Арендодатель — это владелец дома , квартиры , кондоминиума , земли или недвижимости , которые сдаются в аренду или сдаются в аренду физическому или юридическому лицу, которого называют арендатором (также арендатором или арендатором ). Когда в этом положении находится юридическое лицо , используется термин «арендодатель». Другие термины включают арендодателя , поставщика жилья и владельца . Термин «хозяйка» может использоваться для обозначения женщин-владельцев. Управляющего паба в Соединенном Королевстве , строго говоря, лицензированного ресторатора, называют арендодателем/хозяйкой. В политической экономии это относится только к владельцу природных ресурсов (например, земли, а не зданий), полученным доходом от которого является экономическая рента , форма пассивного дохода [1] .
Понятие землевладельца можно проследить до феодальной системы манорализма ( сенориализма ), когда земельное поместье принадлежало лорду поместья ( месне-лордам ), обычно представителям низшей знати, которые сформировали ранг рыцарей. в период высокого средневековья они владели своим феодальным владением посредством субфеодации , но в некоторых случаях земля также могла напрямую подчиняться члену высшей знати, как в королевских владениях , непосредственно принадлежащих королю, или в имперских деревнях Священной Римской империи напрямую . подчиняться императору. Средневековая система в конечном итоге продолжает систему вилл и латифундий (крестьянских широких усадеб) Римской империи . [2]
В наше время «арендодатель» означает любое физическое или юридическое лицо, например государственный орган или учреждение, которое взимает арендную плату с человека, живущего в доме, которым он не владеет.
Договор аренды или аренды — это договор , определяющий такие условия, как уплаченная цена, штрафы за просрочку платежей, продолжительность аренды или аренды, а также количество уведомлений, необходимых перед тем, как домовладелец или арендатор расторгнет соглашение. В целом обязанности распределяются следующим образом: домовладелец несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание имущества, а арендатор несет ответственность за поддержание имущества в чистоте и безопасности.
Многие владельцы нанимают управляющую компанию, которая позаботится обо всех деталях сдачи недвижимости в аренду арендатору. Обычно это включает в себя рекламу недвижимости и ее показ потенциальным арендаторам, ведение переговоров и подготовку письменных договоров аренды или лицензионных соглашений, [3] [4] , а затем, после сдачи в аренду, сбор арендной платы с арендатора и выполнение ремонта по мере необходимости.
В Соединенных Штатах споры между домовладельцами и арендаторами жилых домов в основном регулируются законодательством штата (а не федеральным законом ) в отношении собственности и договоров . Закон штата, а в некоторых местах закон города или округа, устанавливает требования для выселения арендатора. Как правило, существует ограниченное количество причин, по которым арендодатель или арендодатель могут выселить своего арендатора до истечения срока аренды, хотя в конце срока аренды отношения аренды обычно могут быть прекращены без объяснения причин. В некоторых городах, округах и штатах действуют законы, устанавливающие максимальную арендную плату, которую может взимать домовладелец, известные как контроль арендной платы или регулирование арендной платы , и связанное с этим выселение . Существует также подразумеваемая гарантия пригодности для проживания , согласно которой домовладелец должен поддерживать безопасное, достойное и пригодное для проживания жилье, отвечающее минимальным требованиям безопасности, таким как детекторы дыма и запирающаяся дверь. Наиболее распространенные споры возникают либо из-за неспособности арендодателя предоставить услуги, либо из-за неуплаты арендатором арендной платы — первое также может привести ко второму. Удержание арендной платы является уважительной причиной для выселения, как это часто объясняется в договоре аренды. [5] Городские постановления также могут играть роль в арендной политике, например, усиление постановлений о борьбе с дискриминацией в зависимости от источника дохода . [6] [7] Союзы арендаторов также влияют на жилищную политику, если они организованы политически. [8]
В Канаде споры между домовладельцами и арендаторами жилых домов в основном регулируются законодательством провинции (а не федеральным законом ) в отношении собственности и договоров . Законодательство провинции устанавливает требования для выселения арендатора. Как правило, существует ограниченное количество причин, по которым арендодатель может выселить арендатора. В некоторых провинциях действуют законы, устанавливающие максимальную арендную плату, которую может взимать домовладелец, известные как контроль арендной платы или регулирование арендной платы , и связанное с этим выселение . Существует также подразумеваемая гарантия пригодности для проживания , согласно которой арендодатель должен поддерживать безопасное, достойное и пригодное для проживания жилье, отвечающее минимальным требованиям безопасности.
Арендная плата в частном секторе в значительной степени регулируется многими Законами о арендодателях и арендаторах , в частности Законом о арендодателях и арендаторах 1985 года, который устанавливает минимальные стандарты прав арендаторов по отношению к своим арендодателям. Еще одним ключевым законом является Закон о жилье 2004 года . Арендная плата может быть свободно увеличена по истечении обычного шестимесячного срока после надлежащего уведомления арендатора. Постановление о владении наиболее распространенным типом, гарантированной краткосрочной арендой (AST), обычно можно получить после восьми недель/двух месяцев невыплаченной арендной платы и по усмотрению суда после вручения арендатору уведомления в соответствии с разделом 8 (в соответствии с Законом о жилье 1988 года, как с поправками) на меньший срок для всех гарантированных договоров аренды, а также на других основаниях, которые отсылают к праву собственности арендодателя. Если договор аренды является AST, то любой приказ о владении не вступит в силу до тех пор, пока не пройдет шесть месяцев с момента первоначального договора аренды. Аренда лица, находившегося в оккупации с 15 января 1989 года, обычно, если не является кратковременной с самого начала после их создания с 1980 года и далее, может быть « регулируемой арендой » со многими другими правами, особенно в соответствии с Законом об аренде 1977 года и защите прав. из Закона о выселении 1977 года , представленного Третьим министерством Вильсона . [9]
На каждый многоквартирный дом , который по закону не рассматривается как единое домохозяйство с более чем тремя арендаторами, распространяется усиленное регулирование, включая Закон о жилье 2004 года . В некоторых местных органах власти всегда требуется выданная советом лицензия на право быть арендодателем такой квартиры (в других, ограничиваясь более крупными законодательными примерами).
Аренда на срок более пары лет обычно называется арендой и, как правило, является длительной; если срок аренды превышает семь лет, необходимо зарегистрировать новое арендованное имущество. [10] Они регулируются немногими из вышеперечисленных правил и в более длинных примерах намеренно больше похожи на полную собственность, чем на аренду в целом. Они редко требуют значительной арендной платы за землю . Закон не регулирует значительные расходы на списание/перепродажу и не препятствует продаже домов, находящихся в аренде; в 2010-х годах некоторые из этих предложений широко обсуждались и находились в стадии разработки. В целом законодательство позволяет таким арендаторам (арендаторам) объединяться, чтобы получить право на управление и право на покупку доли арендодателя (на коллективное предоставление избирательных прав). Это позволяет им индивидуально продлевать договор аренды на новую, меньшую сумму («премию»), которая, если арендаторы получили право на аренду, обычно не требуется/рекомендуется каждые 15–35 лет. Требования и формы уведомлений, как правило, строгие. В более мелких примерах арендатор, в зависимости от простого математического разделения здания, может иметь возможность предоставить право индивидуального права. Статут 1925 г. почти во всех случаях аренды (аренда за низкую арендную плату и с премией (штраф, крупная первоначальная сумма)) имущества предусматривает возможность его продажи (арендатором, переуступленного); сокращение любого ограничения до одного, согласно которому арендодатель может применять стандарт «разумной» проверки, не вызывая серьезных задержек. Это часто называют «законным соглашением об уступке/отчуждении».
В общем, сокращающемся сегменте социального жилья в исключительных случаях арендаторы широко со временем приобретают право покупки с фиксированной скидкой от рыночной цены дома.
В сфере коммерческой недвижимости большая часть закона, особенно в отношении споров и основных обязанностей, основана на свободе договора общего права, включая подразумеваемые условия прецедентных решений широкого спектра прецедентного права, такие как значение «хорошего и существенного ремонта». . Подразумеваемые принципы включают «неотступление от гранта» и «спокойное удовольствие». Все предприятия, являющиеся арендаторами (арендаторами), должны решить, заключать ли договор в соответствии с Частью II Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года, которая дает им «деловые гарантии владения». В противном случае это обычно применяется по умолчанию. Эта «гарантия владения» явно зависит от общих причин и связанных с ними механизмов, позволяющих арендодателю вернуть помещение. Если арендодатель продает блок, а соответствующий арендатор занимает более 50%, арендатору должно быть предоставлено право преимущественной покупки по запрашиваемой цене на покупку блока. Как и в большинстве юрисдикций, закон о неукоснительном соблюдении условий аренды в случае незаконной субаренды и переуступки может строго соблюдаться, что в случае его нарушения приводит к финансовым потерям и потерям помещений. Невыплата арендной платы, в отличие от жилья, может привести к прямому возвращению арендодателя во владение («мирному возвращению») посредством права коммерческого арендодателя на выселение в порядке «самопомощи». [11] Захват имущества арендатора без выданного судом ордера (вытекающего из постановления суда или непогашенного налогового требования) ( дистресс ) был запрещен. [12]
Понятие собственности на землю не является универсальным. Многие индейские племена не рассматривали землю как товар , в отличие от многих европейских колонистов. [13] Право собственности на землю в доколониальной Америке варьировалось от группы к группе, но многие индейские общества имели общинную и индивидуальную землю. [14]
Некоторые европейские ученые также скептически относились к землевладению, например, Адам Смит и Генри Джордж . Смит сказал о землевладельцах: «Как только земля любой страны становится частной собственностью , землевладельцы — как и все другие люди — любят жать там, где они никогда не сеяли, и требуют ренту даже за натуральный продукт своей земли». [15] Джордж считал, что земля принадлежит всем, и поддерживал государственный налог на экономическую ренту , который, по его мнению, был бы настолько прибыльным, что все другие налоги были бы отменены. [16] [17]
Другой распространенной критикой помещиков является тенденция к монополизации . Без регулирования корпорации могут использовать свою покупательную способность для скупки жилищного фонда. В одном почтовом индексе Атланты до 90% домов, проданных в период с января 2011 года по июнь 2012 года, были куплены институциональными инвесторами. [18] Корпоративные арендодатели могут купить отчужденные дома и сдать их обратно первоначальному владельцу. [19] Другой формой корпоративной монополизации и жилищного строительства являются городские компании , где одна корпорация владеет подавляющим большинством жилья и предприятий. Поскольку в этих корпорациях занято большинство жителей города, они имеют возможность повышать арендную плату и снижать заработную плату во время рецессии . [20] [21]
Арендаторы (арендаторы или другие лицензиаты), находящиеся на самом низком уровне шкалы платежей, могут испытывать социальные или экономические трудности и, как следствие, страдать от значительной социальной стигмы . Из-за отсутствия альтернативных вариантов такие арендаторы часто становятся жертвами недобросовестных владельцев небезопасного и ветхого имущества, пренебрегающих своими обязанностями по содержанию имущества.
Термины «владелец трущоб», «владелец трущоб» или «владелец гетто» используются для описания владельцев большого количества такой собственности, часто владеющих фактической местной монополией. Государственные улучшения или крупные частные инвестиции могут улучшить такие области. В экстремальных ситуациях принудительные закупочные полномочия правительства во многих странах позволяют снести трущобы , чтобы заменить или отремонтировать худшие районы.
Термин «случайный арендодатель» используется для арендодателей, которые изначально не намереваются стать арендодателями, но имеют запасную недвижимость (в результате ее наследования, переезда с партнером или неспособности продать при переезде), а затем решили сдать недвижимость в аренду. вместо того, чтобы продавать его. [22] [23]
Арендная недвижимость может оплачиваться арендатором на любой основе, согласованной между арендодателем и арендатором (чаще, чем еженедельно или реже, чем ежегодно, почти не слышно), что всегда включается в договор аренды (предпочтительно для обеих сторон в договоре аренды). письмо). Это должен быть один из основных факторов , которые арендатор учитывает перед въездом.
Стимулом является получение хорошего дохода от аренды (прибыли) и перспектива роста цен на недвижимость. Сдерживающими факторами являются различные на местном уровне права арендаторов и обязанности арендодателей по ремонту/техническому обслуживанию и администрированию, а также основные риски (споры арендаторов, ущерб, пренебрежение, потеря арендной платы, отсутствие страховки/споры, экономический спад, повышение процентной ставки по любой ипотеке). и отрицательный капитал или потеря инвестиций). Чистый доход (доходность) и рост капитала от сдачи в аренду (сдачи в аренду), особенно при покупке в аренду с использованием заемных средств , подвержены идиосинкразическому риску , который считается объективно усиленным для инвестора с высокой долей заемных средств , ограниченного небольшим количеством домов аналогичного профиля, узкой сдачи в аренду. рыночная привлекательность в регионах, которым не хватает экономической устойчивости. [24]
Арендодатель или его агент может принять решение о взыскании залога (и/или в некоторых юрисдикциях, например, в некоторых частях США, платы за въезд/административного сбора). Барьер, если он высокий, и относительная привлекательность, если он низкий на многих рынках для арендатора, он редко обсуждается на переговорах перед сдачей в аренду. В некоторых юрисдикциях один или оба запрещены в первоначальном смысле. Вместо этого страхование потери арендной платы/комплексного ущерба арендодателя может быть учтено в требуемой арендной плате и/или в виде залога специального типа, регулируемой денежной суммы в виде залога (защищенного гарантийного депозита) от арендатора, удерживаемого зарегистрированной третьей стороной ( например, некоторые агенты по недвижимости) могут быть разрешены. Залог обычно по закону компенсируется в счет задолженности (дефицита арендной платы) и ущерба, причиненного арендатором или неспособности провести уборку/ремонт.
В Соединенном Королевстве владельца и/или управляющего пабом (трактиром) обычно называют «арендодателем/хозяйкой» или « трактирщиком », причем последнее, собственно, является наименованием римского государственного подрядчика или налогового фермера . В более формальных ситуациях используется термин « лицензированный поставщик» или просто «лицензиат». [25]
Лицензированная торговая благотворительная организация , образованная в 2004 году в результате слияния Общества лицензированных рестораторов и Национальных домов лицензированных рестораторов, [26] существует для удовлетворения пенсионных потребностей владельцев британских пабов. Благотворительная организация также управляет тремя частными школами в Аскоте и Ридинге в Беркшире и Сэйерс Коммон в Сассексе . Помимо обычных студентов с полной оплатой обучения, школа лицензированных рестораторов в Аскоте предоставляет скидки на образование для детей домовладельцев и других лиц, работающих в сфере общественного питания.
В различных странах существуют значительные ассоциации землевладельцев. Эти ассоциации/общества оказывают поддержку своим членам в решении ряда проблем [27], предоставляя средства взаимной поддержки, а также лоббируют соответствующие органы власти и парламент в отношении деталей и реализации законодательства об аренде жилых и некоторых коммерческих помещений.
В Австралии существуют многочисленные ассоциации арендодателей . Эти ассоциации следует отличать от класса ассоциаций собственников, представляющих «большую часть города» — владельцев крупных зданий и очень крупных жилых комплексов, таких как Совет по собственности Австралии . [28]
Национальная ассоциация арендодателей жилого жилья (NRLA) образовалась в результате слияния двух следующих организаций по состоянию на 31 марта 2020 года: [34] [ нужен лучший источник ]
СМИ, связанные с арендодателями, на Викискладе?