Первый пузырь на рынке недвижимости во Флориде был в первую очередь вызван экономическим процветанием 1920 -х годов в сочетании с отсутствием знаний о частоте штормов и низкими стандартами строительства .
Эта новаторская эпоха спекуляции землей во Флориде длилась с 1924 по 1926 год и привлекла инвесторов со всей страны. [1] Земельный бум оставил после себя совершенно новые, запланированные застройки, включенные в города. Крупные инвесторы и спекулянты, такие как Карл Г. Фишер, также оставили после себя новую историю расово ограниченных объектов недвижимости, которые разделяли города на десятилетия. [2] [3]
Среди городов в центре этого пузыря были Miami Beach , Coral Gables , Hialeah , Miami Springs , Opa-locka , Miami Shores и Hollywood . Он также оставил после себя остатки неудавшихся проектов развития, таких как Aladdin City , Boca Raton (первоначальный план), Chevelier , Fulford-by-the-Sea , Interocean City , Isola di Lolando , Okeelanta , Palm Beach Ocean , Poinciana и Sun City . Земельный бум формировал будущее Флориды на протяжении десятилетий и создал целые новые города из земель Эверглейдс , которые существуют и по сей день.
В этой истории есть много параллелей с бумом на рынке недвижимости 2000-х годов , включая влияние внешних спекулянтов, легкий доступ к кредитам для покупателей и быстрый рост стоимости недвижимости [4] , что закончилось финансовым крахом, разорившим тысячи инвесторов и владельцев недвижимости и парализовавшим местную экономику на долгие годы.
На заднем плане были широко разрекламированные расширения Florida East Coast Railway , сначала до West Palm Beach (1894), затем до Miami (1896) и, наконец, до Key West , 1912. Эверглейдс осушались, создавая новые сухие земли. Наконец, Первая мировая война отрезала богатых от их сезонов на Французской Ривьере , увеличив привлекательность частей США со средиземноморским или тропическим климатом. [ требуется ссылка ]
Экономическое процветание 1920-х годов в сочетании с отсутствием знаний о частоте штормов и низкими стандартами строительства, используемыми застройщиками, создавшими бум, создали условия для первого пузыря на рынке недвижимости во Флориде. [5] [6] У Майами был имидж тропического рая, и внешние инвесторы по всем Соединенным Штатам начали проявлять интерес к недвижимости в Майами. Отчасти из-за рекламных трюков и ограничений на сделки, застройщики увидели большой приток туристов с Севера и потенциальных жителей. [7] [8] Застройщик Карл Г. Фишер из Индианы прославился, купив огромный световой рекламный щит на Таймс-сквер в Нью-Йорке с надписью «В Майами июнь». [9] Реклама и инвестиции Фишера, а также пионеров-одновременников Ламмуса и Коллинза коррелировали с быстрым ростом цен, и начался бум. [10] [11] Брокеры и дилеры также бурно спекулировали на сырьевых товарах. Они заказывали поставки сверх того, что было фактически необходимо, и отправляли грузы в общие пункты назначения. В результате грузовые вагоны застряли, что заблокировало движение поездов по всему штату. [12]
Влияние бума распространилось за пределы Майами и южной Флориды. Тампа также увидела бы рост в этот период, но имела бы более диверсифицированную экономику, чем Майами, которая включала бы производство и туризм. Экономика Майами была в основном основана на туризме, несмотря на неудачные попытки в 1920-х годах диверсифицировать город экономически. [13] Джексонвилл, крупнейший город во Флориде, не был бы так затронут бумом, потому что муниципальные лидеры решили работать над расширением промышленности и торговли, а не туризма после Первой мировой войны. [14]
К январю 1925 года инвесторы начали читать негативную прессу об инвестициях во Флориду. Журнал Forbes предупреждал, что цены на землю во Флориде основывались исключительно на ожидании найти покупателя, а не на реальной стоимости земли. [15] Бюро внутренних доходов начало изучать бум на рынке недвижимости во Флориде как гигантскую фиктивную операцию. Спекулянты, намеревавшиеся перепродать недвижимость с огромной прибылью, начали испытывать трудности с поиском новых покупателей. Что еще хуже, в октябре 1925 года «Большая тройка» железнодорожных компаний, работающих во Флориде — Seaboard Air Line Railway , Florida East Coast Railway и Atlantic Coast Line Railroad — объявила эмбарго из-за железнодорожной пробки со строительными материалами, разрешив ввоз или перемещение по штату только продуктов питания, топлива, скоропортящихся товаров и товаров первой необходимости. [12] Также в 1925 году Флорида начала принимать законы, дополнительно регулирующие недвижимость; от продавцов требовалось иметь лицензии и офисы, что в результате привело к резкому росту спроса на офисные помещения. [16]
Затем, 10 января 1926 года, Prinz Valdemar , 241-футовая шхуна со стальным корпусом , затонула в устье поворотного бассейна гавани Майами и заблокировала доступ к гавани. Она была на пути к тому, чтобы стать плавучим отелем. [17]
Поскольку железные дороги все еще накладывали эмбарго на несущественные поставки, теперь стало совершенно невозможно доставлять строительные материалы в район Майами, и имидж города как тропического рая начал рушиться. В своей книге Miami Millions Кеннет Баллингер писал, что инцидент с опрокидыванием Prinz Valdemar спас многих людей от огромных возможных потерь, обнажив трещины на фасаде Майами. «В вынужденном затишье, которое сопровождало усилия по расчистке гавани Майами», — писал он, «многие грузоотправители на Севере и многие строители на Юге лучше поняли, что на самом деле здесь происходит». [18] Новые покупатели не прибыли, и рост цен на недвижимость, подпитывавший земельный бум, прекратился. Дни, когда недвижимость в Майами покупалась и продавалась на аукционах до десяти раз в день, прошли. [ требуется цитата ]
Хотя железные дороги сняли эмбарго в мае 1926 года, бум уже подходил к концу. [12] Ураган в Майами 1926 года положил конец буму, а гораздо меньший ураган в Окичоби 1928 года окончательно положил ему конец. [19] [20] [21] Ураган 1926 года уничтожил «всякий общественный энтузиазм по поводу недвижимости для отдыха и развития недвижимости во Флориде, который оставался», поскольку к шторму было мало кто готов. [22]
Экономический спад во Флориде предшествовал началу Великой депрессии. Поэтому у нее было меньше ресурсов и больше долгов, «чем у других регионов страны». Большие объемы местного долгового финансирования через облигации ухудшили экономическую ситуацию в штате, большая часть которого пришлась на годы земельного бума. Во время земельного бума многие местные органы власти продавали облигации, чтобы оплатить проекты, связанные с развитием. После бума у местных органов власти не было доходов для погашения долга по облигациям. Это привело к широко распространенному дефолту по необеспеченным облигациям. [23] Другим фактором, способствовавшим этому, было то, что многочисленные округа в южной Флориде брали «крупные кредиты» во время бума, чтобы помочь построить инфраструктурные проекты, чтобы привлечь застройщиков, что привело к тому, что эти округа влезли в долги. [24] Дойл Карлтон был избран в 1928 году губернатором, и во время своего пребывания в должности он пытался установить предел суммы облигационного долга, который могли держать местные органы власти. [25] Он столкнулся с противодействием со стороны представителей штата в северной Флориде, чьи округа имели меньше долгов и не хотели платить за своих южных коллег. [24]
Депозиты в банках Флориды неуклонно росли между 1922 и 1925 годами, но затем начали снижаться; к 1926 году мелкие банки начали рушиться из-за многочисленных изъятий вкладчиками и невыплат кредитов. Банковские активы, поступающие в штат, начали уменьшаться. «Избыток средств» и легкодоступные кредиты также начали иссякать. [26]
Обвал стоимости земли во Флориде вызвал серьезный финансовый кризис для правительства штата. Стоимость земли упала почти до точки исчезновения, но недвижимость подлежала оценке налога на имущество, значительно превышающей ее текущую стоимость. Многие владельцы недвижимости просто бросили недвижимость и не платили налоги. Согласно законам штата, штат не мог продать недвижимость по цене ниже ее оценочной стоимости. Чтобы исправить ситуацию, в 1937 году законодательный орган Флориды принял Закон Мерфи. [27] Закон разрешал штату продавать неуплаченную по налогам недвижимость за ту сумму, которую можно было получить. Документы, выданные покупателям, в просторечии известные как «документы Мерфи», оставляли определенные права за штатом. Годы спустя эти оговорки во многих случаях позволяли штату приобретать права прохода без необходимости выплачивать компенсацию. [28]
