Договор недвижимости — это договор между сторонами о купле-продаже, обмене или иной передаче недвижимости . Продажа земли регулируется законами и практикой юрисдикции, в которой расположена земля. Недвижимость, называемая арендованным имуществом, на самом деле представляет собой аренду недвижимого имущества, такого как квартира, и договоры аренды (договоры аренды) охватывают такую аренду, поскольку они обычно не приводят к совершению регистрируемых сделок . Передача недвижимости без права собственности («более постоянная») регулируется договорами о недвижимости, включая плату за передачу простого титула , пожизненное имущество , оставшееся имущество и сервитуты без права собственности . Контракты на недвижимость обычно представляют собой двусторонние контракты (т. е. согласованные двумя сторонами) и должны соответствовать юридическим требованиям, указанным в договорном праве в целом, а также должны быть заключены в письменной форме , чтобы иметь силу.
Во всех юрисдикциях законодательство требует, чтобы договоры купли-продажи земли были заключены в письменной форме и имели юридическую силу. Различные законы о мошенничестве требуют, чтобы договоры купли-продажи земли были заключены в письменной форме. В Южной Африке Закон об отчуждении земли определяет, что любое соглашение о продаже недвижимого имущества должно быть заключено в письменной форме. В Италии каждая передача недвижимости должна быть зарегистрирована у нотариуса в письменной форме.
Обычной практикой является «обмен контрактами». Это предполагает подписание двух экземпляров договора купли-продажи, по одному экземпляру которого остается у каждой стороны. Когда стороны вместе, оба обычно подписывают обе копии, одна копия которых остается у каждой стороны, иногда с формальной передачей копии от одной стороны другой. Однако обычно достаточно, чтобы только копия, оставшаяся у каждой стороны, была подписана только другой стороной. Это правило позволяет «обмениваться» контрактами по почте. Обе копии договора купли-продажи становятся обязательными только после того, как каждая сторона получит копию договора, подписанную другой стороной, т. е. обмен считается «завершенным». Обмена электронными средствами, как правило, недостаточно для обмена, если только законы юрисдикции прямо не подтверждают подлинность таких подписей.
В договоре купли-продажи земли должны быть указаны:
Нотариальное заверение договора недвижимости обычно не требуется, но многие регистрационные бюро требуют, чтобы подпись продавца или перевозчика на документе была нотариально заверена для регистрации документа. Контракт на недвижимость, как правило, не регистрируется правительством, хотя заявления или заявления об уплаченной цене обычно требуется подавать в регистраторский офис.
Иногда контракты на недвижимость предусматривают период проверки юристом в течение нескольких дней после подписания сторонами для проверки положений контракта и внесения встречных предложений по неподходящим положениям.
Если есть какие-либо брокеры/агенты по недвижимости, выступающие посредниками при продаже, агент покупателя часто заполняет бланки стандартной формы контракта, которые покупатель(и) и продавец(и) должны подписать. Брокер обычно получает такие формы контрактов от ассоциации недвижимости, к которой он принадлежит. Когда и покупатель, и продавец согласились с контрактом, подписав его, брокер предоставляет копии подписанного контракта покупателю и продавцу.
Как и в случае с другими договорами, договоры о недвижимости могут быть заключены одной стороной, делающей предложение, и другой стороной, принимающей это предложение. Чтобы иметь юридическую силу, предложения и акцепты должны быть оформлены в письменной форме ( Закон о мошенничестве , общее право ) и подписаны сторонами, согласившимися на контракт. Часто сторона, делающая предложение, готовит письменный договор недвижимости, подписывает его и передает другой стороне, которая примет предложение, подписав договор. Как и в случае со всеми другими типами законных предложений, другая сторона может принять предложение, отклонить его (в этом случае предложение прекращается), сделать встречное предложение (в этом случае первоначальное предложение прекращается) или не отвечать на предложение ( в этом случае предложение прекращает свое действие по истечении указанного в нем срока действия ). До принятия предложения (или встречного предложения) предлагающая (или встречная) сторона может отозвать его. На встречное предложение можно ответить еще одним предложением, и процесс встречного предложения может продолжаться между сторонами бесконечно.
Чтобы иметь силу, договор о недвижимости должен иметь оригинальные подписи сторон, а любые изменения в договоре должны быть парафированы всеми участвующими сторонами. Если первоначальное предложение отмечено и парафировано принимающей его стороной, а затем подписано, то это не оферта-акцепт, а встречная оферта.
Контракт на недвижимость обычно не передает право собственности на недвижимость сам по себе. Для передачи недвижимости используется другой документ, называемый актом . В договоре о недвижимости может быть указан тип документа, который будет использоваться для передачи недвижимости, например, гарантийный акт или акт отказа от права требования . Если тип документа конкретно не указан, можно указать «рыночное право собственности», подразумевая, что должен быть предоставлен гарантийный акт. Кредиторы будут настаивать на гарантийном акте. Любые залоговые права или другие обременения права собственности на недвижимость должны быть указаны заранее в договоре о недвижимости, чтобы наличие этих недостатков не было основанием для аннулирования договора при его закрытии или до него . Если залоговое удержание не будет очищено ранее к моменту закрытия, то в документе должны быть конкретно указаны исключения для залогового удержания, которое не было очищено.
Покупатель(и), подписывающий договор о недвижимости, несет ответственность (юридическую ответственность) за предоставление обещанного вознаграждения за недвижимость, которое обычно представляет собой деньги в размере покупной цены. Однако в договоре могут не указываться сведения о форме собственности. Иногда подписавший покупатель (покупатели) может указать юристу, который готовит документ отдельно, какой тип собственности указать в документе, и может решить добавить к документу совместного владельца (ов), например супруга. Например, к видам совместной собственности (титула) могут относиться долевая аренда, совместная аренда с правом наследования или совместная аренда целиком. Другая возможность — доверительное владение вместо прямого владения.
Условные условия – это условия, которые должны быть выполнены для исполнения контракта.
Непредвиденные обстоятельства, которые приостанавливают действие контракта до тех пор, пока не произойдут определенные события, известны как «приостанавливающие условия». Непредвиденные обстоятельства, которые расторгают контракт в случае возникновения определенного события, известны как «резолютивные условия».
Большинство договоров купли-продажи содержат те или иные непредвиденные обстоятельства, поскольку без них мало кто может себе позволить совершить покупку недвижимости. Но договор о недвижимости может не иметь каких-либо непредвиденных обстоятельств.
Некоторые виды непредвиденных обстоятельств, которые могут возникнуть в договоре недвижимости, включают в себя:
В типичном договоре о недвижимости указывается дата, к которой должно произойти закрытие. Закрытие — это событие, в котором деньги (или другое вознаграждение) за недвижимость выплачиваются и право собственности (право собственности) на недвижимость передается от продавца(ов) к покупателю(ям). Передача осуществляется продавцом(ями), подписывающим акт для покупателя(ов) или их адвокатов или других агентов для регистрации передачи права собственности. Часто при закрытии необходимы другие документы.
Датой закрытия обычно является также дата перехода владения недвижимостью от продавца(ов) к покупателю(ям). Однако в договоре о недвижимости может быть указана другая дата перехода владения. Передача права владения домом, кондоминиумом или зданием обычно осуществляется путем передачи ключа(ов) от него. В контракте могут быть предусмотрены положения на случай, если продавец(и) удержат право владения после согласованной даты.
В контракте также может быть указано, какая сторона и какие затраты на закрытие сделки оплачивает. Если в контракте не указано иное, то существуют определенные обычные невыполнения обязательств в зависимости от закона, общего права (судебные прецеденты), местоположения и других приказов или соглашений относительно того, кто и какие расходы по закрытию оплачивает.
В договоре о недвижимости может быть указано, в каком состоянии должно находиться имущество при передаче права собственности или передачи владения. Например, в договоре может быть указано, что недвижимость продается как есть, особенно если предполагается снос. В качестве альтернативы может быть заявление или гарантия (гарантия) относительно состояния дома, здания или какой-либо его части, например, прикрепленных приборов, системы отопления, вентиляции и кондиционирования и т. д. Иногда также используется отдельная форма раскрытия информации, указанная государственным органом. В контракте также может быть указано любое личное имущество (не недвижимое имущество), которое должно быть включено в сделку, например, стиральная машина и сушилка, которые обычно выносятся из дома. Счетчики коммунальных услуг, системы электропроводки , коробки предохранителей или автоматических выключателей, сантехника , печи , водонагреватели , раковины , туалеты , ванны и большинство центральных систем кондиционирования воздуха обычно считаются прикрепленными к дому или зданию и обычно включаются в комплект поставки. недвижимость по умолчанию.
Райдеры (или дополнения) — это специальные приложения (отдельные листы), которые в определенных ситуациях становятся частью договора.
Хотя деньги являются наиболее распространенным фактором, они не являются обязательным элементом для заключения действующего договора на недвижимость. Залог в виде задатка от покупателя (покупателей) обычно сопровождает предложение о покупке недвижимости, а депозит удерживается третьей стороной, например, титульной компанией, адвокатом или иногда продавцом. Сумма, составляющая небольшую часть общей стоимости, указана в контракте, а оставшаяся часть стоимости должна быть оплачена при заключении сделки. В некоторых редких случаях в качестве вознаграждения могут использоваться другие ценные инструменты, такие как векселя и/или акции или другие оборотные инструменты. Другие твердые активы, такие как золото, серебро и все ценное, также могут быть использованы или, в других случаях, любовь (если можно доказать, что она существовала между сторонами). Однако задаток представляет собой кредит на окончательную цену продажи, которая обычно является основным или единственным вознаграждением.
Чем выше финансовая квалификация покупателя(ов), тем больше вероятность того, что закрытие будет успешно завершено, что обычно и является целью продавца. Любая документация, подтверждающая финансовую квалификацию покупателя (покупателей), например, предварительное одобрение или предварительная квалификация ипотечного кредита, может сопровождать предложение о покупке недвижимости вместе с чеком задатка. При наличии конкурирующих предложений или при представлении более низкого предложения продавец с большей вероятностью примет предложение от покупателя, демонстрирующего доказательства высокой квалификации, чем от покупателя без таких доказательств. [ нужна цитата ]