с прибыли независимо от того, освобождена ли облигация от подоходного налога или нет. Это не относится к инвестициям в аренду NNN, потому что, хотя они структурированы как облигация, они все равно считаются инвестициями в недвижимость и, следовательно, могут амортизироваться таким же образом, как и аналогичная доходная коммерческая недвижимость. Налоги на доход, который они генерируют, могут быть уменьшены или отложены в течение срока службы актива. Инвесторам, конечно, придется платить налоги на возвратную амортизацию при продаже имущества; Однако это можно обойти, используя обмен 1031, купив подобную недвижимость. [13] [14] Арендованные инвестиции NNN также являются финансируемыми, что позволяет инвестору использовать кредит своего арендатора, а также создавать вычитаемые из налогооблагаемой базы процентные платежи. [15]
{{cite journal}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка ){{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка ){{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )