Закон о жилье 1988 г. (гл. 50) — это акт парламента Соединенного Королевства . Он регулирует отношения между арендодателями и арендаторами . Закон ввел понятия гарантированной аренды и гарантированной краткосрочной аренды . [1] Он также способствовал передаче муниципального жилья некоммерческим жилищным ассоциациям , что затем частично осуществлялось через систему крупномасштабной добровольной передачи . [2]
В рамках системы защищенной и установленной законом аренды арендаторы имели право оставаться в собственности арендодателя практически неограниченное время и передавать аренду родственникам. Трудности, с которыми могли столкнуться арендодатели, пытаясь вернуть себе свою собственность, создавали препятствия для сдачи домовладельцами в аренду, что, наряду с тем фактом, что большинство муниципальных домов были проданы, привело к нехватке жилья.
В 1979 году было избрано консервативное правительство во главе с Маргарет Тэтчер . Тэтчер стремилась реорганизовать арендный сектор. На момент принятия Закона о жилье 1988 года частный арендный сектор составлял менее 8 процентов домов в Великобритании, [3] по сравнению с 76 процентами в 1918 году, в то время как социальное жилье составляло около 30 процентов.
В Белой книге Департамента окружающей среды 1987 года «Жилищное хозяйство: предложения правительства» были изложены цели повернуть вспять спад в арендном жилье и улучшить его качество; предоставить муниципальным арендаторам право переходить к другим арендодателям, если они того пожелают; более точно направить деньги на самые острые проблемы; и поощрить рост домовладения. Согласно Белой книге, государственные жилищные органы не смогли адекватно удовлетворить пожелания арендаторов, что вызвало недовольство и отсутствие приверженности арендаторов своим домам; правительство стремилось смягчить это, предоставив арендаторам больший потребительский выбор , что будет достигнуто путем предложения различных форм собственности и управления. Муниципальным арендаторам будет предоставлено право покупать, а права частных арендодателей будут усилены. [4]
В частности, в соответствии с новым законом, в отличие от старой системы справедливой арендной платы , арендодатели могли взимать любую плату, которую они хотели, за исключением двух случаев. Арендаторы, которым гарантирован короткий срок аренды, могли оспорить арендную плату в течение первых шести месяцев аренды, если арендатор считал, что его арендная плата превышает текущую рыночную арендную плату за его недвижимость, в этом случае он мог передать арендную плату в Группу по оценке арендной платы для рассмотрения. Однако мало кто захочет это сделать, учитывая право арендодателей направить уведомление в соответствии с разделом 21 и прекратить аренду. [ сомнительно – обсудить ] [ необходима цитата ] Арендаторы также могли оспорить арендную плату при вручении ежегодного уведомления об увеличении арендной платы в конце фиксированного срока; но арендодатели могли избежать этого, увеличив арендную плату с помощью договора о продлении аренды.
Закон о жилье также предусматривает два типа аренды: «гарантированную» аренду и «гарантированную краткосрочную аренду». Последний вариант предпочитают большинство частных арендодателей, поскольку он дает им право прекратить аренду в любое время после вручения уведомления по разделу 21. Обычно в ситуации, когда есть частный арендодатель и аренда, которая началась 28 февраля 1997 года или позже, и когда дом или квартира сдаются в аренду как отдельное жилье и являются основным домом арендатора, недвижимость сдается в аренду на условиях гарантированной краткосрочной аренды. [5]
Закон о жилье 1988 года кардинально изменил три основные области английского права собственности, а именно: регулирование арендной платы, наследование и безопасность владения. Закон о жилье 1988 года значительно сократил регулирование арендной платы, предоставив арендодателям возможность взимать любую плату за недвижимость (что по-прежнему актуально и сегодня, несмотря на растущие призывы некоторых вернуть контроль арендной платы в том или ином виде). Изменение также означало, что единственной стороной, имеющей право оспаривать цены, установленные арендодателями, являются их арендаторы. Существуют только определенные обстоятельства, при которых арендаторы могут оспаривать арендную плату, а именно в течение первых шести месяцев гарантированной краткосрочной аренды или при вручении уведомления о повышении арендной платы, которое может использоваться арендодателями на ежегодной основе для повышения арендной платы после окончания фиксированного срока.
Арендаторы, которые считают, что их арендная плата выше текущей рыночной стоимости, могут в течение первых шести месяцев гарантированной краткосрочной аренды передать свое дело в комиссию по оценке арендной платы (независимый орган, принимающий решения, иногда называемый комитетом по оценке арендной платы или трибуналом по оценке арендной платы) для рассмотрения. Однако большинство арендаторов вряд ли пойдут на этот шаг в свете полномочий арендодателя прекратить аренду в соответствии с разделом 21 Закона о жилье 1988 года. [ сомнительно – обсудить ] [ необходима цитата ] Более того, арендодатели теперь имеют возможность повышать арендную плату без использования процедуры уведомления, предпочитая вместо этого делать это через «возобновляемое» соглашение об аренде. Изменения в регулировании арендной платы означают, что права арендаторов оспаривать арендодателей по поводу арендной платы, описанные выше, имеют меньшее влияние на арендодателей и, как следствие, используются реже. Поправки, внесенные в Закон о жилье, и вызванное этим изменение баланса сил являются одной из основных причин столь быстрого роста цен на аренду с конца 1980-х годов. [ необходима цитата ]
В результате принятия Закона о жилье 1988 года правила, касающиеся наследования, стали похожи на правила Закона об аренде, согласно которому только супруг может наследовать права аренды. Изменения в законах о наследовании напрямую затрагивают очень немногих арендодателей — в основном потому, что гарантированная аренда , которая гласит, что только супруг может наследовать права аренды, не распространена в частном секторе аренды. В гарантированной краткосрочной аренде , которая также вступила в силу в конце 1980-х годов и теперь составляет большинство договоров аренды в частном секторе аренды, нет никаких прав наследования. Другими словами, если арендатор умирает, супруг или другой бенефициар не имеет права оставаться в собственности. При таком типе аренды права наследования стали неактуальными именно потому, что теперь у арендодателя есть право вручить уведомление в соответствии с разделом 21 о выселении арендатора через суд.