В Ирландии и Соединенном Королевстве жилищные ассоциации являются частными некоммерческими организациями, которые предоставляют дешевое « социальное жилье » людям, нуждающимся в жилье. Любой излишек бюджета используется для поддержания существующего жилья и финансирования нового жилья, и он не может быть использован для личной выгоды директоров или акционеров. [1] Несмотря на свою независимость, они регулируются государством и обычно получают государственное финансирование . В настоящее время они являются основными поставщиками нового жилья в аренду в Соединенном Королевстве , в то время как многие также управляют схемами совместной собственности , чтобы помочь тем, кто не может позволить себе купить дом напрямую. [2]
Жилищные ассоциации предоставляют широкий спектр жилья, некоторые управляют большими жилыми массивами для семей, в то время как самые маленькие, возможно, управляют одной схемой жилья для пожилых людей. Большая часть поддерживаемого жилья в Великобритании также предоставляется жилищными ассоциациями, со специальными проектами для людей с проблемами психического здоровья или трудностями в обучении , с проблемами злоупотребления психоактивными веществами ( алкоголь или запрещенные наркотики ), бывшими бездомными , молодежью , бывшими преступниками , просителями убежища и людьми, спасающимися от домашнего насилия .
В Австралии термин «жилищная ассоциация» относится к более крупным, ориентированным на рост «не-для-дивидендов» поставщикам общественного жилья. Более мелкие поставщики общественного жилья могут включать трасты, кооперативы и т. д. Государственное и территориальное государственное жилье составляет около 80% социального жилья в Австралии. На протяжении многих лет эти государственные жилищные организации имели разные названия, включая: «жилищные комиссии» и «жилищные трасты».
Жилищные ассоциации впервые появились во второй половине девятнадцатого века как часть роста филантропических и добровольных организаций, вызванного ростом среднего класса в результате промышленной революции . Ранними примерами являются Guinness Trust , Peabody Trust и Metropolitan Association for Improving the Dwellings of the Industrious Classes .
Их значимость возросла в последние десятилетия двадцатого века из-за изменений в муниципальном жилье, внесенных правительством Тэтчер , когда были введены правила, запрещающие советам субсидировать свое жилье из местных налогов, направляющие гранты на строительство нового социального жилья жилищным ассоциациям и позволяющие жильцам советов покупать свои дома с большой скидкой. Это, в сочетании с инициативами по сокращению расходов в местном самоуправлении и программой жилищных льгот, которая была более щедрой для жилищных ассоциаций, чем для местных властей, привело к тому, что многие советы передали свой жилищный фонд жилищным ассоциациям. Эти организации часто называют крупномасштабными организациями добровольной передачи или местными жилищными компаниями.
Законы о жилье 1985 и 1988 гг. способствовали передаче муниципального жилья некоммерческим жилищным ассоциациям. Закон 1988 г. переопределил жилищные ассоциации как негосударственные организации, разрешая доступ к частному финансированию, что было весомой мотивацией для передачи, поскольку заимствования в государственном секторе были серьезно ограничены. Эти новые жилищные ассоциации также были поставщиками большинства нового государственного жилья. К 2003 г. 36,5% фонда социального арендного жилья принадлежало жилищным ассоциациям. [3] В настоящее время некоторые из крупнейших жилищных ассоциаций в Великобритании — это Clarion Housing Group , Sanctuary Housing , L&Q и Peabody Trust , и это лишь некоторые из них. Некоторые жилищные ассоциации имеют партнерские отношения с инвестиционными трастами недвижимости : Civitas Social Housing — крупнейший инвестиционный траст социального жилья в недвижимость , работающий с 15 жилищными ассоциациями. [4]
Жилищные ассоциации могут быть созданы с использованием различных форм юридического лица . Многие из них являются промышленными и сберегательными обществами , но существуют также трасты , кооперативы и компании. Они могут быть зарегистрированными или нет благотворительными организациями .
Зарегистрированный социальный арендодатель (RSL) — это техническое название социальных арендодателей, которые в Англии ранее были зарегистрированы в Housing Corporation , а в Уэльсе — в Welsh Government. С 2010 по 2012 год ассоциации назывались зарегистрированными поставщиками в соответствии с Законом о жилищном строительстве и реконструкции 2008 года , независимо от статуса (частная, государственная, коммерческая или некоммерческая). С 2012 года [обновлять]термины зарегистрированный социальный арендодатель и частные зарегистрированные поставщики социального жилья используются как альтернативные названия жилищной ассоциации. [5]
Жилищные ассоциации обычно считаются частными организациями, поскольку они не принадлежат государству и не контролируются им напрямую. Однако этот статус был оспорен рядом юридических решений. В 2004 году британское правительство приняло постановление ЕС, которое рассматривало жилищные ассоциации как государственные органы для целей закупок.
Впоследствии Высокий суд Англии в деле Weaver против London and Quadrant Housing Trust [2008] EWHC 1377 (Admin) постановил, что жилищные ассоциации являются государственными органами и, как следствие, могут подлежать судебному надзору при определенных обстоятельствах. [6] Суд заявил, что сектор жилищных ассоциаций «пронизан государственным контролем и влиянием с целью достижения целей правительства по доступному жилью, и в котором RSL работают бок о бок с местными органами власти и, можно сказать, в самом прямом смысле заменяют их».
Этот вопрос имел более широкое политическое значение, поскольку заимствования жилищных ассоциаций (составившие приблизительно 30 миллиардов фунтов стерлингов в 2006 году) [7] не вносят вклад в требования по заимствованиям государственного сектора Великобритании, контроль над которыми является как заявленной целью правительства, так и частью критериев ЕС для членства в единой европейской валюте.
Особенностью жилищных ассоциаций является то, что, хотя более крупные жилищные ассоциации обычно имеют оплачиваемый персонал, комитет или совет управления, состоящий из волонтеров или оплачиваемых неисполнительных членов, несет общую ответственность за работу организации. В совет могут входить жители, представители местных органов власти и общественных групп, бизнесмены и политики. По всей Англии насчитывается более 30 000 добровольных членов совета, управляющих жилищными ассоциациями .
Повседневная деятельность жилищных ассоциаций финансируется за счет арендной платы и платы за обслуживание, вносимых теми, кто проживает в их собственности, или от их имени. В этом смысле жилищные ассоциации работают как коммерческие организации, и большинство из них не зависят от пожертвований для своей общей деятельности.
Новое жилье, как правило, получает экономические субсидии, источник которых будет зависеть от того, где базируется ассоциация:
Субсидии на новое жилье (часто называемые «социальным жилищным грантом») составляют значительные государственные инвестиции. В своем проспекте 2008–2011 гг. Housing Corporation заявила, что в трехлетний период до 2011 г. инвестиции составят «не менее 8 млрд фунтов стерлингов». [9] Большая часть этих средств пойдет в жилищные ассоциации для использования в проектах развития. С 2003 г. в целях повышения эффективности расходования средств большая часть финансирования жилищной корпорацией нового жилищного строительства направлялась менее чем 80 «развивающимся жилищным ассоциациям», которые получили «статус партнера» через соглашения о партнерских программах. Долгосрочные кредиты с правом выбора кредитора и правом выбора заемщика (LOBO) в прошлом брались жилищными ассоциациями. [10] [11]
Жилищные ассоциации занимают деньги, чтобы заплатить за новые дома и улучшения. После Закона о жилье 1988 года доля стоимости новых домов, покрываемая капитальными грантами, была сокращена правительством, поэтому заимствования стали основным источником финансирования инвестиций. Большая часть этих средств была просто заимствована у банков и строительных обществ , но после финансового кризиса 2007–2008 годов эти учреждения прекратили предлагать долгосрочные кредиты, поэтому развивающиеся ассоциации все чаще обращаются к корпоративным облигациям , чтобы собрать средства на расширение. [12]
HCA внедрила новую государственную политику «доступной арендной платы» для своего раунда финансирования 2011–2015 годов, требуя от ассоциаций устанавливать арендную плату на уровне до 80% от рыночной арендной платы, чтобы требовалось меньше авансовых капитальных субсидий. В сентябре 2013 года группа районов Лондона инициировала судебный пересмотр, чтобы оспорить эту политику. [13]
Обязанности арендодателя изложены в нескольких законодательных актах, включая Закон о арендодателях и арендаторах 1985 года , который применяется к договорам аренды, заключенным после 1961 года. Подводя итог, раздел 11 гласит, что арендодатель должен:
Если арендодатель отказывается ремонтировать арендованное имущество, арендатор может принять меры, чтобы потребовать от него проведения необходимых работ и потребовать компенсацию.
В Великобритании действуют четыре отраслевых органа, представляющих жилищные ассоциации, каждый из которых охватывает определенную страну. Это:
NHF (ранее Национальная федерация жилищных ассоциаций) заявила, что в начале 2003 года в ее состав входило около 1400 некоммерческих жилищных организаций, владеющих или управляющих примерно 1,8 миллионами домов по всей Англии .
В 2000-х годах некоторые более крупные ассоциации сформировали региональные группы для целей, включающих лоббирование государственных органов. За группой G15 крупнейших ассоциаций Лондона [15] последовала East Seven в Восточной Англии. [16]