Пузырь ирландской недвижимости был спекулятивным избыточным элементом долгосрочного роста цен на недвижимость в Ирландской Республике с начала 2000-х по 2007 год, периода, известного как поздняя часть « Кельтского тигра» . В 2006 году цены достигли пика на вершине пузыря в результате сочетания увеличения спекулятивного строительства (почти полностью финансируемого за счет старшего долга) и быстрого роста цен; В 2007 году цены сначала стабилизировались, а затем начали падать до 2010 года из-за шокового эффекта Великой рецессии . Ко второму кварталу 2010 года цены на жилье в Ирландии упали на 35% по сравнению со вторым кварталом 2007 года, а количество одобренных жилищных кредитов упало на 73%. [1] [2]
Крах пузыря на рынке недвижимости стал одним из основных факторов, способствовавших ирландскому банковскому кризису после 2008 года .
Цены на жилье в Дублине , крупнейшем городе , на короткое время упали на 56% по сравнению с пиковыми значениями, а цены на квартиры упали более чем на 62%. [3] На какое-то время цены на жилье вернулись к уровню двадцатого века, а количество одобренных ипотечных кредитов упало до уровня 1971 года. [4] По состоянию на декабрь 2012 года более 28% ирландских ипотечных кредитов имели просрочку или были реструктуризированы, а задолженность по коммерческим и сдаваемым в аренду кредитам составляла 18%. [5] С начала 2013 года цены на недвижимость в стране начали восстанавливаться: цены на недвижимость в Дублине выросли более чем на 20% от своего минимума. [6]
Крах пузыря ирландской недвижимости оказал длительное влияние на политический, экономический, социальный и финансовый ландшафт Ирландии. Хотя ранние негативные последствия, такие как поместья-призраки и высокий уровень безработицы, в значительной степени устранены, остаточный коллапс ирландского банковского и строительного секторов способствовал общенациональному жилищному кризису, который продолжается по состоянию на 2020 год. [7] [8]
С 1991 по 2001 год реальный рост валового внутреннего продукта (ВВП) Ирландии в среднем превышал 7%, и наблюдался значительный рост рабочей силы. С 1990 по 2000 год валовой национальный продукт (ВНП) Ирландии на душу населения вырос на 58%, превысив средний показатель по Европейскому Союзу . [9] Темпы расширения кредитования домохозяйств в период с 2003 по 2007 год были одними из самых высоких в еврозоне , [10] при этом общий объем кредитования немецких банков в Ирландии составил 208,3 миллиарда долларов США. [11] Эти факторы привели к росту цен на жилье на 17% только с мая 2000 года по май 2001 года. [12] В августе 2000 года в отчете Международного валютного фонда (МВФ) утверждалось, что цены на ирландскую недвижимость почти наверняка приближаются к обвалу в среднесрочной перспективе, поскольку «ни одна промышленно развитая страна за последние 20 лет не испытала такого роста цен, как Ирландия». без последующего падения». [13] С 2000 года ежегодно строилось около 75 000 единиц жилья, как подробно описано Департаментом окружающей среды, сообщества и местного самоуправления [14] с достаточным разрешением на строительство , так что к 2005 году было достаточно зонированной земли для размещения 460 000 новых домов. домов, поскольку показатели плотности застройки продолжали расти с каждым годом. [15] В период с 2000 по 2006 год цены на жилье выросли более чем вдвое, причем ключевым фактором роста цен стали налоговые льготы. [16] Прогрессивно-демократическое правительство Фианны Файл подверглось большой критике за эту политику. [17] В 2004 году независимый Обзор строительной отрасли, проведенный по заказу Департамента окружающей среды и местного самоуправления, оценивает, что 12% рабочей силы были заняты непосредственно в строительной отрасли. [18] Один автор описал « рулеты с завтраком » — названные в честь популярных полуфабрикатов, которые часто ели строители, — как «бьющееся сердце экономики». [19]
Процентные ставки, установленные Европейским центральным банком (ЕЦБ), ориентируются только на цели низкой инфляции в еврозоне. Некоторые [20] считали, что это была и остается слишком узкой целью, приводящей к неподходящим решениям по процентным ставкам, например, для штатов с рекордным уровнем занятости, растущими ценами на жилье и потребительскими расходами .
Темпы кредитной экспансии для финансирования жилищного пузыря в Ирландии резко ускорились в годы, предшествовавшие кризису. Ослабленный и слабый ирландский регулирующий надзор за финансовым сектором сделал возможным финансирование чрезмерно растущих цен на недвижимость на ирландском рынке. Финансовый регулятор и Центральный банк несут ответственность за неадекватность системы финансовой стабильности во время кризиса. Финансовые учреждения, оказавшиеся в центре кризиса, способствовали созданию общей атмосферы недоверия к прозрачности и подотчетности финансового сектора в Ирландии, а также к возможностям корпоративного надзора и правоприменения. [21] [22]
В ноябре 2005 года Центральный банк признал, что существует оценка завышения стоимости ирландского рынка жилой недвижимости на 20-60%. Газета Irish Times опубликовала протокол встречи с ОЭСР , в котором указывалось, что, хотя Центральный банк согласился с тем, что ирландская собственность переоценена, он опасался спровоцировать крах, «поставив ей цифру». В 2006 году высокопоставленные представители Allied Irish Bank выразили обеспокоенность тем, что стресс-тесты Центрального банка были «недостаточно стрессовыми» — за два года до краха ирландской банковской системы. [23] CBOI постоянно игнорировал предупреждения ирландского Института экономических и социальных исследований (ESRI) об опасных масштабах банковских кредитов спекулянтам недвижимостью и застройщикам. [24]
Корректирующие меры регулирования были отложены и робки из-за неустойчивых цен на недвижимость и строительного пузыря в середине 2000-х годов. После того, как пузырь лопнул, ирландские банки столкнулись с растущими потерями такого масштаба, что это привело к краху доверия после банкротства Lehman Brothers в сентябре 2008 года; затем они столкнулись с острой проблемой ликвидности, которую пришлось преодолевать за счет поддержки Центрального банка, включая экстренное кредитование. Злоупотребления руководства, которые CBOI не сдержал, были выявлены и в Anglo Irish Bank , который пришлось национализировать в январе 2009 года.
В своем годовом отчете, который был опубликован всего за три месяца до того, как правительство было вынуждено безоговорочно гарантировать депозиты банков, принадлежащих ирландцам, Центральный банк заявил: «Банки имеют незначительную зависимость от субстандартного сектора и остаются относительно здоровыми». по стандартным показателям капитала, рентабельности и качества активов. Это было подтверждено стресс-тестированием, которое мы провели с банками». [25] [26]
В следующем годовом отчете практически ничего не говорилось о том, как и почему ирландская банковская система оказалась на грани краха. [27] Несмотря на то, что в совет директоров Финансового регулятора входили четыре директора , Центральный банк утверждал, что у него нет полномочий вмешиваться в рынок. Тем не менее, Центральный банк имел право издавать директивы Финансовому регулятору, если создавалось впечатление, что деятельность ведется таким образом, который противоречил общим целям политики Центрального банка. Ни одного не было выдано. [28] [29]
В июле 2009 года высокопоставленный чиновник Центрального банка сообщил Комитету предприятий Oireachtas , что акционеры (позже исправленные/уточненные для ссылки на институциональных инвесторов), потерявшие свои деньги в результате краха банковской системы, были виноваты в своей судьбе и получили то, что им причиталось, потому что не держать руководителей банков под контролем. Чиновник признал, что Центральный банк не предупредил в достаточной мере о безрассудном кредитовании застройщиков. [30]
В отчете Комитета по государственным счетам Oireachtas говорится, что он «осуществляет неадекватный надзор» и не был проведен надлежащий анализ кредитных портфелей банков. [31]
Европейская комиссия в обзоре финансового кризиса в ноябре 2010 года заявила: «Некоторые национальные надзорные органы потерпели полную неудачу. Мы знаем, что в Ирландии почти не существовало надзора за крупными банками». [32] Два месяца спустя президент Комиссии ЕС в гневной беседе в Европейском парламенте с горячностью, шокировавшей его аудиторию, заявил, что «проблемы Ирландии были созданы безответственным финансовым поведением некоторых ирландских институтов, и из-за отсутствия надзора на ирландском рынке». [33]
CBOI поручил правительству разработать планы действий на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы обеспечить вооруженную безопасность крупных ирландских банков Вооруженными силами обороны из-за опасений общественных беспорядков, если в разгар финансового кризиса возникнет нехватка наличных денег. [34]
Безрассудная практика банковского кредитования обходится налогоплательщикам в 64 миллиарда евро, или 16 000 евро на каждого мужчину, женщину и ребенка, живущих в Ирландской Республике . [35]
С 1994 года в ирландскую экономику были вложены значительные инвестиции со стороны транснациональных корпораций . Стандарты ирландского образования воспринимались как высокие по сравнению со стандартами, существующими в других англоязычных странах. [ нужна цитата ] Улучшения в сфере технического образования также сыграли ключевую роль в повышении квалификации ирландской рабочей силы. [36] Сочетание высоких стандартов образования и коэффициентов капитализации инвестиционных проектов привело к значительному повышению производительности труда в экономике в целом. Это привело к повышению уровня заработной платы в торгуемом секторе экономики.
Ирландия присоединилась к первоначальному введению евро 1 января 1999 года в соответствии с Маастрихтским договором 1992 года и передала контроль над своей денежно-кредитной политикой Европейскому центральному банку во Франкфурте, Германия, в соответствии с Амстердамским договором 1998 года . Евро способствовал росту инвестиций после 1998 года в странах, которые ранее имели слабую валюту [37] за счет интеграции финансовых рынков; [38] однако доказательств того, что введение евро повысило эффективность распределения капитала, практически нет . [39] Введение единой валюты, при которой процентные ставки Европейского центрального банка были ниже, чем национальные процентные ставки, если бы Ирландия не присоединилась к евро, означало, что тем, кто покупал недвижимость, было предложено занимать большие суммы денег. Поскольку цены продолжали расти, финансовые учреждения предлагали 100% кредиты и даже больше (например, для финансирования покупки мебели и ландшафтного дизайна). Газеты печатали рекламу недвижимости, призывая людей подняться на « лестницу собственности », поскольку недвижимость рассматривалась как гарантированная ставка. Со временем масштаб долга по ипотеке по жилью достиг такой степени, что это сильно обеспокоило ирландское правительство из-за его воздействия на экономику республики. Рост стоимости недвижимости и необходимость занимать деньги для приобретения недвижимости в Ирландии привели к существенному увеличению общего уровня долга частного сектора. Это стало вызывать растущую обеспокоенность у Центрального банка Ирландии, который выпустил множество предупреждений, пытаясь повлиять на поведение потребителей , [40] но который явно не смог использовать какие-либо микроэкономические инструменты, такие как пруденциальные ограничения на кредитование или требования к депозитам. Инфляция в Ирландии была выше, чем где-либо еще в еврозоне. [41]
Побочным эффектом высоких цен на городское жилье стал переезд в сельские районы, чтобы жить в более дешевом жилье. Это произошло в значительных масштабах в районе Большого Дублина в графствах Уиклоу , Килдэр , Мит , Лаут и Карлоу . Это привело к инфраструктурному давлению на сельские деревни и провинциальные города, поскольку жилищное строительство превышало темпы как развития инфраструктуры, так и предоставления услуг растущему населению.
На протяжении всего пузыря газеты и средства массовой информации играли жизненно важную роль в рекламе недвижимости. Ни одна национальная газета не обходилась без глянцевого приложения о недвижимости, а газеты выходного дня часто были в равной степени заполнены объявлениями о недвижимости, обзорами новостроек, историями об успешных покупках, перестройках и множеством обозревателей, рассказывающих о своем опыте в сфере недвижимости. Теле- и радиопрограммы были заполнены очередной порнографией о собственности: программы поиска домов и программы переустройства домов регулярно появлялись на каждом канале. Даже в июле 2007 года ирландский независимый журналист и комик Брендан О'Коннор призывал людей покупать недвижимость, хотя пузырь явно лопнул. [42] В апреле 2011 года журналист Винсент Браун признал, что ирландские СМИ сыграли важную роль в раздувании безумного пузыря на рынке недвижимости в Ирландии. [43]
В конце концов, спрос на жилую недвижимость упал в начале 2007 года, что привело к снижению цен на 0,6% в марте 2007 года и на 0,8% в апреле 2007 года. Это привело к ожиданию падения цен на жилье на квартальной основе впервые с тех пор, как 1994. Дома в пригородном поясе Большого Дублина упали раньше из-за сочетания увеличения предложения в городских районах Дублина , повышения процентных ставок и продолжающихся недостатков инфраструктуры в сельских общинах. Цены в крупных городах оставались статичными, хотя спрос заметно упал. Однако значительная часть этих новостроек незаселена. Экономические обозреватели называют цифру примерно в 230 000 пустующих объектов недвижимости. Из них около 115 000 или около того могут быть домами для отдыха. [51] Цифры существуют для завершений, поскольку Совет по электроснабжению предоставляет информацию о количестве объектов недвижимости, недавно подключенных к электросети, а также на основе данных, предоставленных местными властями, а также Департаментом окружающей среды и Центральным статистическим управлением . Газетные статьи предоставили неофициальные свидетельства снижения оценок по отношению к ориентировочным ценам и согласованным ценам на ирландскую жилую недвижимость с октября 2006 года. Снижение цен на недвижимость отслеживалось с помощью индекса цен на жилье ESRI [52] , который сообщал, что цены начинают падать. во втором квартале 2007 года. Согласно статистике Live Register за май 2007 года, занятость в строительстве снизилась. [53]
Сообщалось также о случаях мошенничества с ипотекой, когда заемщики переоценивали свои доходы, чтобы иметь возможность взять больше взаймы. Высказывались опасения, что эти люди «могли бы влезть в серьезные долги, если бы в Ирландии случился кризис недвижимости, подобный тому, который произошел в Великобритании в конце 1980-х годов». [54] Этот опыт привел к «последствиям субстандартной жилищной ипотеки» в Соединенных Штатах. В декабре 2006 года ирландская государственная телерадиокомпания RTÉ в документальном фильме «Прайм-тайм» транслировала расследование, в котором были обнаружены доказательства того, что финансовые данные потенциальных клиентов продавались ипотечными брокерами аукционистам. Такая информация позволит аукционистам максимизировать цену, полученную от потенциальных покупателей. Этот вопрос и дальнейшие обвинения в этой области в настоящее время расследуются Управлением по защите данных.
Летом 2007 года Институт экономических и социальных исследований опубликовал свой ежеквартальный экономический комментарий, в котором предсказывалось, что государственные финансы Ирландии в 2007 году столкнутся с дефицитом, а цены на жилье упадут на 3%. [55] В исследовательской работе профессора UCD Моргана Келли , опубликованной ESRI вместе с Quarterly Economic Commentary, говорится, что «те же люди, которые говорили нам, что нас ждет мягкая посадка, говорят, что мы выползем… мы достигли дна». . Мы этого не сделали. Мы очень далеки от дна рынка недвижимости». До 60 процентов реальной стоимости домов может быть уничтожено в течение следующих восьми лет до 2015 года, если рынок жилья в республике будет следовать той же схеме, что и в других странах. [56] [57]
Эти сообщения были встречены политическим истеблишментом враждебно; 4 июля 2007 года премьер-министр Берти Ахерн заявил на конференции в Донегале , что не понимает, почему люди, сидящие в стороне, «кричащие и жалующиеся» на экономику, не покончили жизнь самоубийством. [58] [59] Многие банковские экономисты, обозреватели СМИ, агенты по недвижимости, застройщики и бизнес-лидеры официально заявляли, что они убеждены в том, что ирландский рынок недвижимости здоров, [60] и что любое снижение цен на жилье является показательным. только мягкая посадка .
К концу 2011 года цены на жилье в Дублине упали на 51% по сравнению с пиковыми, а цены на квартиры упали более чем на 60%. [61] Цены на жилую недвижимость в стране упали еще на 13,6% с начала 2012 года по июль 2012 года. [62]
Как и прогнозировалось в более ранних отчетах за 2006 и 2007 годы, в первой половине 2009 года в Ирландии произошел обвал цен на недвижимость. Это совпало с рецессией 2009 года, поскольку обе они начали развиваться в конце 2008 года после глобального экономического спада и ужесточения кредитного контроля. К июню 2009 года сообщалось, что около 40% роста цен, который произошел в годы пузыря на рынке недвижимости («Кельтский тигр, часть 2») в 2001–2007 годах, было потеряно. По состоянию на 2012 год цены на жилье были ниже цен 2001 года, и более чем весь прирост за годы «Кельтского тигра» был сведен на нет. [63]
Было несколько групп и организаций, которые были обвинены в катастрофе, а также обвинили других в причинении крушения. Некоторые из наиболее примечательных из них были:
В целом предполагалось, что это совокупность факторов как внешнего, так и внутреннего характера, влияющих на страну. Дальнейшие разоблачения коррупции в банковском секторе, особенно в Anglo Irish Bank, продолжают влиять на доверие к присутствию Ирландии в международном финансовом и деловом сообществе.
Во время пузыря на рынке недвижимости непропорционально большое количество людей было занято в строительной отрасли. Поскольку уровень безработицы сократился, а другие производства переместились за границу, безработица к маю 2009 года составляла 11,4% [73] и достигла 14,3% к сентябрю 2011 года. [74] По оценкам Института экономических и социальных исследований, в конечном итоге она достигнет примерно 17%. [75]
{{cite web}}: Проверить |url=значение ( помощь ){{cite news}}: Проверить |url=значение ( помощь )