В имущественном праве и недвижимости будущий интерес — это законное право на владение имуществом, которое не включает право на текущее владение или пользование имуществом. Будущие интересы создаются при формировании отменяемого имущества ; то есть имущества с условием или событием, вызывающим передачу права собственности. Распространенным примером являются отношения между арендодателем и арендатором. Арендодатель может владеть домом, но не имеет общего права входить в него, пока он сдается в аренду. Условия, вызывающие передачу права собственности, сначала арендатору, а затем обратно арендодателю, обычно подробно изложены в договоре аренды .
В качестве немного более сложного примера предположим, что O является владельцем Blackacre . Рассмотрим, что происходит, когда O передает собственность «A на всю жизнь, затем B». Лицо A приобретает владение Blackacre. Лицо B не получает никаких прав на владение Blackacre немедленно; однако после смерти лица A владение перейдет к лицу B (или его имуществу, если он умер до лица A). Лицо B имеет будущий интерес в собственности. В этом примере событием, инициирующим передачу, является смерть лица A.
Поскольку они передают права собственности, будущие интересы обычно могут быть проданы, подарены , завещаны или иным образом отчуждены бенефициаром ( но см. раздел «Наделение правами» ниже). Поскольку права наделяются в будущем, любое такое распоряжение произойдет до того, как бенефициар фактически вступит во владение имуществом.
В общем праве признаются пять видов будущих интересов : три у передающей стороны и два у принимающей стороны. [1]
Наделение правами означает предоставление человеку немедленного права на настоящее или будущее пользование имуществом. Проще говоря, у человека есть право на переданный актив, который не может быть отнят третьим лицом, даже если он еще не владеет активом. Когда право, интерес или титул на настоящее или будущее владение законным имуществом могут быть переданы его держателем любой другой стороне, это называется переданным интересом по отношению к этому держателю.
Личная заинтересованность может быть одного из трех типов:
Лицо может отказаться от или отчуждать только те права, которые гарантированно перейдут в собственность. Это правило соответствует политике, согласно которой лицо не должно иметь права продавать вещь, которой оно не владеет напрямую. Права, которые не гарантированно перейдут в собственность, подпадают под правило против бессрочных прав .
Возврат происходит, когда предоставленное имущество полностью переходит в собственность дарителя.
Возврат не подпадает под правило против бессрочного права собственности, поскольку будущие интересы О являются абсолютно законными.
Существует возможность возврата, когда имущество возвращается к дарителю, если условие нарушено. Возможность возврата может следовать только за просто определяемой платой.
Этот тип будущих процентов может следовать только за fee simple determinable . Наделение будущими интересами определяется в момент предоставления, поскольку возврат происходит автоматически, если условие нарушено — следовательно, возможность возврата не подпадает под правило против бессрочности .
Этот тип будущих процентов следует за fee simple, подлежащим последующему условию . Даритель имеет право прекращения, когда имущество может вернуться к дарителю, если условие нарушено , и даритель решает истребовать имущество. Этот тип гранта может иметь место, когда даритель хочет иметь возможность решать серьезность нарушения.
Этот тип будущих процентов следует за простом платежом, подлежащим последующему условию . Чтобы понять, почему, учтите, что для того, чтобы сохранить Blackacre, A должен продолжать выполнять условия гранта (не употребляя алкоголь). Если A не сможет «не употреблять алкоголь», это условие повлечет за собой последующую потерю прав A в Blackacre.
Остаток — это будущий интерес в третьей стороне, который переходит к первоначальному получателю гранта по естественному завершению гранта. Это интерес в имуществе, который «остается» или остается после того, как первоначальный получатель гранта перестает им владеть. Например, грант O «для A пожизненно, затем для B» создает остаток в B. Существует два типа остатков: переданный и условный.
Остаток , переданный в собственность, создается, когда имущество предоставляется как прямому получателю, так и указанному третьему лицу, и не подчиняется условиям, предшествующим вступлению во владение третьего лица.
Примечание: иной результат был бы получен, если бы грант был "O для A пожизненно, затем для B, если B и C не состоят в браке (на момент смерти A)". В этом случае интерес B не будет утрачен, даже если B развелся бы с C, поскольку он мог бы снова жениться на C до смерти A. Последующее условие - это положение дел (женат на C) в определенное время (смерть A), а не событие (развод), произошедшее до определенного времени (смерть A).
Условный остаток создается, когда остаток не может быть полностью передан в момент предоставления. Обычно это происходит в двух ситуациях:
Законодательные органы и суды, как правило, отдают предпочтение закрепленным остаткам, а не условным остаткам, чтобы уменьшить неопределенность в неоднозначных грантах и ускорить процедуру утверждения завещания .
Исполнительный интерес — это будущий интерес, принадлежащий третьей стороне-получателю (т. е. кому-то, кроме лица, предоставляющего право), который либо прекращает чужой интерес, либо начинается через некоторое время после естественного прекращения предшествующего имущества. Исполнительный интерес наделяется любым последующим условием, за исключением естественного прекращения прав первоначального получателя. Другими словами, исполнительный интерес — это любой будущий интерес, принадлежащий третьей стороне, который не является остатком .
Исполнительные права обычно возникают, когда лицо, предоставляющее право, передает имущество одному лицу при условии, что оно использует его определенным образом. Если лицо не использует его должным образом, имущество переходит к третьему лицу. Существует два различных типа исполнительных прав: смещающиеся и выскакивающие . Ограничения по исполнению, передающие право собственности от лица, предоставляющего право, к третьему лицу, называются выскакивающими исполнительными правами , а те, которые переходят от получателя к третьему лицу, называются выскакивающими исполнительными правами .
Переходящий исполнительный интерес отсекает кого-то, кроме лица, предоставляющего право. Например, если O передает имущество «А, но если В вернется из Флориды в течение следующего года, то В»; здесь у В есть переходящий исполнительный интерес, а у А есть простое вознаграждение, зависящее от этого переходящего исполнительного интереса. Переходящий исполнительный интерес может быть основан на любом событии, независимо от того, находится ли это событие под контролем одной или другой стороны, или если это внешнее событие, не находящееся под контролем ни одной из сторон. Например, передача «А, но если имущество когда-либо будет использоваться в качестве коммерческой молочной фермы, то В» оставит А контроль над условием; пока А не использует имущество запрещенным образом, оно останется ее. И наоборот, передача «А, но если В получит юридическое образование, то В» дает В полный контроль над распределением имущества; если В сможет выполнить условие, В получит имущество независимо от того, что сделает А. Наконец, интерес может сместиться в зависимости от полностью внешнего события, например, «К А, но если « Кливленд Браунс» выиграют Суперкубок , то к В».
Если передача права собственности А осуществляется на ограниченный срок или на весь срок жизни А, то условие, приводящее в действие исполнительный интерес, должно наступить в течение этого срока, в противном случае имущество будет возвращено лицу, предоставившему право.
Возникающий исполнительный интерес лишает права собственности дарителя в пользу получателя. Например, O передает A пожизненно, а через год после смерти A — B и его наследникам. O будет иметь годовой интерес, который возникнет/прекратится через год после смерти A и перейдет к B, получателю.
Предположим, что Б 15 лет.
Даритель никогда не сохраняет конечный будущий интерес, если присутствует условие исполнения. Если условие исполнения никогда не выполняется, первоначальный получатель сохраняет интерес, в то время как если условие выполняется, интерес переходит к третьей стороне. Однако даритель может иметь будущий владельческий интерес.
Исполнительные права подчиняются правилу против бессрочности , которое дисквалифицирует любые права, которые могут вступить в силу более чем через двадцать один год после смерти каждой стороны, которая жила на момент создания права. Однако, если все потенциальные бенефициары вступления в силу названы, правило никогда не будет нарушено. Таким образом, имущество не может быть передано «А и ее наследникам, но если на имуществе употребляется алкоголь, то Б и его наследникам». Поскольку наследники А могут придерживаться условия в течение поколений, вызывая нарушение столетий после того, как условие было установлено, и создавая хаос в попытках передать право собственности соответствующим наследникам Б.
Третьи лица, являющиеся бенефициарами прав на исполнение, не могут их отчуждать, поскольку права на права зависят от последующего условия, поэтому передача прав на права не гарантируется.