stringtranslate.com

Аренда с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа (нажмите для просмотра страниц)

Аренда с правом выкупа , также известная как аренда с правом выкупа , представляет собой тип юридически оформленной сделки, в рамках которой материальное имущество , такое как мебель , бытовая электроника , автомобили , бытовая техника , обручальные кольца и недвижимость , сдается в аренду в обмен на еженедельную или ежемесячную оплату с возможностью выкупа в определенный момент в течение действия договора.

Сделка аренды с правом выкупа отличается от традиционной аренды тем, что арендатор может выкупить предмет лизинга в любое время в течение срока действия договора (при традиционной аренде арендатор не имеет такого права), а от рассрочки платежа тем, что арендатор может расторгнуть договор, просто вернув имущество (при рассрочке платежа у покупателя есть ограниченное время, если таковое имеется, для расторжения договора). [1]

Использование сделок аренды с правом выкупа началось в Соединенном Королевстве и Европе , [ когда? ] и впервые появилось в Соединенных Штатах в 1950-х и 1960-х годах. [2] Хотя терминология аренды с правом выкупа чаще всего ассоциируется со сделками с потребительскими товарами, этот термин иногда используется в связи со сделками с недвижимостью. [3]

Мебель, электроника и бытовая техника

История

Концепция сделок аренды с правом выкупа впервые появилась в Соединенном Королевстве и странах континентальной Европы в рамках модели покупки в рассрочку . Одним из первых розничных магазинов аренды с правом выкупа, созданных в Великобритании, был Lotus Radio, который начал работать как бизнес по аренде радио в 1933 году. [4] В Соединенных Штатах практика розничного бизнеса аренды с правом выкупа начала развиваться в 1950-х и 1960-х годах. [2] Среди лиц, упоминаемых в качестве ключевых фигур в истории сделки аренды с правом выкупа и ее применения в качестве бизнес-модели, можно назвать Чарльза Лаудермилка-старшего, который в 1955 году начал сдавать в аренду излишки армейских стульев, а затем основал Aaron Rents , и Дж. Эрнеста Тэлли, который основал Mr. T's Rental в Уичито, штат Канзас, в 1963 году, а затем помог основать Rent-A-Center . [2] [5]

В ответ на растущее желание делиться информацией, разрабатывать единые практики и процедуры, а также развивать положительный общественный имидж в растущей индустрии аренды с правом выкупа в Соединенных Штатах, дилеры аренды с правом выкупа создали торговую ассоциацию, Ассоциацию прогрессивных арендных организаций (APRO), в 1980 году. APRO начиналась примерно с 40 первоначальных компаний-членов и избрала первоначальное правление из 16 человек. [6] Сегодня ассоциация насчитывает около 350 компаний-членов, представляющих около 10 400 магазинов во всех 50 штатах, Мексике и Канаде. Аренда с правом выкупа обслуживает 4,8 миллиона клиентов в любое время года. [7]

Структура транзакции

Договоры аренды с правом выкупа основаны на еженедельном или ежемесячном сроке аренды. В структуре этого типа транзакции потребитель ( арендатор ) — в конце каждой недели или месяца — может выбрать либо продление аренды на еженедельной или ежемесячной основе, внося платежи за продление, либо расторгнуть договор без дальнейших обязательств, вернув материальное имущество. [8] Хотя потребитель не обязан это делать, он может продолжить вносить интервальные платежи за товар в течение заранее определенного периода времени, после чего он станет владельцем товара полностью. [9] Обычно предусматривается альтернативный вариант покупки, позволяющий потребителю в любой момент времени выплатить оставшуюся часть по договору, чтобы получить постоянное право собственности. [10]

Согласно исследованию Федеральной торговой комиссии (FTC) в сфере аренды с правом выкупа в США, проведенному в 2000 году, потребители сообщили, что они выбрали сделку аренды с правом выкупа по разным причинам, включая: «отсутствие проверки кредитоспособности», «возможность получить товар, который они в противном случае не смогли бы получить», а также «удобство и гибкость сделки». [1] Наиболее распространенной причиной неудовлетворенности, указанной в опросе, были высокие цены. Кроме того, некоторые респонденты опроса сообщили о плохом обращении со стороны сотрудников в связи с задержкой арендной платы, проблемами с ремонтными услугами и скрытыми или дополнительными расходами. [1]

Расходы, которые несут потребители в сделках аренды с правом выкупа, были предметом длительных дебатов и различных мнений. Исторически защитники прав потребителей, некоторые генеральные прокуроры штатов США и некоторые научные исследователи выражали обеспокоенность тем, что потребители, заключающие соглашения об аренде с правом выкупа, могут не знать о потенциально высоких долгосрочных расходах аренды с правом выкупа по сравнению с традиционными планами рассрочки или рассрочки . [11] Часто наряду с большинством критических замечаний упоминается вопрос о том, являются ли цены, уплачиваемые за услуги такого типа, адекватными для лиц с низким доходом, которые меньше всего могут позволить себе дополнительные финансовые расходы. [12] В то же время другие научные исследователи и представители отраслевых ассоциаций утверждали, что сделки аренды с правом выкупа несопоставимы с традиционными методами покупки или финансирования потребительских товаров, поскольку они включают такие услуги, как доставка, сборка, обслуживание и ремонт, все из которых учитываются в более высокой оценочной стоимости и соответствующей взимаемой цене. [13] [14] Сторонники уникальной природы сделок аренды с правом выкупа также часто отмечают тот факт, что они не являются обязательствами по выкупу, поскольку договор может быть расторгнут арендатором в любой момент времени с возвратом имущества. [15]

Аренда в обмен на продажу

Правовые споры вокруг сделок аренды с правом выкупа в основном были сосредоточены на вопросе о том, следует ли рассматривать сделку как аренду или продажу в кредит . Отрасль утверждала, что сделка является арендой; [16] в то время как группы защиты прав потребителей выступали за то, чтобы сделка рассматривалась как продажа в кредит. По состоянию на 2011 год сорок семь штатов США, Гуам , Пуэрто-Рико и округ Колумбия приняли законы, характеризующие сделку как аренду. [17] Из пяти верховных судов штатов США, которые рассматривали этот вопрос, три ( Массачусетс , Арканзас и Мэн ) пришли к выводу, что сделка была арендой. [17] [18] [19] Нью-Джерси и Миннесота пришли к выводу, что это была продажа в кредит на основании кредитных законов этих штатов. [20] [21] [22] Федеральный окружной суд в Висконсине также постановил, что сделка была продажей в кредит в соответствии с законодательством штата Висконсин. [23]

По состоянию на 2011 год ни один федеральный закон США о защите прав потребителей не рассматривал конкретно сделки аренды с правом выкупа, но посредством судебных разбирательств были предприняты попытки подвести соглашения аренды с правом выкупа под определение «продажа в кредит» в Законе о правдивости кредитования . Однако по состоянию на 2011 год суды не выносили решения в пользу внесения этого изменения на федеральном уровне. [24] [25] [26] В 2006 году Министерство обороны США назвало аренду с правом выкупа хищнической практикой кредитования, определив ее как «несправедливую или оскорбительную сделку по продаже кредита или кредита или практику взыскания», наряду с займами до зарплаты , займами под залог права собственности, займами под предварительный возврат и другими подобными практиками. [27] В 2007 году Счетная палата США выразила обеспокоенность методологией и структурой этого исследования. [28] Позднее в том же году Министерство обороны в конечном итоге пришло к выводу, что аренда с правом выкупа не является формой кредита, и исключило ее из своего регулирования хищнической практики кредитования. [29]

Практика сбора платежей

Защитники прав потребителей и истцы, дающие показания в судебных разбирательствах, иногда утверждали, что магазины аренды с правом выкупа регулярно изымают товары, когда потребитель близок к получению права собственности . [30] Во время опроса FTC 2000 года лица, занимающиеся сделками аренды с правом выкупа, сообщили о «низкой частоте случаев позднего изъятия», что, по мнению FTC, может быть связано с правами на восстановление, предписанными в большинстве штатов, [1], поскольку эти права позволяют потребителям восстанавливать этот тип контракта после изъятия. [31]

Недвижимость

Типичный процесс аренды с правом выкупа. Может различаться в зависимости от страны и штата США.

Хотя сделки аренды с правом выкупа чаще всего проводятся для покупки потребительских товаров в розничном магазине, этот термин также описывает специализированное соглашение о недвижимости . Вариант аренды с правом выкупа жилья обычно чаще используется во время спадов на рынке жилья, таких как финансовый кризис конца 2000-х (десятилетия) . [32] Поскольку последний спад на рынке жилья сопровождался защитным регулирующим контролем кредитных практик и потребительских кредитных агентств, получение кредита стало более сложным для заемщиков Subprime. [33]

Неидеальные кредитные рейтинги

Арендаторы/покупатели с неидеальной кредитной историей обычно тянутся к аренде с правом выкупа [34], поскольку условия аренды позволяют им жить в доме, пока они предпринимают необходимые шаги для исправления своей кредитной истории и получения ипотеки. Большинство договоров аренды с правом выкупа позволяют им зафиксировать рыночную ставку при подписании договора. Люди с плохой кредитной историей считают период аренды важной возможностью исправить свой финансовый профиль, чтобы получить кредит. Однако распространенная жалоба арендаторов/покупателей на договоры аренды с правом выкупа связана с их неспособностью вовремя получить кредит для покупки недвижимости, будь то из-за недостаточного первоначального взноса или кредита, в результате чего им приходится реструктурировать соглашение или отказываться от него.

Структура транзакции

В сделке аренды с правом выкупа арендатор проживает на территории недвижимости и платит за покупку недвижимости по фиксированной цене в течение определенного периода времени, обычно от одного до трех лет. [3] В рамках договора арендатор может быть обязан внести невозвращаемый депозит [3], часто включаемый как часть первоначального взноса в конце срока аренды. В дополнение к ежемесячной арендной плате, часто дополнительная сумма, называемая арендным кредитом, вносится на счет эскроу в течение срока аренды. Эта сумма добавляется к депозиту и используется как часть первоначального взноса в конце срока аренды. Это поднимает арендную плату выше рыночной ставки , но помогает создать сбережения для покупки, если будет выбран вариант покупки. [35] В конце срока аренды арендатору предлагается право преимущественного отказа на покупку недвижимости по согласованной цене продажи или отказаться от нее и лишиться депозита. [36] Если арендатор не может или не желает воспользоваться правом покупки, владелец может сдать или продать недвижимость другому покупателю или реструктурировать договор. [3] [35]

Мошенничество

Поскольку договоры аренды с правом выкупа на недвижимость представляют собой гибкие документы с открытым исходным кодом, у мошенников есть возможность воспользоваться неподготовленностью арендаторов. [37]

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ abcd Лако, Джеймс (апрель 2000 г.). "Обследование клиентов, арендующих жилье с правом выкупа, апрель 2000 г." (PDF) . Федеральная торговая комиссия . Получено 7 апреля 2011 г. .
  2. ^ abc "Rent-A-Center, Inc. История" . Получено 7 апреля 2011 г.
  3. ^ abcd Марино, Вивиан (4 декабря 2008 г.). «Возможный вариант». The New York Times . Архивировано из оригинала 2009-04-11 . Получено 22 декабря 2021 г.
  4. ↑ Международный справочник историй компаний (24-е изд.). St. James Press. 1999.
  5. ^ Ривлин, Гэри (2010). Broke, США: от ломбардов до бедности, Inc. - Как работающие бедняки стали крупным бизнесом . Нью-Йорк, штат Нью-Йорк: HarperCollins. стр. 26. ISBN 978-0-06-173321-5.
  6. ^ Winn, Ed. "APRO Legal Counsel". APRO. Архивировано из оригинала 21.12.2021.
  7. ^ "The Rent to Own Industry: An Overview". APRO. Архивировано из оригинала 17 декабря 2013 г. Получено 16 декабря 2013 г.
  8. ^ О'Доннелл, Джейн; Мишель Уолбаум (11 июля 2009 г.). «Потребители обращаются к магазинам с арендой с правом выкупа в условиях нестабильной экономики». USA Today . Получено 26 мая 2011 г.
  9. ^ Феран, Тим (14 февраля 2010 г.). «Магазины, сдаваемые в аренду с правом выкупа, процветают в трудные времена». The Columbus Dispatch . Получено 9 августа 2021 г.
  10. ^ Хайндс, Майкл ДеКурси (4 июня 1988 г.). «Планы аренды и владения: удобные, но дорогие» . The New York Times . Архивировано из оригинала 2013-01-30 . Получено 9 августа 2021 г.
  11. ↑ Гордон, Марси (13 июня 1997 г.). «Группа утверждает, что магазины обманывают». Associated Press . Получено 27 мая 2011 г.
  12. ^ Эпштейн, Джонатан Д. (9 августа 2010 г.). «Закон об аренде с правом выкупа беспокоит защитников прав потребителей». The Buffalo News (Нью-Йорк) . Получено 27 мая 2011 г.
  13. ^ Хокинс, Джим (2007). «Аренда хорошей жизни». William & Mary Law Review . 49. SSRN  1003784 .
  14. ^ «Магазины, сдаваемые в аренду с правом выкупа, становятся проблемой для потребителей». The New York Times . 15 февраля 1993 г. Получено 25 мая 2011 г.
  15. ^ Андерсон, Майкл; Джексон, Рэймонд. «Переосмысление аренды с правом выкупа». Журнал по вопросам потребителей (зима 2001 г.). Архивировано из оригинала 26-06-2012 . Получено 9 августа 2021 г.
  16. ^ Абрамс, Джим (19 сентября 2002 г.). «House Passes Bill to Protect Consumers who Rent to Own» (Палата представителей приняла законопроект о защите потребителей, сдающих жилье в аренду с правом выкупа). Wilmington Morning Star . AP . Получено 25 мая 2011 г.
  17. ^ ab "Silva v. Rent-A-Center, Inc., 454 Mass. 667 (2009)" . Получено 7 апреля 2011 г.
  18. ^ "Crumley v. Berry, 766 SW2d 7 (1989)". Архивировано из оригинала 25 января 2013 года . Получено 7 апреля 2011 года .
  19. ^ "Hawkes Television, Inc. против Бюро по защите потребительских кредитов штата Мэн, 462 A. 2d 1167 (1983)" . Получено 7 апреля 2011 г.
  20. ^ "Perez v. Rent-A-Center, Inc., 892 A.2d 1255 (2006)" . Получено 7 апреля 2011 г.
  21. ^ "Rent to Own". Rent to Own . Июль 2018 . Получено 16 июля 2018 .
  22. ^ "Miller v. Colortyme, 518 NW2d 544 (1994)" . Получено 7 апреля 2011 г.
  23. ^ "Burney v. Thorn Americas, Inc., 944 F.Supp. 762 (ED. Wis. 1996)" . Получено 7 апреля 2011 г. .
  24. ^ "Ortiz v. Rental Management, Inc., 65 F.3d 335 (3rd Cir. 1995)" . Получено 7 апреля 2011 г. .
  25. ^ "In re : Hanley, 135 BR 311 (CD Ill. 1990)" . Получено 7 апреля 2011 г. .
  26. ^ "In re: Martin, 64 BR 1 (Bankr. SD Ga. 1984)" . Получено 7 апреля 2011 г. .
  27. ^ "Отчет Министерства обороны о хищнической практике кредитования, направленной на военнослужащих и их иждивенцев (9 августа 2006 г.)" (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 2011-10-18 . Получено 7 апреля 2011 г. .
  28. ^ «В отчете Министерства обороны США о хищническом кредитовании рассмотрены обязательные вопросы, но поддержка некоторых выводов и рекомендаций ограничена, 31 августа 2007 г.» (PDF) . Получено 2 июля 2021 г.
  29. ^ "32 CFR Часть 232 Ограничения по условиям потребительского кредита, предоставляемого военнослужащим и иждивенцам; Окончательное правило (31 августа 2007 г.)" (PDF) . Получено 7 апреля 2011 г.
  30. ^ "Опрос клиентов, арендующих жилье с правом выкупа: Краткое изложение". Апрель 2000 г. Получено 7 апреля 2011 г.
  31. ^ "New Hampshire Consumer Source Book, Rent-To-Own". Архивировано из оригинала 13 июля 2010 г. Получено 7 апреля 2011 г.
  32. ^ Розенблюм, Гейл (22 ноября 2008 г.). «На падающем рынке становится популярным вариант аренды с правом выкупа». The Providence Journal . Получено 7 апреля 2011 г.
  33. ↑ Сотрудники LII (16 ноября 2012 г.). «Додд-Франк: Раздел XIV — Закон о реформе ипотечного кредитования и борьбе с хищническим кредитованием».
  34. ^ Плэн, Тим. «Как работает аренда с правом выкупа». Weekand .
  35. ^ ab Brigda, Carolyn (9 марта 2008 г.). «Lease-to-own homes enter in down market» (Дома, сдаваемые в аренду с правом выкупа, выходят на нисходящий рынок). Chicago Tribune . Архивировано из оригинала 2013-01-19 . Получено 5 декабря 2021 г.{{cite news}}: CS1 maint: unfit URL (link)
  36. ^ "Архивная копия" (PDF) . www.justrenttoown.com . Архивировано из оригинала (PDF) 6 октября 2014 г. . Получено 12 января 2022 г. .{{cite web}}: CS1 maint: archived copy as title (link)
  37. ^ "Является ли аренда с правом выкупа мошенничеством?". realtor.com . Архивировано из оригинала 2014-10-03 . Получено 5 декабря 2021 г.{{cite web}}: CS1 maint: unfit URL (link)

Внешние ссылки