Договор доверительного управления относится к типу юридического инструмента , который используется для создания обеспечительного интереса в недвижимости и недвижимости. По договору доверительного управления лицо, желающее занять деньги, передает право собственности на недвижимое имущество доверительному управляющему , который удерживает это имущество в качестве обеспечения кредита ( долга ) от кредитора заемщику. Справедливое право собственности остается за заемщиком. [1] Заемщик называется доверителем, а кредитор называется бенефициаром. [2]
Сделки, связанные с доверительным управлением, обычно структурируются, по крайней мере теоретически, таким образом, что кредитор/бенефициар предоставляет заемщику/доверителю деньги на покупку недвижимости; заемщик/доверитель передает деньги продавцу; продавец оформляет дарственный акт о передаче имущества заемщику/доверителю; и заемщик/доверитель немедленно подписывает договор доверительного управления, передавая имущество доверительному управляющему, который будет находиться в доверительном управлении кредитора/бенефициара. В действительности, держатель условного депонирования всегда используется, чтобы транзакция не закрывалась до тех пор, пока держатель условного депонирования не получит в свое распоряжение средства, договор о предоставлении и договор доверительного управления. Это гарантирует, что транзакция может быть легко аннулирована , если одна из сторон не сможет выполнить свою часть сделки.
Договоры доверительного управления отличаются от ипотечных кредитов тем, что в договорах доверительного управления всегда участвуют как минимум три стороны, при этом третья сторона владеет юридическим титулом, тогда как в контексте ипотеки залогодатель передает юридический титул непосредственно залогодержателю. [3] В любом случае справедливое право собственности всегда остается за заемщиком. [1] И ипотечные кредиты, и доверительные акты по существу являются обеспечительными инструментами в форме передачи имущества; то есть на первый взгляд они предусматривают абсолютную передачу правового титула, но имплицитно подразумевается, что заемщик сохраняет справедливое право собственности, а передача предназначена просто для создания обеспечительного интереса. Эта запутанная ситуация является наследием архаичного (и уже устаревшего) требования общего права о ливрее сейсина , в соответствии с которым английские суды общего права отказывались обеспечивать соблюдение переноса сборов или возникающих прав собственности (то есть, многолетнего залога , который предполагался для автоматического расширения до платы за простое право собственности, если основной долг не был погашен). [4]
Договор доверительного управления обычно регистрируется у регистратора или клерка округа, где находится имущество, в качестве доказательства и обеспечения долга. Акт записи дает миру конструктивное уведомление о том, что имущество было обременено. [5] Когда долг полностью выплачен, бенефициар по закону обязан незамедлительно дать указание доверительному управляющему передать законное право собственности на имущество обратно доверителю путем обратной передачи , тем самым освобождая обеспечение долга. [6]
Договоры доверительного управления являются наиболее распространенным инструментом, используемым при финансировании покупок недвижимости на Аляске , в Аризоне , Калифорнии , Колорадо , округе Колумбия , Айдахо , Мэриленде , Миссисипи , Миссури , Монтане , Небраске , Неваде , Северной Каролине , Орегоне , Теннесси . , Техас , Юта , Вирджиния , Вашингтон и Западная Вирджиния , тогда как большинство других штатов используют ипотечные кредиты . Помимо покупок, договоры доверительного управления также могут использоваться для кредитов, выданных для других целей, когда недвижимость предлагается просто в качестве залога, а также используются для обеспечения выполнения контрактов, отличных от кредитов.
Договор доверительного управления имеет решающее преимущество перед ипотекой с точки зрения кредитора. Если заемщик не выполняет свои обязательства по кредиту, доверительный управляющий имеет право лишить права выкупа имущества от имени бенефициара. В большинстве штатов США договор доверительного управления (но не ипотека) может содержать специальную оговорку о «праве на продажу», которая позволяет доверительному управляющему осуществлять эти полномочия. Вот стандартный пункт о передаче «унифицированного инструмента» Freddie Mac :
Заемщик безвозвратно предоставляет и передает Доверительному управляющему в доверительное управление с правом продажи следующее описанное имущество... [7]
В штатах, где применяются положения о «праве на продажу», суды единогласно постановили, что, подписав трастовый договор с оговоркой о «праве на продажу», владелец уполномочил доверительного управляющего провести внесудебное обращение взыскания в случае неисполнения обязательств. [8] То есть, в отличие от ипотеки, кредитору не нужно предъявлять иск заемщику в суде штата ; вместо этого кредитор/бенефициар просто поручает доверительному управляющему отправить по почте, разослать, вручить, опубликовать и/или записать определенные уведомления, требуемые законом, кульминацией которых является «продажа доверительного управляющего», при которой доверительный управляющий продает имущество с аукциона тому, кто предложит самую высокую цену. Справедливое право собственности заемщика обычно автоматически прекращается в силу закона (в соответствии с применимыми законами или прецедентным правом) при продаже доверительного управляющего. Затем доверительный управляющий выдает акт, передающий законное и справедливое право собственности на собственность за вознаграждение, простое для того, кто предложит самую высокую цену. В свою очередь, победитель торгов регистрирует акт и становится владельцем записи. Таким образом, преимущество трастовых договоров заключается в том, что кредитор может вернуть стоимость залога по кредиту гораздо быстрее, без затрат и неопределенности, связанных с судебным иском против заемщика, поэтому кредиторы в подавляющем большинстве предпочитают такие договоры ипотеке. [2]
Хотя настоящие ипотечные кредиты (ограниченные обращением взыскания в судебном порядке) остаются доступными в каждом штате, где применяются положения о «праве продажи», они довольно редки. Любой потенциальный заемщик, который специально просит настоящую ипотеку у коммерческого кредитора в таком штате, обязательно ставит под сомнение свою кредитоспособность (поскольку, если бы он был уверен в своей способности погасить кредит, ему не нужно было бы делать такой запрос). ), и любой разумный кредитор, желающий предоставить кредит менее кредитоспособным заемщикам, будет настаивать на более жестких условиях, включая использование договора доверительного управления с оговоркой о «праве продажи».
Периоды времени для процесса «продажи доверительного управляющего» или «права на продажу» резко различаются в зависимости от юрисдикции. В некоторых штатах очень короткие сроки. Например, в Вирджинии это может занять всего две недели. В Калифорнии внесудебное обращение взыскания занимает минимум около 112 дней от начала до конца. Процесс начинается только тогда, когда кредитор или доверительный управляющий регистрирует «уведомление о неисполнении обязательств», независимо от того, как долго платежи по кредиту не выплачивались. Для некоторых ипотечных кредитов, выданных в период с 2003 по 2007 год, из-за текущих экономических условий в закон штата Калифорния были внесены поправки, добавляющие к этому процессу временные дополнительные 60 дней. [ нужна цитата ]
Исторически сложилось так, что некоторые из этих документов назывались «договорами о доверительном управлении», а другие - «договорами о доверительном управлении», и прецедентное право США примерно до 1990 года имеет тенденцию отражать оба варианта использования. В связи с ростом секьюритизации недвижимости в 1990-е годы и переходом от «кредитования на хранение» к «кредитованию на секьюритизацию» большинство сделок с жилой недвижимостью в настоящее время совершаются с использованием единых инструментов обеспечения, которые постоянно описываются как «доверительные акты». «чтобы избежать путаницы с истинными трастами или истинными делами (т.е. с истинными передачами, а не с интересами безопасности в форме передач). Таким образом, с тех пор в судебной практике стал преобладать более точный термин «доверительный договор».
Хотя ипотека технически представляет собой совершенно другой юридический инструмент (как отмечалось выше), в сфере кредитования недвижимости договоры доверительного управления часто называют ипотекой из-за функционального сходства между договорами доверительного управления и ипотекой.
Хотя в договоре о доверительном управлении обычно указывается, что заемщик осуществляет «безотзывную» передачу доверительному управляющему, во многих юрисдикциях заемщики обычно получают вторую и третью ипотеку или договоры доверительного управления, которые осуществляют аналогичные передачи дополнительным доверительным управляющим (т. имущество, которое они уже передали доверительному управляющему по первому договору доверительного управления). Как и в случае с ипотекой, на договоры доверительного управления распространяется правило «первый по времени, первый по праву», что означает, что бенефициар первого зарегистрированного договора доверительного управления может лишить права выкупа и аннулировать все младшие договоры доверительного управления, зарегистрированные позднее. Если это произойдет, младший долг все еще существует, но может стать необеспеченным. Если должник имеет достаточные старшие обеспеченные права требования на свои активы, не имеет собственного капитала или является неплатежеспособным по иным причинам, младшие залоговые права могут быть полностью аннулированы в результате банкротства.