В городском планировании заполнение или заполнение — это выделение земли в городской среде , обычно открытого пространства , под новое строительство . [1] Заполнение также применяется в пределах городского образования к строительству на любой незастроенной земле , которая не находится на окраине города. Вместо этого иногда используется несколько более широкий термин « переработка земель ». Заполнение пропагандировалось как экономное использование существующей инфраструктуры и средство от разрастания городов . [2] Недоброжелатели считают, что увеличение плотности городов приводит к перегрузке городских служб, включая увеличение пробок на дорогах и загрязнение окружающей среды , а также сокращение городских зеленых насаждений. [3] [4] Многим это также не нравится по социальным и историческим причинам, отчасти из-за его недоказанных эффектов и сходства с джентрификацией. [5]
.jpg/1280px-Baul%C3%BCcke_in_K%C3%B6ln-Weidenpesch_(9506).jpg)
В отраслях городского планирования и развития заполнение определяется как использование земли в пределах застроенной территории для дальнейшего строительства, особенно в рамках программы реконструкции сообщества или управления ростом , или как часть разумного роста . [6] [7]
Основное внимание уделяется повторному использованию и перемещению устаревших или недостаточно используемых зданий и территорий. [8]
Проекты по заселению городов также можно рассматривать как средство устойчивого освоения земель вблизи центра города .
Редевелопмент или переработка земель — это широкие термины, которые включают в себя реконструкцию ранее освоенных земель. Заполняющая застройка более конкретно описывает здания, построенные на пустующих или малоиспользуемых участках или между существующими зданиями. [9] Термины, описывающие типы реконструкции, не предполагающие использования пустующих земель, не следует путать с точечной застройкой. Заполнение застройкой обычно ошибочно понимают как джентрификацию, которая представляет собой другую форму реконструкции. [5]
Застройка иногда является частью джентрификации , что создает источник путаницы, которая может объяснить социальную оппозицию точечной застройке. [5]
Джентрификация — это термин, которому сложно дать определение, поскольку он проявляется по-разному в зависимости от местоположения и описывает процесс постепенного изменения идентичности района. [10] Поскольку джентрификация представляет собой постепенное изменение, ученые изо всех сил пытались провести жесткую грань между обычными, естественными изменениями в районе и особыми, неестественными изменениями, основанными на более крупных социально-экономических и политических структурах. [10]
Хотя точное определение джентрификации варьируется в зависимости от ученого, большинство может согласиться с тем, что джентрификация перестраивает районы с более низкими доходами таким образом, чтобы привлечь жителей с более высокими доходами или удовлетворить их растущее присутствие. [11] Питер Московиц, автор книги « Как убить город», более конкретно рассматривает джентрификацию в контексте, описывая ее как процесс, разрешенный «десятилетиями расистской жилищной политики» и увековеченный посредством «политической системы, ориентированной больше на создание и расширение деловых возможностей, чем благополучие своих граждан». [11] Джентрификация наиболее распространена в городских кварталах, хотя она также изучалась в пригородных и сельских районах. [10]
Определяющей чертой джентрификации является влияние, которое она оказывает на жителей. В частности, джентрификация приводит к физическому вытеснению жителей низшего класса жителями среднего или высшего класса. [5] Механизм, с помощью которого это перемещение традиционно происходит, заключается в увеличении арендной платы и увеличении стоимости недвижимости. [11] Когда джентрификаторы начинают переезжать в район, застройщики модернизируют район, который им подходит. Первоначальный приток дворян среднего класса происходит из-за доступности района в сочетании с привлекательными застройками, которые уже были построены в этом районе. [11] Чтобы разместить этих новых жителей, местные органы власти изменят коды зонирования и будут выделять субсидии для поощрения строительства новых жилых помещений. [12] Увеличение арендной платы тогда оправдывается новым капиталом и спросом на жилье, поступающее в этот район. [10] Из-за повышения арендной платы за существующие магазины и арендуемые помещения давние жители и владельцы магазинов вынуждены переезжать, освобождая место для более новой застройки. [12]
Основное различие между джентрификацией и заполняющей застройкой заключается в том, что заполняющая застройка не всегда предполагает физическое перемещение, в отличие от джентрификации. [5] Это связано с тем, что засыпка подразумевает любую застройку на неиспользуемой или испорченной земле. В случае успеха точечная застройка создает стабильные сообщества со смешанным доходом. [5] Джентрификация более тесно связана с развитием элитных торговых центров, жилых комплексов и промышленных объектов. Эти структуры построены на бывшей в употреблении земле с целью привлечения жителей с более высоким доходом для максимизации капитала определенной территории. Сообщества со смешанным доходом, наблюдаемые во время джентрификации, по своей сути являются переходными (в зависимости от того, как определяется джентрификация), тогда как сообщества со смешанным доходом, возникшие в результате точечной застройки, идеально стабильны. [5]
Несмотря на различия, сходство между джентрификацией и застройкой очевидно. Заполняющая застройка может включать в себя строительство тех же самых элитных жилых и нежилых построек, которые наблюдаются при джентрификации (т. е. торговых центров, продуктовых магазинов, промышленных объектов и жилых комплексов), и это часто приводит к тому, что в застраиваемые районы приезжают жители среднего и высшего класса. . [5]
Сходства и последующая путаница между джентрификацией и точечным жильем могут быть выявлены в более широкой работе Джона А. Пауэлла о региональных решениях проблемы разрастания городов и концентрированной бедности. Это особенно ясно видно в его статье « Раса, бедность и разрастание городов: доступ к возможностям посредством региональных стратегий» . [5] В этой работе он утверждает, что защитники гражданских прав в городах должны сосредоточиться на региональных решениях проблемы разрастания городов и концентрированной бедности. [5] Чтобы подчеркнуть свою точку зрения, Пауэлл сосредотачивается на точечной застройке, объясняя, что одной из основных проблем является отсутствие поддержки, которую он получает на местном уровне от городских защитников гражданских прав и членов сообщества. [5] Он отмечает, что эти группы обеспокоены тем, что точечная застройка приведет к появлению жителей среднего и высшего класса и в конечном итоге приведет к вытеснению жителей с низкими доходами. [5] Тот факт, что точечная застройка «ошибочно воспринимается как процесс джентрификации, который вытеснит жителей центральной части города из существующих кварталов», демонстрирует, что существует путаница в определениях этих терминов. [5]
Пауэлл также признает, что у этих опасений есть историческая ценность, ссылаясь на то, как в 1960-х годах точечная застройка оказалась в пользу белых жителей по сравнению с меньшинствами и как бегство белых в пригороды происходило в середине-конце двадцатого века. [5] Многие противники застройки являются «цветными жителями центральной части города». [5] Они часто рассматривают «возвращение белых в город как попытку вернуть себе город», который они ранее покинули. Это намекает на страх культурного смещения, который чаще всего связан с джентрификацией [13] , но может также применяться и к точечной застройке. Культурное перемещение описывает «изменения в аспектах района, которые дали давним жителям чувство принадлежности и позволили жителям жить своей жизнью привычным образом». [14] Из-за бегства белых в середине-конце 20-го века меньшинства стали составлять доминирующую группу в городских общинах. В последующие десятилетия они развили свою культурную самобытность и власть внутри этих сообществ. Пауэлл предполагает, что неудивительно, что они хотели бы рискнуть отказаться от этого чувства принадлежности к притоку белых людей из высшего класса, особенно учитывая историческую напряженность, которая привела к бегству белых из городских районов по всей стране в середине-конце 20-го века. [5]
Несмотря на эти опасения, Пауэлл утверждает, что, в зависимости от города, преимущества точечной застройки могут перевесить риски, которые беспокоят такие группы. Например, бедные города с большим количеством свободной земли (такие как Детройт) могут многое выиграть от точечной застройки. [5] Он также обращает внимание на обеспокоенность тем, что группы меньшинств потеряют власть в этих сообществах, объясняя, что «такие города, как Детройт и Кливленд, далеки от риска политического доминирования белых». [5]
По мнению Пауэлла, точечная застройка может помочь бедным городам, таким как Детройт и Кливленд, через увеличение числа жителей среднего класса и строительство новых зданий в кварталах. Эти новые здания являются привлекательной альтернативой разрушению, поэтому они могут повысить стоимость недвижимости для домовладельцев из низшего класса. [5] Хотя рост стоимости недвижимости иногда может вынудить людей, не являющихся домовладельцами, переехать, Пауэлл предполагает, что в бедных городах существует достаточно возможностей для переселения, поэтому перемещение часто остается «внутриюрисдикционным». [5] Еще одним преимуществом точечной застройки является увеличение налоговой базы, что приносит городу больше доходов и улучшает способность города обслуживать своих жителей. [5] Способность точечной застройки искоренить старые промышленные объекты и упадок в масштабах города также может улучшить качество жизни жителей и вызвать столь необходимые внешние инвестиции в города. [5]
Учитывая путаницу между джентрификацией и точечной застройкой, основным препятствием для сторонников точечной застройки является информирование членов сообщества о различиях между точечной застройкой и джентрификацией. [13] Для этого необходимо объяснить, что проекты заполнения используют пустующие земли и не вытесняют жителей с низкими доходами, а вместо этого приносят им пользу в создании стабильных сообществ со смешанным доходом. [5] Решение проблемы культурного перемещения также имеет первостепенное значение, поскольку точечная застройка по-прежнему может изменить культурную идентичность района, даже если с этим не связано физическое перемещение. [13]
Хотя городское заселение является привлекательным инструментом для реконструкции и управления ростом сообщества, застройщикам часто обходится гораздо дороже осваивать землю внутри города, чем застройку на периферии, на новых пригородных землях . [15] Затраты застройщиков включают приобретение земли, демонтаж существующих построек, [16] а также тестирование и очистку от любого загрязнения окружающей среды. [15]
Ученые утверждают, что точечная застройка более выгодна с финансовой точки зрения, когда она происходит на большом участке земли в несколько акров. [16] Крупномасштабное развитие выигрывает от того, что экономисты называют экономией за счет масштаба , и снижает окружающее негативное влияние упадка соседей, преступности или плохих школ. [16] Тем не менее, крупномасштабная застройка в разрушенном районе часто затруднена по нескольким причинам, таким как трудности с приобретением земли и получением поддержки сообщества.
Накопление земли – это одна из проблем, которую ставит точечная застройка, а не освоение новых территорий. В кварталах, являющихся объектами засыпки, часто имеются участки заброшенной земли, разбросанные по местам проживания. Застройщики должны проявлять настойчивость в накоплении земельных участков за участками и часто встречают сопротивление со стороны землевладельцев в целевом районе. [16] Один из способов решения этой проблемы заключается в том, чтобы городское руководство использовало выдающиеся владения для претензий на землю. Однако это зачастую непопулярно среди руководства города и жителей окрестностей. Застройщикам также приходится преодолевать нормативные барьеры, посещать многочисленные правительственные учреждения для получения разрешений, взаимодействовать с городским руководством, которое часто не желает использовать выдающийся домен для выселения нынешних жителей, и, как правило, участвовать в государственно-частном партнерстве с местными властями. [16]
Застройщики также сталкиваются с высокими социальными барьерами, из-за которых местные чиновники и жители не заинтересованы в таком же типе развития. Хотя было обнаружено, что участие граждан способствует освоению заброшенных земель , жители разрушенных кварталов часто хотят превратить пустующие участки в парки или места отдыха, а внешние игроки стремятся построить жилые комплексы, коммерческие торговые центры или промышленные объекты. [4] [17]
Пригородное заполнение — это застройка земель на существующих пригородных территориях , которые остались вакантными во время застройки пригорода. Это один из принципов нового урбанизма и разумного роста , тенденций, которые призывают к уплотнению территорий, чтобы уменьшить потребность в автомобилях , поощрять пешие прогулки и, в конечном итоге, экономить энергию . [18] В новом урбанизме исключением из правила заполнения является практика городского сельского хозяйства , при которой земля в городской или пригородной зоне сохраняется для выращивания продуктов питания для местного потребления.
Заполняющее жилье — это добавление дополнительных жилых единиц в уже утвержденный район или район. Они могут быть предоставлены в качестве дополнительных единиц, построенных на том же участке, путем разделения существующих домов на несколько единиц или путем создания новых жилых участков путем дальнейшего разделения или корректировки линий участков. Объекты также могут быть построены на пустующих участках.
Засыпная жилая застройка не требует разделения новых земель , природных территорий или первоклассных сельскохозяйственных угодий, но обычно приводит к уменьшению зеленых насаждений. В некоторых случаях застройки жилых домов существующая инфраструктура может нуждаться в расширении для обеспечения достаточного количества коммунальных и других услуг: увеличение потребления электроэнергии и воды, дополнительная канализация, усиление контроля дорожного движения и увеличение вероятности ущерба от пожара.
Как и в случае с другим новым строительством, конструкции, построенные в виде заполнения, могут архитектурно конфликтовать со старыми существующими зданиями.
