В сфере коммерческой недвижимости , особенно в Соединенных Штатах, чистая аренда требует от арендатора оплаты, в дополнение к арендной плате , некоторых или всех расходов на имущество, которые обычно оплачиваются владельцем имущества (известным как «арендодатель» или «арендодатель»). [1] К ним относятся такие расходы, как налоги на имущество , страхование , техническое обслуживание, ремонт и эксплуатация , коммунальные услуги и другие пункты. [2] [1] Эти расходы часто подразделяются на «три сети»: налоги на имущество, страхование и техническое обслуживание. На американском языке аренда, при которой все три из этих расходов оплачиваются арендатором, известна как тройная чистая аренда , аренда NNN или сокращенно тройная N , иногда пишется NNN .
Термин «чистая аренда» отличается от термина « брутто-аренда ». В чистой аренде владелец недвижимости получает арендную плату «чистой» после оплаты расходов, которые должны быть переложены на арендаторов. В брутто-аренде арендатор платит валовую сумму арендной платы, которую арендодатель может использовать для оплаты расходов или любым другим способом, который сочтет нужным. Валовая аренда обычно имеет более высокие арендные ставки, чтобы возместить некоторые из этих расходов в строке арендной платы, в отличие от чистой договоренности.
Точные пункты, которые должен оплатить арендатор, обычно указываются в письменном договоре аренды . Для объектов, которые сдаются в аренду более чем одному арендатору, например, в торговом центре , расходы, которые перекладываются на арендаторов, обычно пропорционально распределяются между арендаторами на основе размера (площади в квадратных футах) площади, занимаемой каждым арендатором. Существует множество вариантов с возможностью контролировать любые годовые изменения в сборах и т. д.
В сфере коммерческой недвижимости существуют стандартные названия различных видов затрат, переносимых на арендатора при чистой аренде.
В единой чистой аренде (иногда сокращенно Net или N) арендатор или съемщик несет ответственность за уплату налога на имущество . Обычно это не распространено. [ необходима цитата ]
В двойной чистой аренде (Net-Net или NN) арендатор или съемщик несет ответственность за налог на имущество и страхование здания. Арендодатель или домовладелец несет ответственность за любые расходы, понесенные на структурный ремонт и обслуживание общих зон.
Аренда с тройной нетто (triple-Net или NNN) — это договор аренды недвижимости, по которому арендатор или лизингополучатель соглашается платить все налоги на недвижимость, страховку здания и техническое обслуживание (три «нетто») на недвижимость в дополнение к любым обычным сборам, ожидаемым по соглашению (аренда, коммунальные услуги и т. д.). В таком договоре аренды арендатор или лизингополучатель несет ответственность за все расходы, связанные с ремонтом и обслуживанием любой общей зоны (также известной как CAM — Common Area Maintenance ). Плата за CAM обычно оговаривается заранее как фиксированная сумма в долларах за квадратный фут.
Эта форма аренды чаще всего используется для коммерческих отдельно стоящих зданий. Однако она также использовалась в односемейной жилой арендной недвижимости.
Обязательная аренда ( также называемая «абсолютной тройной чистой арендой», «истинной тройной чистой арендой», «аренда на случай чрезвычайной ситуации» или «абсолютная чистая аренда») является наиболее экстремальной вариацией тройной чистой аренды, где арендатор несет все мыслимые риски, связанные с недвижимостью. В частности, эти дополнительные риски включают обязательства по восстановлению после несчастного случая, независимо от адекватности страховых выплат, и по уплате арендной платы после частичного или полного отказа. Эти договоры аренды не могут быть расторгнуты арендатором, и не допускается снижение арендной платы. Концепция заключается в том, чтобы сделать арендную плату абсолютно чистой при любых обстоятельствах, эквивалентной обязательствам по облигации : отсюда и прозвище «на случай чрезвычайной ситуации». Примером такого типа аренды может служить соглашение об обратной аренде , в котором розничный торговец арендует обратно здание, которым он ранее владел, и продолжает управлять магазином. [3]
Облигационные лизинги обычно используются в так называемых кредитных арендных лизинговых сделках, где основным фактором стоимости является не столько недвижимость, сколько непрерывный денежный поток от обычно инвестиционно-оцененного «кредитного» арендатора. Поскольку инвестиции в облигационный лизинг предлагают такой низкий риск, более высокие инвестиционные ставки могут указывать на восстановление не только рынка облигаций , но и всего рынка недвижимости . [4]
«Аренда земли» — это еще один вариант чистой аренды. В рамках аренды земли землевладелец сдает землю в аренду арендатору, что дает арендатору возможность построить здание. Затем арендатор будет иметь право аренды на имущество. В рамках аренды земли арендатор обычно платит за те же вещи, за которые он платит по тройной чистой аренде или кабальной аренде. Как правило, право собственности на здание возвращается землевладельцу по завершении аренды. [5]
Обычно здания, в которых арендодатели используют тройную чистую аренду (NNN), являются «инвестициями в акционерный капитал», а не «инвестициями в денежный поток». Например, владелец будет финансировать значительную часть покупной цены недвижимости и выплачивать полученную ипотеку с ежемесячной арендной платой арендатора. Обычно остается небольшая сумма в качестве ежемесячной прибыли для владельца (положительный денежный поток), но большая инвестиционная отдача исходит от налоговых щитов , предоставляемых владельцу за счет использования кредитного плеча или заемных средств. Полученная недвижимость затем продается после периода формирования акционерного капитала, обычно пяти лет — типичный срок коммерческой ипотеки.
{{cite web}}: |last=имеет общее название ( помощь )