Уровень владения жильем в Соединенных Штатах [1] [2] — это процент домов, которые принадлежат их жильцам. [3] В 2009 году он оставался схожим с показателем в некоторых других постиндустриальных странах [4], где 67,4% всех занятых жилых единиц занимали владельцы единиц. Уровень владения жильем варьируется в зависимости от демографических характеристик домохозяйств, таких как этническая принадлежность, раса, тип домохозяйства, а также местоположение и тип поселения. В 2018 году уровень владения жильем снизился до более низкого уровня, чем в 1994 году, и составил 64,2%. [5]
С 1960 года уровень владения жильем в Соединенных Штатах оставался относительно стабильным. Он снизился на 1,0% с 1960 года, когда 65,2% американских домохозяйств владели собственным домом. Кроме того, капитал домовладельца неуклонно снижался со времен Второй мировой войны и сейчас составляет менее 50% от стоимости домов в среднем. [6] Владение жильем было наиболее распространено в сельской местности и пригородах, причем три четверти пригородных домохозяйств были домовладельцами. Среди регионов страны, на Среднем Западе Соединенных Штатов был самый высокий уровень владения жильем, а на Западе Соединенных Штатов — самый низкий. [2] Недавние исследования изучили снижение уровня владения жильем среди домохозяйств с «главами» в возрасте от 25 до 44 лет. Уровень существенно снизился в период с 1980 по 2000 год и восстановился лишь частично во время пузыря на рынке жилья в Соединенных Штатах в начале 2000-х годов. Это исследование показывает, что тенденция к более позднему вступлению в брак и увеличение риска снижения доходов домохозяйств, произошедшее после 1980 года, объясняют значительную долю снижения числа домовладельцев среди молодежи. [7]
В целом, домовладельцы в Соединенных Штатах также, как правило, имеют более высокие доходы . Домохозяйства, проживающие в собственных домах, с большей вероятностью представляли собой семьи (в отличие от отдельных лиц), чем их коллеги-арендаторы. [8] Среди расовых демографических групп у белых американцев был самый высокий уровень домовладения в стране, в то время как у афроамериканцев был самый низкий уровень домовладения. Одно исследование показывает, что уровень домовладения, по-видимому, коррелирует с более высоким уровнем образования. [9]
Название «коэффициент владения жильем» может ввести в заблуждение. Согласно определению Бюро переписи населения США , это процент домов, занятых владельцем. Это не процент взрослых, владеющих собственным домом. Этот последний процент будет значительно ниже, чем коэффициент владения жильем. Во многих домохозяйствах, занимаемых владельцем, есть взрослые родственники (часто молодые люди , потомки владельца), которые не владеют собственным домом. В многокомнатных арендных квартирах в отдельных зданиях может проживать более одного взрослого, и ни один из них не владеет жильем.
Термин «ставка домовладения» также может вводить в заблуждение, поскольку он включает домохозяйства, которые должны по ипотеке , что означает, что они не полностью владеют капиталом в доме, которым они, как говорят, «владеют». Согласно исследованию данных ATTOM, только «34 процента всех американских домовладельцев имеют 100-процентный капитал в своей недвижимости — они либо выплатили весь свой ипотечный долг, либо у них никогда не было ипотеки». [10]
По данным CNBC , медианная цена продажи дома в США в 2017 году составила 199 200 долларов США. [11] К февралю 2023 года медианная цена продажи выросла до 392 000 долларов США, по данным Statista . [12] Растущий дефицит жилья в США является основным фактором столь быстрого роста цен на жилье. [13] [14]
В Соединенных Штатах уровень владения жильем рассчитывается с помощью обследования вакантного жилья Бюро переписи населения США. Он рассчитывается путем деления количества единиц , занимаемых владельцами , на общее количество занятых единиц. Это важный момент для понимания изменений уровня владения жильем с течением времени. Схлопывание пузыря на рынке жилья привело к тому, что многие дома были конфискованы. Однако снижение уровня владения жильем с 3-го по 4-й квартал 2007 года было в основном результатом увеличения численности арендаторов и в меньшей степени — сокращением численности домовладельцев.
Владение жильем продвигалось как государственная политика с использованием нескольких средств, включающих ипотечные долги и спонсируемые правительством организации Freddie Mac , Fannie Mae и Федеральные банки жилищного кредитования , которые финансируют или гарантируют 6,5 триллионов долларов активов с целью прямого или косвенного продвижения владения жильем. Владение жильем далее продвигалось посредством налоговой политики, которая позволяет налоговый вычет для выплат процентов по ипотеке на основное место жительства . Закон о реинвестировании в сообщество также поощряет владение жильем для лиц с низким доходом. Продвижение владения жильем правительством путем поощрения ипотечных заимствований и кредитования вызвало дебаты относительно государственной политики и кризиса субстандартного ипотечного кредитования .
Уровень владения жильем, а также его изменение с течением времени, значительно различались в зависимости от расы. [16] В то время как домовладельцы составляют большинство белых , азиатских и коренных американцев , уровень владения жильем среди афроамериканцев и латиноамериканцев обычно не достигал пятидесятипроцентного порога. У белых был самый высокий уровень владения жильем, за ними следовали азиаты и коренные американцы . [16]
Хотя знаменательное [17] постановление Верховного суда США по делу Шелли против Кремера 334 U.S. 1 (1948) [a] постановило, что исключительные расовые соглашения , которые почти всегда запрещали чернокожим гражданам владеть домом, но часто распространялись на американских евреев , американцев азиатского происхождения, мексиканских американцев , неграждан и другие этнические группы и могли использоваться белыми владельцами недвижимости для обеспечения или введения расовой сегрегации , угрозы судебного преследования позволили им оставаться эффективными в течение некоторого времени после этого. [18] Практика расового управления позже также повлияла на модели владения жильем среди небелых [19] , а кумулятивный эффект исключительных соглашений, расового управления и других мер сегрегации привел к снижению стоимости недвижимости, меньшему накоплению капитала , меньшим муниципальным налоговым поступлениям и сокращению инвестиций в черные общины. [20] Несмотря на то, что решение по делу Шелли против Кремера 76 лет назад признало исключающие соглашения неконституционными в соответствии с Четырнадцатой поправкой к пункту о равной защите Конституции США и, следовательно, не имеющими юридической силы, эти пункты все еще присутствуют во многих документах вплоть до XXI века. [18]
У латиноамериканцев был самый низкий уровень владения жильем в стране за все годы, за исключением 2002 года, вплоть до 2005 года. За вторую половину десятилетия 2000-х годов уровень владения жильем у латиноамериканцев превышал уровень афроамериканцев . Временные колебания были незначительными для всех рас, при этом показатели обычно не менялись более чем на два процентных пункта в год. [16]
Самый сильный рост доли домовладельцев в первой половине десятилетия 2000-х годов наблюдался среди небелых меньшинств. Уровень домовладения среди меньшинств приблизился к отметке в шестьдесят процентов в 2006 году, что было значительным изменением, поскольку менее половины всех домохозяйств меньшинств владели домами еще в 1994 году. Уровень владения среди меньшинств увеличился на 25,6%, с 47,7% в 1993 году до 59,9% в 2006 году. Этот уровень снизился после пика 2006 года, что соответствует общему уровню домовладения. [16]
Рост среди белых американцев был менее существенным. В 2005 году 75,8% белых американцев владели собственными домами по сравнению с 70% в 1993 году, и этот показатель снижался в течение второй половины десятилетия 2000-х годов, немного медленнее, чем для остального населения. Таким образом, можно сделать вывод, что, несмотря на большое оставшееся расхождение между показателями владения жильем среди различных расовых групп, разрыв сокращался до пика, причем показатели владения жильем росли более существенно среди меньшинств, чем среди белых, но впоследствии начали немного увеличиваться. [16]
ИСТОЧНИК: Бюро переписи населения США, 2016 г. [16]
Данные Бюро переписи населения США показывают, что чернокожие американцы имеют самый низкий уровень владения жильем в США. [21] По данным Национальной ассоциации риэлторов , чернокожие и испаноязычные американцы сталкиваются с более высокими ставками по ипотеке, чем их белые и азиатские коллеги, и большей незаконной дискриминацией при сделках с недвижимостью. Закон о справедливом жилье — это закон, принятый для того, чтобы помочь остановить незаконную дискриминацию в отношении потенциальных владельцев жилья из числа меньшинств в США. Закон обеспечивается Министерством жилищного строительства и городского развития США . [22] Кроме того, чернокожие и испаноязычные домохозяйства обычно сталкиваются с большим количеством личных проблем, таких как вероятность более высокого личного долга, более низкие доходы, более низкие кредитные рейтинги или более низкие сбережения, чем у среднего покупателя при покупке дома. [23]
Существует сильная корреляция между типом и возрастом структуры семьи домохозяйства и владением домом. [24] По состоянию на 2006 год, супружеские пары, которые также имеют самый высокий средний доход среди всех типов домохозяйств, с наибольшей вероятностью владели домом. Возраст также играл значительную роль, так как владение домом увеличивалось с возрастом домовладельца до 65 лет, когда становится заметным небольшое снижение. В то время как только 43% домохозяйств с домовладельцем в возрасте до тридцати пяти лет владели домом, 81,6% домохозяйств с домовладельцем в возрасте от 55 до 64 лет владели домом. [24] Согласно анализу данных Zillow, средний возраст арендаторов, являющихся главами домохозяйств, составляет 41 год, что выше, чем 37 лет в 2000 году. [25]
Это означает, что домохозяйства с домохозяином среднего возраста имели почти в два раза больше шансов владеть домом, чем домохозяйства с молодым домохозяином. В целом, супружеские пары с домохозяином в возрасте от 70 до 74 лет имели самый высокий уровень владения жильем, 93,3% из которых были домовладельцами. Самый низкий уровень владения жильем был зафиксирован среди одиноких женщин в возрасте до двадцати пяти лет, из которых только 13,6% были домовладельцами. Тем не менее, одинокие женщины имели в целом более высокий уровень владения жильем, чем одинокие мужчины и матери-одиночки. [24]
Существуют значительные корреляции между доходом , уровнем владения жильем и характеристиками жилья. Поскольку доход тесно связан с социальным статусом , социолог Леонард Бигли выдвинул гипотезу, что «чем ниже социальный класс, тем меньше удобств встроено в жилье». Согласно данным Бюро переписи населения США за 2002 год, характеристики жилья значительно различаются в зависимости от дохода. Для домовладельцев со средним доходом домохозяйства, варьирующимся от 40 000 до 60 000 долларов, медианная стоимость дома составляла 112 000 долларов, в то время как медианный размер составлял 1700 квадратных футов (160 м 2 ), а медианный год постройки был 1970. Незначительное большинство, 54% домов, занимаемых владельцами в этой группе, имели две или более ванных комнат. [26]
Согласно отчету 2004 года, среди домовладельцев с доходами домохозяйств в верхних 10%, зарабатывающих более 120 000 долларов в год, стоимость домов была значительно выше, а дома были больше и новее. Медианная стоимость домов в этой демографической группе составляла 256 000 долларов, тогда как медианная площадь составляла 2500 квадратных футов, а медианный год постройки был 1977. Подавляющее большинство, 80%, имели две или более ванных комнат. В целом, дома тех, у кого были более высокие доходы, были больше, новее, дороже и имели больше удобств. [26]
Цены на жилье в США растут значительно быстрее, чем доходы. После учета инфляции цены на жилье подскочили на 118% с 1965 по 2021 год, в то время как доходы увеличились только на 15%. [27] Высокий спрос и низкое предложение в большинстве городов, вероятно, продолжат удерживать цены на жилье выше роста доходов. [28] Согласно анализу Realtor.com, к концу 2022 года дефицит составил около 2,3 миллиона домов по сравнению с ростом примерно на 500 000 с 2012 года. [29]
Домовладение является основным активом, который большинство американцев используют для создания богатства. Для большинства домовладельцев в США их собственный капитал составляет 50-70% их чистого богатства. [30] В первом квартале 2023 года средний американец с активной ипотекой имел собственный капитал около 275 000 долларов США. [31]
Владение домом влияет на политическое участие людей, причем домовладельцы с большей вероятностью будут участвовать в местных выборах . [32] Владение домом увеличивает вероятность участия в местных праймериз на 35%. Вероятность явки избирателей увеличивается с ростом стоимости дома. Приобретение жилья влияет на политические взгляды человека, поскольку он с большей вероятностью будет голосовать способами, которые, по его мнению, защищают его инвестиции. Наличие жилья увеличивает вероятность политического участия на 75%, когда решается вопрос зонирования . Что касается национальных выборов, домовладельцы с большей вероятностью, чем арендаторы, будут участвовать в праймериз и всеобщих выборах; их явка примерно на 10 пунктов выше, чем у арендаторов на всеобщих выборах. [33]
Для тех, кто использует частные ипотечные кредиты для финансирования домовладения, их партийная принадлежность поляризуется в сторону одной из двух основных политических партий. Люди, которые покупают дома через ипотечные кредиты, поддерживаемые Федеральным управлением жилищного строительства, с гораздо большей вероятностью станут демократами. [33]
Работы, связанные с делом Шелли против Кремера, в Wikisource; Текст дела Шелли против Кремера , 334 U.S. 1 (1948) доступен на сайте: CourtListener Justia Library of Congress Oyez (аудиозапись устных аргументов) WorldLII