Земельный банкинг – это практика объединения земельных участков для будущей продажи или застройки .
В то время как во многих странах земельный банкинг может относиться к различным схемам частных инвестиций в недвижимость , в Соединенных Штатах это относится к созданию квазиправительственных окружных или муниципальных органов власти, которым поручено управлять инвентаризацией излишков земли.
В некоторых случаях эта практика рассматривается как мошенничество: земля продается по цене выше ее рыночной стоимости, а ее потенциал будущей прибыли преувеличивается.
Земельные банки — это квазиправительственные организации, созданные округами или муниципалитетами для эффективного управления и перепрофилирования инвентаря недостаточно используемой, заброшенной или изъятой недвижимости . Им часто наделяют полномочиями, которые позволяют им достигать этих целей способами, которые не могут сделать существующие правительственные учреждения. Хотя «модель» земельного банка получила широкую поддержку и была реализована в ряде городов, она реализуется по-другому, чтобы наилучшим образом удовлетворить потребности муниципалитета, государства и местного правового контекста, в котором она была создана. [1]
Земельный банкинг зародился в 1920-х и 1930-х годах как средство предоставления дешевой земли под жилье и обеспечения упорядоченного развития. [2] Период деиндустриализации в Соединенных Штатах в сочетании с усилением субурбанизации в середине 20-го века оставил во многих американских городах большое количество пустующих и разрушенных промышленных, жилых и коммерческих объектов . Начиная с начала 1970-х годов муниципалитеты начали искать решения, позволяющие справиться с упадком или стимулировать возрождение некогда процветающих городских кварталов. Первый земельный банк был создан в Сент- Луисе в 1971 году . широкое внедрение – особенно после успеха Земельного банка округа Дженеси . В 2009 году Департамент жилищного строительства и городского развития опубликовал отчет, в котором земельные банки рассматриваются как модель передовой практики для муниципалитетов, справляющихся с последствиями краха рынка недвижимости в результате финансового кризиса 2007 года и последовавшего за ним кризиса потери права выкупа . [3]
Земельное банковское дело возникло в конце 17 века на Британских островах и ранее было прерогативой землевладельцев или застройщиков, таких как Николас Барбон . Многие авторитетные коммерческие строительные компании успешно занимаются банковским обслуживанием земли для будущих строительных проектов. Компании также приобретают земельные участки и легко делят их на более мелкие участки, а затем предлагают эти участки на продажу индивидуальным инвесторам. Эта относительно новая практика в Великобритании не подпадает под контроль Управления финансового надзора . Многие люди с осторожностью относятся к этой форме инвестиций, поскольку многие земельные банковские компании обанкротились или были закрыты. В настоящее время не зарегистрировано никаких подтвержденных аудитом успехов в банковском обслуживании земельных участков в Великобритании, несмотря на то, что в период с 2002 по 2007 год Великобритания пережила крупный бум недвижимости. [4]
Схема земельного банковского дела, являющаяся схемой коллективного инвестирования , является «регулируемой деятельностью» [5] для целей Закона о финансовых услугах и рынках 2000 года и, согласно разделу 19(1), может осуществляться в Великобритании только физическим лицом. кто либо уполномочен, либо освобожден. Статья 26 предусматривает, что соглашение, заключенное лицом в нарушение этого правила, не имеет исковой силы, и любые выплаченные ему суммы могут быть возмещены вместе с компенсацией любых понесенных убытков. После недавнего введения в действие этого постановления FCA многие компании, продающие земельные участки в Великобритании, переехали за пределы Европейского Союза и предлагают земельные участки только тем лицам, не являющимся резидентами Великобритании, которые не защищены правилами FCA.
После внесения изменений в Закон о регистрации земли был образован ряд компаний, предлагающих земельные участки в Великобритании в качестве инвестиций. Обычно это земли с зеленым поясом , природоохранные , пойменные , сельскохозяйственные или охраняемые земли, непригодные для освоения. Не зарегистрировано ни одного успешного заявления на получение разрешения на строительство для участков, проданных в рамках таких схем коллективного инвестирования.
Инвесторы в схемах инвестирования в земельные участки в Великобритании понесли значительные убытки. Большое количество британских компаний, предлагающих земельные участки в Великобритании, обанкротились или были закрыты Управлением финансовых услуг (FSA) или другими органами. [6] [7] [8] Некоторые компании теперь переехали в офшоры после расследования FSA. Некоторые компании сейчас предлагают земельные участки в Великобритании в таких местах, как Дубай или Сингапур, где местные власти не регулируют такую деятельность или не осознают высокий риск инвестиций. В июне 2010 года Валютное управление Сингапура (MAS) выпустило предупреждение [9] о схемах земельных банковских участков, предупреждая, что они могут быть мошенничеством, с особым акцентом на компании, предлагающие землю из Великобритании и Канады.
Представитель компании может связаться с человеком по телефону, во временных киосках торгового центра или на выставках недвижимости и предложить стратегические инвестиции в землю в Великобритании. Очень часто статистика правительства или промышленности Великобритании, близость земли к застроенным территориям или недавняя история цен на жилье в Великобритании цитируются как демонстрация того, почему земельный участок является отличной инвестицией. Устное общение часто указывает на то, что земля быстро получила одобрение на строительство и имеет большой потенциал в качестве земли под застройку. При ценообразовании на землю обычно учитываются утвержденные цены на землю под застройку на пике рынка. Очень часто земельная банковская компания представляет подробные планы жилищной застройки на участке. Эти планы часто называют «предварительно утвержденными», «концепцией» или «предварительной разработкой». Продавец сосредоточится на потенциальной будущей стоимости земли по сравнению с текущей ценой продажи.
Никогда не упоминается стоимость зеленых поясов или сельскохозяйственных земель, вопросы, связанные с долгосрочным содержанием или коллективной продажей крошечных участков земли. Цена продажи обычно увеличивается в 10–100 раз по сравнению с текущей стоимостью земли. Показанные планы не имеют юридической силы в соответствии с законодательством Великобритании о планировании и не могут рассматриваться как показатель прогресса в процессе планирования. Никаких письменных договорных обещаний о разрешении на строительство никогда не дается, несмотря на типичный крайний оптимизм продавца. Продавец обычно никогда не упоминает, что эта земля находится под охраной или является зеленой зоной и не может быть застроена в соответствии с действующими правилами планирования. Обычно нет возможности получить разрешение на строительство в разумные сроки.
Инвестор может в конечном итоге заплатить значительную сумму денег за небольшой участок земли с низкой стоимостью, который имеет очень высокий риск остаться неосвоенным. Как только широкая общественность узнает о нежизнеспособности предлагаемой схемы инвестирования в земельные участки, реальная ценность отдельных участков падает. Обычно за этим следует полная ликвидация компании, занимающейся земельным участком, или ее переезд в другую юридическую юрисдикцию.
Для клиентов, которые проявляют готовность приобрести такие схемы, также могут быть попытки продать дополнительные банковские продукты на основе земельных участков в других местах или другие высокодоходные инвестиционные программы . Клиентов также можно добавлять в списки лохов , которые затем продаются другим компаниям, предлагающим аналогичные схемы. В случае банкротства компании, занимающейся земельным банком, инвесторам участков также могут быть предложены услуги по восстановлению инвестиций или планированию за определенную плату. Такие услуги обычно являются мошенническими или неэффективными и приводят к дальнейшей потере денег инвестора.
Документальный фильм « Вы и ваши» , впервые вышедший в эфир на BBC Radio 4 в декабре 2006 года, [10] подверг критике услуги, предлагаемые многими земельными банковскими компаниями в Соединенном Королевстве, предполагая, что они обманывают своих клиентов. Мошенничество с земельными банками основано на очень низкой вероятности того, что какой-либо из участков получит разрешение на строительство, и на очень высокой норме прибыли, полученной от земельных участков, при этом продавец использует вводящую в заблуждение маркетинговую тактику, чтобы убедить покупателей в том, что они делают разумные инвестиции.
Ключевая стратегия, используемая при продаже земельных участков в Великобритании, заключается в том, что, поскольку клиент владеет земельным участком, он не может потерять свои деньги. Земельная банковская компания обычно предлагает резкое ежегодное увеличение стоимости земельных участков и очень оптимистичные сроки для успешного планирования. Они никогда не предусматриваются договором. Обычно земельная банковская компания продает земельный участок по цене, в 15–100 раз превышающей текущую рыночную стоимость незастроенной земли. [11] Покупатель может заплатить 15 000 фунтов стерлингов за земельный участок, текущая рыночная стоимость которого составляет всего 500 фунтов стерлингов. Исходя из этого, большая часть инвестиций осуществляется не в землю, и небольшой процент ежегодного увеличения стоимости земельного участка бессмысленен. Фактические инвестиции заключаются в предлагаемой услуге по доставке в будущем ценной утвержденной земли под застройку. Если эта услуга никогда не оказывается или не оказывается успешной, оставшийся земельный актив обычно бесполезен. В случае банкротства или исчезновения компании-продавца владелец участка не сможет экономически выгодно продать участок, поскольку административные усилия и стоимость продажи обычно превышают стоимость земельного участка.
Многие земельные банковские компании нацелены на жертв за пределами Соединенного Королевства, особенно в Канаде , Сингапуре , Таиланде , Брунее и Малайзии . Жители этих стран могут быть наивными в отношении рынка недвижимости Великобритании и местных правил планирования, таких как зонирование зеленым поясом .
В 2008 году земельная банковская фирма UKLI была передана в управление из-за неплатежеспособности, несмотря на то, что она взяла 69 миллионов фунтов стерлингов у 4500 человек за земельные участки. [ нужна цитата ] Land International была закрыта в 2008 году после того, как инвесторы потеряли 10 миллионов фунтов стерлингов, [12] и те же участки Land International позже были выставлены на продажу в Азии. [13] В 2010 году Land International (Дальний Восток) обанкротилась, в результате чего инвесторы потеряли 6 миллионов сингапурских долларов (2,5 миллиона фунтов стерлингов). [14] Депутат Дэвид Хит потребовал проведения дебатов в Палате общин после предложения 209 участков в деревне Дин , заявив, что «хотя банковское дело земли не является незаконным, оно, несомненно, является мошенничеством». [15]
Земельный кадастр Великобритании выпустил пресс-релиз [16] 15 января 2009 года, информируя потребителей о том, что Земельный кадастр опубликовал руководство, предупреждающее против инвестиционных схем земельных банков. Глава отдела корпоративного юридического обслуживания Земельного реестра Майк Уэсткотт Радд заявил, что общественность «вводится в заблуждение относительно перспектив получения разрешения на строительство», при этом известные банки и застройщики ложно упоминаются в качестве партнеров по проекту, и что в некоторых случаях подделываются земельные права. Документы реестра были представлены, чтобы предположить, что разрешение на планирование существовало там, где его не было.
В результате серьезных разногласий и освещения в средствах массовой информации, многие директора и должностные лица вовлеченных компаний были привлечены к ответственности и приговорены к тюремному заключению по решению суда. [17] [ нужна ссылка ]
В 2011 году штат Нью-Йорк принял закон о земельных банках, разрешающий создание некоммерческих организаций в каждом округе, которые будут приобретать право собственности на пустующие заброшенные дома, чтобы их можно было реабилитировать, продать или снести в установленном порядке. Многие округа северной части штата, включая округ Эри , округ Онондага , округ Скенектади и округ Олбани, покинули дома, когда люди переехали в пригород. Некоторые объекты недвижимости были заброшены из-за задолженности по налогам, и город получил право собственности. [18]
Недавнее соглашение , подписанное роботом, дало генеральному прокурору Эрику Шнайдерману средства для финансирования земельных банков в Скенектади и Олбани. [19]
В штате Мичиган также существует программа земельных банков. [20] В 2009 году Огайо принял закон о земельном банке.
Земельный банкинг как инвестиция не является чем-то новым для Америки. Несколько миллиардеров, добившихся успеха самостоятельно, начали с покупки больших участков в Калифорнии, где еще не было возможностей для развития. Такие люди, как Боб Хоуп и Дональд Трамп, получили огромные выгоды от покупки больших площадей и удержания собственности до тех пор, пока рынок не принесет значительную прибыль при продаже. Однако в США также имело место множество случаев мошенничества с землей, например, большие территории болотистой местности Флориды были проданы как пригодные для строительства недвижимости.
Мошенничества с землей во Флориде берут свое начало еще во Флоридской земельной лихорадке 1920-х годов. Сегодня во многих округах Флориды есть следы этих земельных мошенничеств. Округ Полк , штат Флорида , особенно пострадал от мошенничества с земельными банками. Округ Полк, расположенный между городом Тампа в округе Хиллсборо, штат Флорида, и городом Орландо в округе Ориндж, штат Флорида, был рассадником спекулятивного освоения земель. Округ Норт-Полк находится в нижней части Зеленого болота . Штат Флорида объявил Зеленое болото «землей, вызывающей серьезную озабоченность государства». В период с 1970-х по конец 1980-х годов «Зеленое болото» продавалось как подходящее для строительства недвижимости. Развитие Disney World и полученная им привлекательность стали инструментом продаж, призванным убедить людей покупать участки в один акр по высоким спекулятивным ценам. Эти цены варьировались от 2000 до 15 000 долларов за акр. Мошенничества с земельными банками во Флориде продолжаются и сегодня, и в основном они осуществляются за пределами Соединенных Штатов. Неосторожным иностранным клиентам продаются земли Флориды за пределами границ США посредством договоров купли-продажи.
В декабре 2008 года, в разгар мирового финансового кризиса , Совет по обзору иностранных инвестиций (FIRB) смягчил законы, касающиеся иностранных инвестиций в австралийскую недвижимость. В соответствии с предыдущим законодательством временным резидентам разрешалось приобретать недвижимость для целей основного места жительства только на сумму до 300 000 долларов США. Согласно новым законам, действующим с февраля 2009 года, этот денежный лимит был снят.
В марте 2010 года управляющий Резервного банка Австралии объявил, что отслеживает влияние изменения правил на рынок жилья. [21]
24 апреля 2010 года помощник сенатора-казначея Ник Шерри объявил об ужесточении законов об иностранных инвестициях в результате общественной реакции на изменения, внесенные годом ранее. Хотя они по-прежнему имеют право на покупку недвижимости любой стоимости, временные резиденты теперь должны продать свое жилье после выезда из страны и сообщать обо всех покупках Совету по обзору иностранных инвестиций, что фактически устраняет эту лазейку в земельном банке. Однако иностранным компаниям разрешено приобретать недвижимость для размещения местного персонала.
Иностранные физические лица могут создать зарегистрированную компанию с единственной целью приобретения недвижимости в Австралии и активно обходить эту лазейку. [22]
По состоянию на 20 апреля 2010 г. COAG согласился с тем, что Рабочая группа по реформированию жилищного предложения и доступности к середине 2010 г. расширит работу по земельному аудиту, чтобы изучить «недоиспользуемые частные владения большими земельными участками». [23]
В то время как большинство земельных банков основано на перспективе расширения городских территорий за счет сельских территорий, в различных частях мира сельскохозяйственные земли расширяются за счет целинных земель. Покупка целинной земли, которая была определена как пригодная для сельского хозяйства из-за ее климата, топографии и свойств почвы, когда покупатель не имеет намерения обрабатывать землю самостоятельно или сдавать ее в аренду, будет считаться банковским обслуживанием сельскохозяйственных земель.
Такие земли часто находятся довольно далеко от существующей инфраструктуры при покупке инвестором земельного банка, поэтому цены на них низкие. Инвестор ожидает, что благодаря природному продуктивному потенциалу региона будет развиваться сельскохозяйственная инфраструктура (достаточное количество дорог, специализированные подрядчики, зернохранилища), при этом больше земель будет возделываться, а стоимость земли будет увеличиваться.
Банки сельскохозяйственных земель существуют там, где все еще существуют большие участки плодородных целинных земель, где их стоимость низка и где законодательство допускает крупные земельные владения (свободное владение) отечественными и иностранными инвесторами. Типичными странами для таких инвестиций в последние годы были Аргентина , Бразилия , Уругвай , Парагвай [24] , где цены на землю соответственно выросли. [25]
Хотя представление о том, что плодородные земли в мире являются ограниченным и ценным активом, ни в коем случае не ново, оно привлекло новое внимание общественности и средств массовой информации во время глобального продовольственного кризиса , когда были придуманы такие фразы, как пик пшеницы или пик почвы [26] .
{{cite web}}: CS1 maint: архивная копия в заголовке ( ссылка )