Гарантированная аренда — это юридическая категория аренды жилья для отдельного лица (или лиц совместно) в английском земельном праве . Закон предоставляет арендатору по гарантированной аренде определенную степень безопасности проживания. Арендатор по гарантированной аренде не может быть выселен без разумного основания в соответствии с Законом о жилье 1988 года , а периодические [n 1] изменения арендной платы потенциально могут быть оспорены в комитете по оценке арендной платы .
Гарантированная аренда была введена Законом о жилье 1988 года , который применяется к аренде, заключенной с даты его вступления в силу, или к гарантированной аренде, преобразованной из Закона о жилье 1980 года . Закон заменил большую часть большей защиты арендной платы, предусмотренной Законом об аренде 1977 года , а в более редких случаях и другими законами об аренде . [n 2] Однако с 28 февраля 1997 года все новые жилые помещения, за исключением трех, считаются гарантированной краткосрочной арендой . [2] : 209 Этими исключениями являются те, которые исключены уведомлением до или после аренды, те, в которых указано, что это не краткосрочная аренда, и сдача в аренду существующим гарантированным арендаторам. [3]
Гарантированная аренда заменила надежную аренду , с большей защитой арендаторов, введенной Законом о жилье 1980 года . [4]
Исключением из этого правила являются гарантированные договоры аренды, которые были переведены из сферы регулирования Закона о жилье 1980 года (за исключением случаев, когда они были предоставлены уполномоченными органами в соответствии со статьями 56–68 Закона о жилье 1980 года до 15 января 1989 года, и до этой даты арендатор подал заявление в суд в соответствии с разделом 24 Закона о домовладельцах и арендаторах 1954 года (о предоставлении нового договора аренды), и 15 января 1989 года договор аренды по Закону 1980 года продолжал действовать в силу этого раздела или любого положения Части IV указанного Закона 1954 года.) [5]
Термин, по-видимому, обозначающий «дом», жилой дом, был признан судами широко применяемым, исключая только предприятия и весьма неопределенные фактические договоренности о размещении в доме или квартире (где дом используется совместно эзотерическим образом и ни один конкретный арендатор или группа совместных арендаторов не могут быть названы имеющими исключительное право на всю какую-либо часть, и прецедентное право против исключения не действует); квартиры и отдельные комнаты включены в определение отдельного жилого дома, как и переоборудованные амбары, ветряные мельницы и т. д. [2] : 300–301
Поскольку внутренние ставки были отменены, существует различие между арендой, предоставленной до 1 апреля 1990 года, и арендой, предоставленной с этой даты. До этого времени аренда жилого дома (см. выше) с тарифной стоимостью £750 (£1500 в Большом Лондоне) (оплачиваемой в год) не может быть гарантированной арендой. С этой даты, если арендная плата превышает £100 000 в год (£8 333,33 в месяц), она не может быть гарантированной арендой. [2] : 300–301 [6] [7]
Аналогично для договоров аренды до этой даты, если арендная плата составляет менее двух третей от подлежащей тарификации стоимости или если после этой даты она не превышает 250 фунтов стерлингов в год (1000 фунтов стерлингов в год в Большом Лондоне), то это не может быть гарантированной арендой. [2] : 300–301
Эти подробные области включают в себя договор аренды, по которому сельскохозяйственная земля, превышающая два акра, сдается в аренду вместе с жилым домом. [6] [8]
Если быть точным, это исключает аренду, к которой применяется часть II Закона о землевладельцах и арендаторах 1954 года . Аренда, подлежащая защите в качестве коммерческой аренды (передача в аренду в качестве коммерческой аренды) или частично сданная в аренду для использования в коммерческих целях, не подлежит гарантированной аренде. [2] : 300–301
Это не относится к аренде, в которой участвуют арендодатели, не являющиеся указанными университетами и колледжами. [2] : 300–301
Сдача в аренду для этой цели не может быть гарантирована. [2] : 300–301
Это применимо в случаях, когда арендодатель проживает в другой части того же здания, в котором находится сдаваемое в аренду жилье. [2] : 300–301
Хотя они и исключены, сдача жилья в аренду местными органами власти и жилищной ассоциацией может иметь другие гарантии, такие как гарантированная аренда в соответствии с Законом о жилье 1985 года . [2] : 300–301
У человека может быть более одного «дома», в этом случае это юридический вопрос факта, является ли дом основным домом. Хотя это положение предусматривает «занятие», оно не обязательно должно быть непрерывным, если это просто временное отсутствие, это все равно может быть гарантированной арендой. [2] : 300–301
Гарантирован ли срок аренды, может меняться в зависимости от обстоятельств после начала аренды. Может быть, что арендатор не прекратил проживание в аренде в результате выселения, и в этом случае он больше не занимает жилье как свое основное жилище. Таким образом, арендатор теряет гарантию права владения. [2] : 300–301
Аренда, которая является "гарантированной", является бессрочной арендой и не имеет фиксированного срока. "Гарантированная краткосрочная аренда" в отличие от "гарантированной" аренды имеет фиксированный срок. Гарантированная аренда редко используется частными домовладельцами, однако она обычно используется советами и жилищными ассоциациями.
Если договор аренды является периодическим, он может быть прекращен только по решению суда или в результате отказа арендатора.
Если аренда является срочной, она может быть прекращена либо по истечении времени [n 3] , автоматически истекающим без необходимости подачи какого-либо уведомления по окончании фиксированного срока [9], либо, если договор аренды дает арендодателю право прекратить аренду, путем осуществления арендодателем этого права. Если гарантированная аренда на определенный срок заканчивается одним из этих способов, но занятие продолжается, известное как удержание , с этого события будет создана периодическая гарантированная аренда, известная как установленная законом периодическая аренда . Гарантия владения сохраняется.
Чтобы вернуть себе право владения, арендодатель может сделать это только на одном из ряда установленных законом оснований, которые указаны в Приложении 2 к Закону о жилье 1988 года. [n 4] [10] Чтобы получить постановление о владении, арендодатель должен вручить арендатору уведомление в соответствии с разделом 8 , изложив основание или основания, на которые он ссылается, а затем, по истечении периода времени, который варьируется в зависимости от выбранных оснований, обратиться в суд с заявлением о владении.
Незаконное выселение арендатора является уголовным преступлением (согласно разделу 1 Закона о защите от выселения 1977 года ), если только у арендодателя нет разумных оснований полагать, что арендатор больше не проживает в помещении, не делит жилое помещение с арендатором или не сдает недвижимость в аренду для проведения отпуска. [11]
Арендная плата без специального положения в рамках гарантированной периодической аренды не может быть увеличена в течение 52 недель с момента начала аренды, и, если только это не установленная законом (подразумеваемая) периодическая аренда, она может быть увеличена только после вручения уведомления в соответствии с разделом 13 [12] в соответствующей форме для Англии или Уэльса, однако, как и в случае с общим договорным правом, историческая поправка к договору аренды или новый договор аренды, игнорирующие такое уведомление до принятия арендатором такого увеличения, будут считаться вступившими в силу, что не позволит арендатору ссылаться на более ранний договор при невручении уведомления в соответствии с разделом 13.
Естественно, в случаях, когда аренда является срочной, а не периодической, и когда в периодической аренде существует пункт о пересмотре арендной платы, договорные соглашения также избегают необходимости уведомления в соответствии с разделом 13. [12] Уведомление в соответствии с разделом 13 дает арендатору право оспорить арендную плату, установленную в соответствии с разделом 14, перед комитетом по оценке арендной платы, если необоснованно, что рынок будет взимать такую арендную плату, игнорируя улучшения, выполненные арендатором в отношении собственности, если он не был обязан их выполнять. [13]
С 28 февраля 1997 года большинство договоров аренды считаются договорами гарантированной краткосрочной аренды (AST), в соответствии с которыми арендодатель имеет абсолютное право на владение, если до этой даты арендатору было направлено уведомление, которое должно сопровождаться предписанным предупреждением, фиксированным сроком и сроком не менее шести месяцев.
Единственный аспект короткого удержания, который позволяет арендатору контролировать аренду, — это право арендатора передавать первоначально уплачиваемую арендную плату в комитет по оценке арендной платы , однако он может снизить арендную плату только в том случае, если она «значительно выше», чем арендная плата по другим сопоставимым гарантированным коротким удержаниям. В этом необычном сценарии арендодатель может вручить уведомление до или после начала аренды, заявив, что это не будет коротким удержанием, если не было подано заявление на оценку арендной платы. [2] : 309–311 В других отношениях, за исключением безопасности владения, как подмножество гарантированных аренд, они следуют требованиям определения гарантированной аренды. [2] : 310