По данным Статистического управления Канады, каждое восьмое канадское домохозяйство проживало в жилых кондоминиумах , в основном расположенных в нескольких мегаполисах, где проводилась перепись. [1] Кондоминиумы существуют по всей Канаде, хотя кондоминиумы чаще всего встречаются в крупных городах. «Кондоминиум» — это юридический термин, используемый в большинстве провинций Канады. в Британской Колумбии это называется «титул слоя», а в Квебеке используется термин «разделенная совместная собственность» (по-французски: coproprieté divisée), хотя разговорное название остается «кондоминиум».
В обычных кондоминиумах владелец квартиры обычно владеет внутренней площадью квартиры и процентом от общего имущества; В случае кондоминиума, находящегося в собственности (или кондоминиума с голой/свободной землей), владелец владеет землей и зданием, а также процентом от любой общей собственности, общих дорог и удобств. [2] Канадский институт кондоминиумов — это некоммерческая ассоциация владельцев кондоминиумов и корпораций, отделения которой имеются в каждой провинции и территории. [2] Ассоциация владельцев кондоминиумов COA Онтарио — это некоммерческая ассоциация, представляющая владельцев кондоминиумов с подразделениями по провинции и округам в различных муниципалитетах. [3]
До 1981 года кондоминиумы составляли менее десяти процентов домов, построенных в Канаде. [4]
Более миллиона человек живут в многоквартирном жилье в Британской Колумбии. Недвижимость Strata является популярным выбором жилья в Британской Колумбии, поскольку она удобна, обеспечивает безопасность и дополнительные удобства и обычно обходится дешевле, чем покупка дома на одну семью . [5]
Поскольку цены на жилье на одну семью в Ванкувере взлетели до беспрецедентного уровня , количество продаж новых кондоминиумов увеличилось вместе с ценами. По данным Совета по недвижимости Большого Ванкувера, базовая цена квартиры в июле 2016 года в этом регионе составила 510 600 долларов, что на 27,4 процента больше, чем в том же месяце 2015 года. [6]
Закон требует , чтобы все слои имели страховой полис на сумму не менее 2 миллионов долларов США (имущество и ответственность), который покрывает общие элементы и единицы в первоначальном виде. [7]
В Онтарио насчитывается более 1,3 миллиона владельцев и/или жителей более чем 587 000 кондоминиумов. Половина нового строительства в 2013 году была связана с кондоминиумами. [8] В последние годы индустрия кондоминиумов в Канаде переживает бум: каждый год возводятся десятки новых башен. Торонто является центром этого бума: в 2005 году было продано 17 000 новых квартир, что более чем вдвое превышает 7 500 квартир Майами, занявшего второе место. [9] По данным Toronto Condo News, население квартир в Торонто выросло с 978 125 в 2011 году до 1,478 миллиона человек в 2016 году, что составляет 54,7% населения города. [10]
За пределами Торонто наиболее распространенными формами кондоминиумов были таунхаусы, а не высотные дома, хотя эта тенденция может измениться, поскольку в этих районах накладываются ограничения на застройку «гринфилдов» (см. «Земли гринфилдов» ) (в свою очередь, вынуждая застройщиков расширяться вверх, а не вверх). чем наружу, и рассмотреть возможность переоборудования большего количества кондоминиумов вместо нового жилья). Особые районы роста находятся в Китченере/Ватерлоо, Барри и Лондоне. Фактически, после Торонто, отделение «Золотая подкова» Канадского института кондоминиумов является одним из самых процветающих отделений этой организации.[1]
Управление кондоминиумов Онтарио (CAO) было создано в 2017 году провинцией Онтарио для решения проблем, связанных с проживанием и управлением кондоминиумами в провинции. Его цель — свести к минимуму проблемы до того, как они перерастут в споры, чтобы помочь в построении сообщества. Для этого они реализовали три основных принципа; образование, обязательная отчетность и раскрытие информации, а также трибунал для разрешения возникающих споров . Это стало возможным благодаря комплексному предоставлению информации о владельцах кондоминиумов, включая инструменты самопомощи, обязательное обучение директоров и новую онлайн-службу разрешения споров — Трибунал управления кондоминиумами (CAT)». [12]
До декабря 2015 года кондоминиумы в Онтарио регулировались Законом о кондоминиумах Онтарио 1998 года [13], при этом в каждом комплексе создавалась корпорация, выполняющая повседневные функции (техническое обслуживание, ремонт и т. д.). Совет директоров избирается владельцами единиц (или, в случае корпорации-кондоминиума с общими элементами, владельцами общей доли в общих элементах) в застройке не реже одного раза в год. Ежегодно проводится общее собрание, посвященное выборам совета директоров и назначению аудитора (или отказу от аудита). Другие вопросы также могут решаться на ежегодном общем собрании, но специальные собрания владельцев могут быть созваны советом директоров, а в некоторых случаях и самими владельцами, в любое время. [14]
Закон о кондоминиумах Онтарио 1998 года предоставил фактически широкий спектр вариантов застройки, включая стандартные, поэтапные, пустующие земли, кондоминиумы Common Element и арендованные кондоминиумы. Некоторые существующие кондоминиумы могут быть объединены, а существующие объекты недвижимости могут быть преобразованы в кондоминиумы (при условии соблюдения муниципальных требований). Соответственно, все более широкое использование концепции кондоминиума позволяет застройщикам и муниципалитетам рассматривать новые и более интересные формы развития для удовлетворения социальных потребностей. [ нужна цитата ]
По этому вопросу юрист по вопросам кондоминиумов Онтарио Майкл Клифтон пишет: «В течение нескольких лет в Онтарио неуклонно росла застройка кондоминиумов. Хотя кондоминиумы обычно представляют собой привлекательный образ жизни и альтернативу домовладения для покупателей, они также, что немаловажно, вводят новый подход к общественному планированию. для строителей домов и муниципальных органов, отвечающих за одобрение в Онтарио ... [Есть] возможности для застройщиков проявлять творческий подход и прибыльность в строительстве, а для муниципалитетов - более гибкий и творческий подход к планированию и утверждению проектов, которые станут устойчивыми сообществами». [15]
Взносы в резервный фонд составляют десять процентов от собранной платы за кондоминиум или выше. [ нужна цитата ] В отличие от других юрисдикций, таких как Альберта, Онтарио не предоставляет небольшим корпорациям кондоминиумов гибкости в проведении собственного исследования резервного фонда или его обновлении реже, чем требуется для крупных корпораций. Менеджеры небольших корпораций-кондоминиумов обратились в Министерство потребительского обслуживания Онтарио с просьбой пересмотреть это требование, поскольку оно становится обременительным для управления небольшими зданиями.
В Онтарио существуют различные ассоциации, обслуживающие кондоминиумы:
Канадский институт кондоминиумов был основан в 1982 году и является национальной независимой некоммерческой организацией, занимающейся исключительно вопросами кондоминиумов. Помогает своим членам посредством образования, распространения информации, публикаций, семинаров, конференций и технической помощи. Поощряет и предоставляет объективные исследования практикующим специалистам и правительственным учреждениям по всем аспектам деятельности кондоминиумов. Работает с провинциальными и федеральными правительствами для улучшения законодательства. Выступает за более высокие стандарты во всех услугах для клиентов кондоминиума. CCI имеет отделения по всей Канаде. Членами являются владельцы квартир в кондоминиумах, корпорации кондоминиумов, а также специалисты и деловые партнеры, обслуживающие индустрию кондоминиумов. https://www.cci.ca/about/what-is-cci
Ассоциация управляющих кондоминиумами Онтарио — это ассоциация профессиональных управляющих кондоминиумами Онтарио . [16]
Институт общественных ассоциаций — это международная организация, имеющая одно канадское отделение, которое также обслуживает кондоминиумы.
Ассоциация владельцев кондоминиумов (COA) в Онтарио была основана в марте 2010 года ее основательницей Линдой Пиницотто, риэлтором из Торонто/Миссиссоги, у которой была идея создать некоммерческую ассоциацию, которая бы обеспечивала сплоченный единый голос, представляющий владельцев кондоминиумов по всей провинции. Онтарио на всех уровнях правительства и выступать за пересмотр Закона о кондоминиумах с целью обновления и модернизации Закона о кондоминиумах в Онтарио.
27 мая 2015 года Дэвид Оразиетти , министр правительства и потребительских услуг Онтарио , представил новый законопроект под названием « Закон о защите владельцев кондоминиумов 2015 года» . Законопроект предусматривал создание нового Управления кондоминиумов, которое будет финансироваться за счет ежемесячной платы в размере 1 доллара, взимаемой отдельными владельцами квартир и застройщиками квартир, и которое будет предоставлять консультации владельцам квартир, способствовать разрешению споров между владельцами и советами по таким вопросам, как жалобы на шум, нарушения устава или невозможность получить финансовую отчетность от совета директоров . Критики законопроекта заявили, что законопроект приведет к увеличению сборов и увеличению специальных оценок. Цель закона – сделать разрешение споров менее затратным. Закон потребует от советов директоров предоставлять владельцам отчеты по таким вопросам, как страхование или судебные разбирательства . Четкий язык определит сумму адекватного исследования Резервного фонда и поможет избежать неожиданного повышения платы за кондоминиум или специальных взносов , взимаемых с каждой квартиры. [17] [18] 2 декабря 2015 г. было проведено третье чтение этого закона по разделению, а 3 декабря 2015 г. было получено Королевское одобрение , [19]
Закон вводит новый орган — Управление по регулированию управления кондоминиумами Онтарио . Будет проводиться обучение и лицензирование компаний и частных лиц, управляющих кондоминиумами, чтобы обеспечить адекватную подготовку тех, кто нанят для управления многомиллионными корпорациями кондоминиумов, чтобы снизить риск мошенничества и бесхозяйственности. Закон также вводит этический кодекс для управляющих многоквартирными домами. 2500 человек управляли 10 000 кондоминиумов в Онтарио, в том числе 700 000 отдельных квартир. [20] [21]
В Саскачеване кондоминиумы регистрируются как особый тип некоммерческой корпорации, принадлежащей владельцам квартир; владельцы избирают совет директоров; Деятельность корпорации регулируется Законом о собственности кондоминиумов 1993 года . [22]
По словам Маклина :
