В Соединенных Штатах выдающееся владение — это право штата или федерального правительства изъять частную собственность для общественного пользования, требуя при этом справедливой компенсации первоначальному владельцу. Оно может быть законодательно делегировано государством муниципалитетам, правительственным подразделениям или даже частным лицам или корпорациям, когда они уполномочены выполнять функции публичного характера. [1]
Собственность, отнятая в рамках выдающегося владения, может быть передана в пользование правительства или передана третьим лицам , которые направят ее для общественного или гражданского использования или, в некоторых случаях, для экономического развития. Чаще всего используются в правительственных зданиях и других объектах, коммунальных предприятиях , автомагистралях и железных дорогах. Однако это также может быть изъято по соображениям общественной безопасности, как в случае с Централией, штат Пенсильвания , где земля была изъята из-за подземного пожара в шахте. [2] Некоторые юрисдикции требуют, чтобы осуждающий сделал предложение о покупке объекта недвижимости, прежде чем прибегать к использованию выдающегося домена. [3]
Термин «выдающееся владение» был взят из юридического трактата De Jure Belli et Pacis , написанного голландским юристом Гуго Гроцием в 1625 году, [4] в котором использовался термин dominium eminens ( на латыни «высшее господство ») и описывалась власть следующим образом:
... Собственность подданных находится в выдающейся собственности государства, так что государство или тот, кто действует от его имени, может использовать и даже отчуждать и уничтожать такое имущество, не только в случае крайней необходимости, при которой даже частные лица имеют право на собственность других, но для достижения целей общественной пользы, которым, как предполагается, те, кто основал гражданское общество, намеревались уступить место частным целям. Но следует добавить, что когда это будет сделано, государство обязано возместить ущерб тем, кто потеряет свою собственность.
Некоторые штаты США используют термин «присвоение» (Нью-Йорк) или «экспроприация» (Луизиана) как синонимы осуществления выдающихся полномочий домена. [5] [6]
Термин «осуждение» используется для описания формального акта осуществления права выдающегося владения по передаче права собственности на собственность от ее частного владельца правительству. Такое использование этого слова не следует путать со смыслом заявления о том, что собственность непригодна для проживания из-за дефектов. Осуждение посредством выдающегося домена указывает на то, что правительство переходит в собственность собственности или какой-либо меньшей доли в ней, например сервитута , и должно выплатить за это справедливую компенсацию. После предъявления иска о осуждении размер справедливой компенсации определяется в судебном порядке. Однако в некоторых случаях владелец собственности оспаривает право изъятия, поскольку предполагаемое изъятие не предназначено для «публичного использования», или осуждающий не имеет законодательных полномочий на изъятие рассматриваемого имущества или не предпринял надлежащие материальные или процессуальные действия, предусмотренные требуется по закону. Также в некоторых случаях в праве изъятия может быть отказано судом за отсутствием общественной необходимости в изъятии (требуемой законом), но это случается довольно редко.
Осуществление выдающегося владения не ограничивается недвижимостью. Правительства могут также осуждать личную собственность. Правительства могут даже осуждать нематериальную собственность, такую как договорные права, патенты , коммерческую тайну и авторские права . Даже изъятие городом права на профессиональную спортивную команду было признано Верховным судом Калифорнии подпадающим под действие конституционного ограничения «общественного пользования», хотя в конечном итоге такое изъятие не было разрешено, поскольку было сочтено нарушением пункт Конституции США о торговле между штатами. [7]
Практика осуждения была перенесена в американские колонии с общим правом . В первые годы неулучшенную землю можно было отбирать без компенсации; эта практика была принята, потому что земли было настолько много, что ее можно было дешево заменить. Когда пришло время разрабатывать Конституцию Соединенных Штатов , были высказаны разные взгляды на выдающиеся права. Томас Джефферсон выступал за устранение всех остатков феодализма и стремился к аллодиальной собственности . [8] Джеймс Мэдисон , написавший Пятую поправку к Конституции Соединенных Штатов , придерживался более умеренной точки зрения и пришел к компромиссу, который стремился, по крайней мере, в некоторой степени защитить права собственности, явно предписывая компенсацию и используя термин «общественное использование», а не «общественная цель», «общественный интерес» или «общественная польза». [9]
Право правительств конфисковывать частную недвижимую или личную собственность всегда существовало в Соединенных Штатах как неотъемлемый атрибут суверенитета. Эта власть принадлежит законодательной ветви власти и не может осуществляться, если законодательный орган не санкционировал ее использование в законе, в котором указано, кто может ее использовать и для каких целей. Законодательный орган может напрямую конфисковать частную собственность, приняв закон о передаче права собственности правительству. Владелец недвижимости может затем потребовать компенсацию, подав иск в Суд федеральных претензий США. Законодательный орган может также делегировать полномочия частным организациям, таким как коммунальные предприятия или железные дороги, и даже отдельным лицам с целью получения доступа к их землям, не имеющим выхода к морю. Его использование было ограничено пунктом о изъятиях в Пятой поправке к Конституции США 1791 года, которая гласит: «…частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации». Пятая поправка не создавала для национального правительства права использовать выдающиеся полномочия домена, она просто ограничивала их публичное использование. [10]
Пятая поправка включает требование публичного использования в соответствии с Положением о сборах. Некоторые историки предполагают, что эти ограничения на захват власти были вызваны необходимостью разрешить армии получать скакунов, фураж и продовольствие у местных владельцев ранчо, а также предполагаемой необходимостью гарантировать им компенсацию за такие захваты. Аналогичным образом, солдаты насильно искали жилье во всех домах, которые находились рядом с их военными базами. Для решения последней проблемы в 1791 году была принята Третья поправка к Биллю о правах Конституции США . Оно предусматривало, что расквартирование солдат на частной собственности не могло производиться в мирное время без согласия помещика. Он также требовал, чтобы в военное время соблюдались установленные законы при размещении войск на частной собственности. Предположительно, это потребует «справедливой компенсации» — требования для осуществления выдающихся владений в целом согласно Пятой поправке. [11] Во всех штатах США имеется законодательство, определяющее основные процедуры доменов на их соответствующих территориях.
Верховный суд США постоянно уступает праву штатов принимать собственные решения относительно публичного использования. В деле Кларк против Нэша (1905 г.) Верховный суд признал, что в разных частях страны существуют уникальные обстоятельства, и поэтому определение публичного использования варьируется в зависимости от фактов дела. Он постановил, что фермер может расширить свою оросительную канаву на землю другого фермера (с компенсацией), поскольку этот фермер имеет право на «поток вод упомянутого ручья Форт-Каньон... и использование упомянутых вод... [ является] общественным пользованием». Здесь, признавая засушливый климат и географию штата Юта , суд указал, что фермер, не прилегающий к реке, имеет такое же право, как и фермер, который находился рядом с рекой, на доступ к водам. [12] Однако до тех пор, пока в 1868 году не была ратифицирована 14-я поправка , ограничения на выдающиеся владения, указанные в Пятой поправке, применялись только к федеральному правительству, а не к штатам. Эта точка зрения исчезла в 1896 году, когда в деле «Чикаго, Берлингтон и Куинси Рейлроуд Ко. против города Чикаго» суд постановил, что выдающиеся положения о доменах Пятой поправки были включены в положение о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатой поправки и, таким образом, были теперь является обязательным для штатов, или, другими словами, когда штаты захватывают частную собственность, они обязаны передать ее в общественное пользование и компенсировать владельцу собственности его потери. [4] Это было началом того, что сейчас известно как доктрина « избирательного включения ».
Расширенное толкование выдающегося владения было подтверждено в деле Берман против Паркера (1954 г.), в котором Верховный суд США рассмотрел попытку округа Колумбия взять и снести разрушенные постройки с целью ликвидации трущоб в районе юго-западного Вашингтона. После изъятия, по решению суда, отнятая и снесенная земля может быть передана частным застройщикам, которые построят кондоминиумы, частные офисные здания и торговый центр. Верховный суд вынес решение против владельцев незатронутой собственности в этом районе на том основании, что проект следует оценивать по его планам в целом, а не по каждому участку. В деле Жилищное управление Гавайев против Мидкиффа (1984 г.) Верховный суд одобрил использование выдающегося владения для передачи права собственности арендодателя земли его арендаторам, которые владели и занимали дома, построенные на арендованной земле. Оправданием суда было разрушение жилищной олигополии и тем самым снижение или стабилизация цен на жилье, хотя на самом деле, после решения Мидкиффа , цены на жилье на Оаху резко выросли, увеличившись более чем вдвое за несколько лет. [ нужна цитата ]
Решение Верховного суда по делу Кело против города Нью-Лондон , 545 US 469 (2005) пошло еще дальше и подтвердило полномочия Нью-Лондона, штат Коннектикут, конфисковывать незапятнанную частную собственность выдающимися владениями, а затем передавать ее в собственность. доллара в год частному застройщику исключительно с целью увеличения муниципальных доходов. Это решение 5–4 получило широкое освещение в прессе и вызвало общественный резонанс, критикующий выдающиеся державы в сфере экономики как слишком широкий. В ответ на Кело несколько штатов приняли или рассмотрели законы штата, которые еще больше определили бы и ограничили власть выдающихся владений. Верховные суды Иллинойса, Мичигана ( Округ Уэйн против Хэткока [2004 г.]), Огайо ( Норвуд, Огайо против Хорни [2006 г.]), Оклахомы и Южной Каролины постановили запретить подобные сборы в соответствии с конституциями своих штатов.
Перепланировка Нью-Лондона, являющаяся предметом решения Кело , оказалась неудачной, и по состоянию на десять лет после решения суда на отнятой земле ничего не было построено, несмотря на затраты более 100 миллионов долларов государственных средств. Корпорация Pfizer , которая владела исследовательским центром стоимостью 300 миллионов долларов в этом районе и должна была стать основным бенефициаром дополнительного проекта, объявила в 2009 году, что закроет свой объект, и сделала это незадолго до истечения 10-летнего налогового периода. соглашение о сокращении с городом. [13] Впоследствии в 2010 году объект был приобретен компанией General Dynamics Electric Boat всего за 55 миллионов долларов . [14]
23 июня 2006 г., в первую годовщину решения Кело , президент Джордж Буш издал Указ 13406, в разделе I которого говорилось, что федеральное правительство должно ограничить использование частной собственности «общественным пользованием» со «справедливой компенсацией». (обе фразы используются в Конституции США) «с целью принести пользу широкой публике». Приказ ограничивает это использование, заявляя, что его нельзя использовать «в целях продвижения экономических интересов частных лиц, желающих получить право собственности или использование изъятого имущества». [15] Однако выдающаяся собственность чаще осуществляется местными властями и властями штатов, хотя часто за счет средств, полученных от федерального правительства.
Положение о сборах не дает определения справедливой компенсации, но американские суды постановили, что предпочтительной мерой «справедливой компенсации» является «справедливая рыночная стоимость», то есть цена, которую желающий, но не подвергающийся давлению покупатель заплатил бы желающему, но не подвергающемуся давлению продавцу. в добровольной сделке, при которой обе стороны полностью информированы о хороших и плохих характеристиках объекта недвижимости. [16] В деле «Соединенные Штаты против 50 акров земли» суд постановил , что этот стандарт не допускает увеличения компенсации за субъективные ценности, которые могут считаться личными для конкретного владельца. [17]
Этот подход учитывает наиболее эффективное и наилучшее использование объекта (т.е. его наиболее прибыльное использование), которое не обязательно является его текущим использованием или использованием, предусмотренным текущим зонированием, если существует разумная вероятность смены зоны. Это должно быть максимально продуктивное использование, которое физически возможно, юридически допустимо и финансово осуществимо. [18] На расчет компенсации также распространяется действие Правил проекта, в котором говорится, что увеличение или уменьшение рыночной стоимости недвижимости в результате проекта, для которого правительство приобретает землю, не должно приниматься во внимание. Любое использование, которое зависит от государственной схемы, не должно рассматриваться. [19]
Термин «выходное возмещение» используется при частичном изъятии земли. Это вознаграждение, выплачиваемое собственнику земли за уменьшение стоимости той части имущества, которая не изъята и остается в руках собственника. [20]
Исследование выдающегося доменного права в США, проведенное юридическим факультетом Техасского университета A&M в 2017 году, выявило три типичные юридические проблемы, которые возникают после того, как правительство штата или местное правительство инициирует изъятие. [21] Первый вопрос, с которым сталкиваются осужденные, заключается в том, должен ли осужденный платить гонорары адвокатам осужденных после осуждения - сорок штатов присуждают гонорары адвокатам по разным причинам. Второй вопрос заключается в том, что представляет собой справедливая компенсация. Для определения справедливой компенсации двадцать девять штатов используют подход с широкими инструкциями, а семнадцать штатов используют подход, основанный на факторах. Третий вопрос заключается в том, соблюдал ли осуждающий надлежащие государственные процедуры до начала действия по осуждению. Рассматриваемые процедуры обычно связаны с переговорами. В большинстве штатов перед подачей иска между обвиняемым и обвиняемым требуется проведение каких-то переговоров. [21]
Когда частная собственность уничтожается, конфискуется или отчуждается, владелец может получить компенсацию в виде имущества или денег в виде страховки или компенсации за конфискацию. [22] Если собственность принудительно или недобровольно конвертируется в деньги (как в случае с выдающейся собственностью), доходы могут быть реинвестированы без уплаты налога на прирост капитала при условии, что они реинвестируются в собственность, аналогичную или связанную по обслуживанию или использованию с собственностью, преобразованной таким образом, без капитала. прибыль должна быть признана. [23] [24]
Выдающийся домен использовался для приобретения земли у афроамериканцев для реконструкции городов [25], а также в других случаях для лишения их собственности и удаления из районов, где их присутствие не было желательно белым соседям, например, район Брюсс-Бич в Лос-Анджелесе, Калифорния. . [26] Сенека-Виллидж была поселением с афроамериканским большинством в районе того, что впоследствии стало Центральным парком Нью-Йорка. Саут-Гленко — афроамериканский район в Гленко, штат Иллинойс. [27] Центральная авеню — афроамериканский район в Тампе, штат Флорида.
Выдающийся домен использовался для изъятия собственности у американцев японского происхождения, заключенных правительством Соединенных Штатов во время Второй мировой войны . Для многих их дома и предприятия были проданы, пока они находились в заключении. [28] [29]