Joint Contracts Tribunal , также известный как JCT , разрабатывает стандартные формы контрактов на строительство , руководящие указания и другую стандартную документацию для использования в строительной отрасли Соединенного Королевства . С момента своего создания в 1931 году JCT расширил число организаций-участников. Следуя рекомендациям в отчете Latham 1994 года , текущая операционная структура состоит из семи членов, которые утверждают и разрешают публикации. В 1998 году JCT стал обществом с ограниченной ответственностью.
В 2014 году JCT перечислил следующих членов:
Объединенный трибунал по контрактам был создан в 1930-х годах Королевским институтом британских архитекторов (RIBA) и Национальной федерацией работодателей строительных профессий (NFBTE) для рассмотрения будущих предложений по внесению поправок в Форму контракта, опубликованную в 1931 году. Его первым председателем до 1956 года был Сидни Тэтчелл [2] , затем сэр Перси Томас [3] . В Руководстве RIBA по его архиву и истории (1986) записано, что трибунал был создан совместно в октябре 1932 года советами RIBA и NFBTE для рассмотрения предложений по внесению поправок в Форму контракта 1931 года, и что каждый из этих двух органов назначил одного из двух совместных секретарей. Секретарь RIBA исполнял обязанности совместного секретаря RIBA до начала 1960-х годов (Макалистер [4] до 1942 года, Спрагг [5] до 1959 года), когда это назначение было выполнено секретарем практики, а затем юридическим советником. Архивные документы перечислены в Руководстве как документы совместного секретаря RIBA, 1932-1944, 1952-1971 , включая копии протоколов, отчетов и документов, касающихся пересмотра Формы контракта 1955-1961 годов. [6]
Важные новые издания формы были опубликованы в 1939, 1963 и 1980 годах, а после того, как JCT стала компанией с ограниченной ответственностью, были опубликованы дополнительные пересмотренные издания в 1998, 2005 и 2011 годах . [7] В настоящее время контракты JCT публикуются Sweet and Maxwell Thomson Reuters. [8]
В 2012 году было объявлено о публикации JCT Contracts Discovery: образовательного и обучающего модуля от Joint Contracts Tribunal . [9] Он был описан как образовательный и обучающий модуль для поставщиков услуг образования и обучения, внутренних учебных групп и независимых преподавателей, предоставляющий материалы для всестороннего понимания контрактов JCT и договорных процедур JCT, а также рассматривающий роли подрядчиков, работодателей, субподрядчиков и администраторов контрактов, а также то, как положения JCT регулируют такие вопросы, как оплата, контроль работ и контроль времени. [10]
Комплект стандартных форм означает группу всех взаимно согласованных документов, необходимых для осуществления определенного метода закупок и разработанных для обеспечения возможности их совместного использования, включая следующее, где это применимо:
JCT публикует руководство по выбору контракта.
JCT существенно пересматривает и переписывает семейство форм каждое десятилетие. Самый последний набор — версия 2016 года. [12] Предыдущие версии датированы 1998, 2005, поправками 2009 года и 2011 годом. Эти формы считаются самыми популярными строительными контрактами, используемыми в Великобритании. [13]
В 2007 году JCT опубликовала Контракт на строительное совершенство (JCT/CE), контракт, разработанный для поддержки совместной работы, как это пропагандируется в отчете Latham, и его корни можно проследить до «контракта на сотрудничество», опубликованного в 2003 году BE, совместным предприятием Reading Construction Forum и Design and Build Foundation (теперь являющегося частью Constructing Excellence ). [17]
Традиционные контракты JCT считались слишком подробными и сложными для использования в небольших бытовых проектах, поэтому JCT запустила ряд удобных для потребителя контрактов под названием «Строительный контракт для домовладельца». [18]
Контракты JCT избегают авансовых платежей от плательщиков получателям. Вместо этого получатель выставляет счет плательщику после того, как работа была сертифицирована как завершенная независимой третьей стороной, администратором контракта (часто архитектором или геодезистом). Часто промежуточные сертификаты выдаются, когда детализированные компоненты работы были завершены или был выполнен проверяемый процент. В поправках 2009 года плательщик или получатель могут выдать сертификат, если администратор подрядчика этого не сделал.
JCT поощряет удержание согласованного процента от суммы контракта до практического завершения, а затем процента в течение периода после окончательного завершения. Это позволяет избежать авансовых платежей за такие вещи, как незначительные дефекты или зацепки, которые необходимо устранить в конце проекта или которые обнаруживаются после его завершения. Таким образом, счет в каждой точке представляет собой процент от стоимости сертифицированной завершенной работы. Плательщик может вычесть сумму; однако, согласно поправкам 2009 года, должен быть указан метод расчета новой суммы.
JCT поощряет предварительное соглашение о заранее оцененных и установленных убытках (LAD) в качестве оценки еженедельных потерь плательщика, если получатель платежа не достигает практического завершения к договорной дате завершения. Если задержки происходят по причинам, не зависящим от подрядчика, подрядчик может запросить продление срока: если администратор контракта разрешает это, это фактически продлевает период, до которого подрядчик обязан выплатить LAD.
JCT ввел концепцию определения, согласно которой контракт может быть расторгнут из-за приостановки работ, неспособности действовать регулярно и добросовестно, неспособности устранить дефектные работы, неспособности выполнить работы в соответствии с контрактом или банкротства подрядчика. Если одна из сторон прекратила исполнение контракта (например, подрядчик просрочил договорную дату завершения и не планирует завершить контракт), определение позволяет другой стороне прекратить свои обязательства (например, заплатить подрядчику за завершение проекта). [19] Это в дополнение к общему правовому средству защиты отказа .
Ссылка на судебное разбирательство как быстрый способ разрешения споров, которые стороны не могут разрешить между собой. Арбитраж или судебное разбирательство , в зависимости от предпочтений сторон, также доступны для урегулирования споров, но они никогда не являются апелляциями против решения арбитра; они являются рассмотрением спора или разногласия, как если бы арбитр не вынес никакого решения. [20] Если выбран арбитраж, то ссылка проводится в соответствии с JCT — измененной версией Типовых правил арбитража в строительной отрасли, опубликованной Обществом строительных арбитров . [21]
Lawbuild [22] [ необходима полная цитата ] предложил ряд поправок к контракту JCT для дополнительной защиты клиента, среди которых четыре основных: гарантировать, что подрядчик вносит залог в размере 10% для покрытия расходов на поиск нового подрядчика в случае ликвидации подрядчика, гарантировать, что подрядчик получит сертификаты строительных норм до фактического завершения, гарантировать, что подрядчик должен принять изменения проекта, и гарантировать, что работодатель может контролировать личности проектировщиков подрядчика.
Один из наиболее распространенных споров вокруг строительных контрактов касается толкования неспособности действовать регулярно и добросовестно, а также того, может ли подрядчик предъявить иск о возмещении упущенной выгоды после вынесения решения. [23] В отличие от этого в США строительные контракты обычно могут быть расторгнуты клиентом по его усмотрению, с оплатой только уже выполненной работы. [24]
JCT не делает различий между работой, выполненной субподрядчиками, и работой, выполненной подрядчиком, поэтому клиент может в конечном итоге заплатить подрядчику за сертифицированную работу, а подрядчик может не заплатить субподрядчику, например, из-за неплатежеспособности. Тогда может быть сложно работать с этим субподрядчиком, чтобы завершить работу. В отличие от этого в некоторых штатах США деньги, причитающиеся субподрядчикам, должны храниться в доверительном управлении подрядчика. [25]
Альтернативные формы строительных контрактов включают Условия Института инженеров-строителей , Новый инженерный контракт , FIDIC , GC/Works/I, Модельную форму и форму IChemE . [26]
В деле Henia Investments Inc против Beck Interiors , рассмотренном в Высоком суде в 2015 году , судья Эйкенхед отметил, что положения об оплате в стандартном договоре были «относительно и, по-видимому, сложными», но это стало следствием необходимости соблюдения требований к оплате, предусмотренных Законом о жилищных субсидиях, строительстве и реконструкции 1996 года и Законом о местной демократии, экономическом развитии и строительстве 2009 года , оба из которых порождают «излишне сложные положения». [27]
В 1989 году Объединенный трибунал по контрактам заказал отчет, изучающий юридическое распределение ответственности за дефектную продукцию в строительной отрасли. Опубликованный в 1993 году в виде книги под названием « Ответственность за качество продукции в строительной отрасли» (Палмер и Маккендрик), он включал отчет о возникновении и развитии трибунала и список его семи председателей с 1931 по 1993 год, включая Сидни Тэтчелла (1931-1956) и сэра Перси Томаса (1956-1960). [28]
В нем были перечислены учредительные органы трибунала на тот момент: Королевский институт британских архитекторов, Конфедерация строительных работодателей (ранее NFBTE, позднее Конфедерация строительства), [29] Королевский институт дипломированных оценщиков, Ассоциация инженеров-консультантов, Британская федерация недвижимости и Шотландский комитет по строительным контрактам, а также две организации субподрядчиков — Конфедерация ассоциаций специалистов-подрядчиков по инжинирингу и Федерация специалистов и субподрядчиков (позже замененная Национальным советом специалистов-подрядчиков и Специализированными инженерными подрядчиками) — и три ассоциации местных органов власти — окружные советы , столичные власти и районные советы.
Лекция JCT Povey (jct-povey-lecture) — ежегодное мероприятие, на которое приглашается выдающийся человек, чтобы выступить по важным вопросам, касающимся строительства и недвижимости. Цель лекции — поощрить способы дальнейшего улучшения качества и ценности строительной продукции. [30]
Лекция Пови была открыта в 2003 году в честь Филипа Джона Пови, который служил в JCT около пятидесяти лет. Адвокат по профессии, с 1951 года Пови был юридическим консультантом NFBTE (позже Construction Confederation) и в то же время начал помогать совместным секретарям JCT, позже сменив Говарда Клоуза [31] на посту совместного секретаря NFBTE, прежде чем был назначен первым генеральным секретарем реструктурированного Joint Contracts Tribunal Limited в 1998 году, уйдя на пенсию из JCT в конце 1999 года. Он скоропостижно скончался в 2001 году.
Докладчики и их доклады: