Принудительное выкуп — это полномочия по получению земли в Шотландии, которые традиционно были доступны определенным государственным органам в шотландском праве . Шотландское право классифицирует принудительное выкуп как недобровольную передачу земли, поскольку владелец материальной наследуемой собственности (земли) не дает согласия на передачу права собственности.
Обязательные полномочия по покупке похожи, но не идентичны, с другими юрисдикциями, которые разделяют схожие концепции и схожие термины . В отличие от других юрисдикций, обязательные полномочия по покупке могут осуществляться негосударственными органами в соответствии с Законом о земельной реформе (Шотландия) 2003 года .
Развитие полномочий принудительного выкупа в Шотландии берет свое начало в железнодорожной мании викторианского периода в Соединенном Королевстве Великобритании и Ирландии (1801-1921). [1] Исторически, когда правительство Соединенного Королевства хотело приобрести землю без согласия владельца в Шотландии , в парламент Соединенного Королевства должен был быть внесен частный законопроект . [2] Этот законопроект должен был очертить площадь земли (обычно протяженность самой железнодорожной линии), которая была специально запрошена, и предоставить право принудительного выкупа строительной организации. [3] Примером этого частного законопроекта является строительство железнодорожной линии Эдинбург-Глазго в соответствии с Законом о создании железной дороги от Эдинбурга до Глазго, которая должна была называться «Железная дорога Эдинбурга и Глазго» с ответвлением на Фолкерк 1838 года (ок. 58). Этот метод принудительного выкупа рассматривался как повторяющийся и трудоемкий процесс, и парламент Соединенного Королевства принял Закон о консолидации земельных статей (Шотландия) 1845 года ( 8 и 9 Vict. c. 19), который ввел стандартную форму процесса принудительного выкупа в шотландское законодательство . [4]
Последующее законодательство было принято для внесения поправок и дополнений в Закон 1845 года, что привело к критике того, что нынешняя законодательная база для обязательных выкупных полномочий является сложной и запутанной. [5]
Закон о консолидации положений о землях (Шотландия) 1845 года действует путем принятия парламентом Соединенного Королевства специального закона, разрешающего строительный проект. [6] Специальный закон будет означать одобрение парламентом конкретного проекта, требующего принудительного выкупа. [7] Подробные процедурные положения для принудительного выкупа осуществляются путем включения Закона 1845 года в последующий частный закон . [8] Таким образом, Закон 1845 года обеспечивает общую основу, на основе которой осуществляются процедуры принудительного выкупа.
Акт 1845 года впоследствии подвергся критике со стороны Шотландской юридической комиссии в ее дискуссионных документах по принудительному выкупу (2014, SLC DP No: 159). [9] В этом дискуссионном документе SLC выступает за отмену Акта 1845 года и замену его современным законодательством. [10] Комитет по приобретению земель (1917–1919) под председательством лорда-судьи Скотта дал следующее заключение по Акту 1845 года: [11]
Мы считаем, что Законы о земельных статьях устарели и не отвечают требованиям современного общества, и поэтому их следует отменить и заменить новым кодексом. [12]
Однако, несмотря на эту критику, закон 1845 года не был отменен и заменен шотландским парламентом . [13]
Закон о консолидации положений о железных дорогах 1845 года был принят через два месяца после Закона о консолидации положений о землях (Шотландия) 1845 года. [14] Закон о консолидации положений о железных дорогах 1845 года регулирует принудительное приобретение земли в связи со строительством железной дороги . Закон также ввел специальные положения о правах на добычу полезных ископаемых (горнодобывающие права), неофициально известные как Кодекс горнодобывающей промышленности . [15]
Закон о внесении поправок в Закон о консолидации положений о землях 1860 года позволяет министру обороны использовать Закон о консолидации положений о землях (Шотландия) 1845 года для принудительного выкупа земель, запрашиваемых в соответствии с Законом об обороне 1842 года. Закон также внес поправки в Закон о консолидации положений о землях (Шотландия) 1845 года.
Закон о приобретении земли (процедура выдачи разрешения) (Шотландия) 1947 г. (гл. 42) является основным законом, в настоящее время регулирующим процессуальные положения процедуры обязательного заказа на покупку. [16]
В законе 1947 года изложены процессы, которые должны соблюдаться для обязательных закупок, разрешенных другими законами, включая закон 1845 года. Ряд других законов наделяют полномочиями государственные органы, такие как правительство Шотландии , правительство Соединенного Королевства и его агентства, а также местные органы власти в Шотландии . [17]
Закон о земельном трибунале 1949 года ( 12, 13 и 14 Geo. 6. c. 42) учреждает Земельный трибунал Шотландии (LTS). Земельный трибунал рассматривает широкий спектр земельных споров, включая споры о компенсации, выплачиваемой землевладельцам, подлежащим принудительному выкупу. [18]
Закон о компенсации за землю (Шотландия) 1963 года является текущей законодательной базой для компенсации за землю. Эти положения заменяют положения Закона о приобретении земли (оценка компенсации) 1919 года. [19] Раздел 12 Закона 1963 года устанавливает правила, в соответствии с которыми должна оцениваться компенсация. [20] Существуют специальные положения для определенных типов земель. [21] Дополнительные положения о компенсации содержатся в Законе о компенсации за землю (Шотландия) 1973 года.
Закон о городском и сельском планировании (Шотландия) 1997 года является одним из основных законов, регулирующих законодательство о планировании в Шотландии. В соответствии с частью VIII, закон 1997 года позволяет принудительно или добровольно выкупать землю для целей планирования. [22] Процедура любого принудительного приобретения регулируется Законом о приобретении земли (процедура авторизации) (Шотландия) 1947 года. Закон 1997 года также регулирует общие декларации о передаче прав, обсуждаемые ниже. [23]
Как обсуждалось выше, основными актами, регулирующими процедуру принудительного отчуждения, являются Закон о приобретении земли (процедура выдачи разрешения) (Шотландия) 1947 года. В качестве альтернативы могут использоваться процедуры, предусмотренные Законом о консолидации положений о землях (Шотландия) 1845 года.
Определенные исключения из обычных процедур предусмотрены для определенных земель следующими актами:
Приобретающий орган должен стремиться выслушивать людей, которых это касается, на каждом этапе процесса. [31] Правительство Шотландии рекомендует приобретающему органу рассмотреть возможность назначения определенного менеджера по делу, к которому люди будут иметь прямой, легкий и личный доступ. [32]
если добровольное соглашение не достигнуто, приобретающий орган может определить землю, которую он желает принудительно выкупить в соответствии с полномочиями, предоставленными ему законом, см. выше. Окончательное разрешение на покупку дается путем разрешения подтверждающего органа , обычно шотландских министров (или правительства Великобритании , если это осуществляется органом в соответствии с зарезервированными полномочиями ). Таким образом, приобретающие органы не могут в одностороннем порядке использовать свои обязательные полномочия по покупке. Однако, если земля была определена для принудительной покупки, в соответствии с Законом о консолидации положений о землях (Шотландия) 1845 года приобретающий орган имеет право войти на землю с целью обследования , зондирования или бурения . [33] Однако приобретающий орган должен уведомить текущего владельца земли не менее чем за 3 дня, но не более чем за 14 дней. [34]
Чтобы создать обязательную передачу права собственности приобретающему органу, приобретающий орган должен подготовить предписанный юридический документ, известный как обязательный приказ о покупке, часто сокращаемый до «CPO». Обязательный приказ о покупке должен быть составлен в порядке, предписанном в Правилах обязательной покупки земли (Шотландия) 2003 года ( SSI 2003/446 ). [35] CPO должен включать карту или ссылку на карту, чтобы обозначить требуемую землю. [36] Затем CPO должен быть представлен на утверждение шотландским министрам ( для децентрализованных приобретающих органов) или соответствующему министру правительства Великобритании ( зарезервированные приобретающие органы).
После составления приказа о принудительном выкупе приобретающий орган должен разместить уведомление по крайней мере в одной или нескольких местных газетах на период в две последовательные недели, чтобы жители имели достаточно информации о планах принудительного выкупа. [37] Уведомление должно четко информировать читателя газеты о следующем:
Орган, осуществляющий закупку, также должен направить следующим лицам уведомление о проекте постановления о принудительном выкупе и дату окончания подачи возражений по постановлению о принудительном выкупе:
Если кого-либо из этих лиц невозможно идентифицировать и связаться с ним, будут применяться специальные процедуры посредством публичного объявления. [47] Правительство Шотландии рекомендует органам, осуществляющим закупки, также направить копию «Руководства по принудительному выкупу и компенсации» для этой цели. [48] [49]
Минимальный установленный законом срок в 21 день применяется для любых возражений, которые могут быть сделаны по проекту обязательного заказа на покупку. Если какие-либо возражения сделаны подтверждающему органу, подтверждающий орган должен направить возражения приобретающему органу для их комментариев. [50] Если возражения не отозваны, приобретающий орган может провести переговоры с возражающими. [51] Если решение не принято, шотландское правительство может провести публичное местное расследование . [52] Это делается путем направления проекта CPO в Отдел апелляций по вопросам планирования и охраны окружающей среды (DPEA) шотландского правительства. [53]
Если возражение не отозвано, публичное местное расследование будет проведено Отделом апелляций по планированию и охране окружающей среды правительства Шотландии (DPEA). [54] На практике DPEA назначает докладчика для проведения расследования, а не под председательством шотландских министров . [55] В случае проведения расследования докладчик DPEA должен проинформировать всех возражающих и опубликовать уведомление в местных газетах о том, что расследование будет проведено, а также о дате/месте проведения такого расследования. [56] Докладчик DPEA выслушает представленные возражения и любой ответ от приобретающего органа. [57] Докладчик DPEA имеет право требовать явки свидетелей. [58] Любое лицо, которое не явится или не даст показаний на публичном местном расследовании по просьбе Докладчика DPEA, виновно в совершении уголовного преступления. [59] После завершения расследования Докладчик DPEA подготовит отчет, включающий рекомендации по одобрению, изменению или отклонению проекта CPO. [60]
Если возражений нет или DPEA рекомендует одобрить проект обязательного приказа о покупке, правительство Шотландии или другой подтверждающий орган может утвердить проект CPO, если они удовлетворены тем, что все уведомления (вышеуказанные) были надлежащим образом вручены. [61] Правительство Шотландии может вносить такие изменения в обязательный приказ о покупке, которые оно сочтет нужными при его утверждении. [62] После выдачи подтверждения приобретающий орган должен повторно уведомить всех ранее уведомленных лиц и публично объявить о подтверждении. [63] [64]
Подтверждение со стороны шотландского правительства не может быть отозвано. Комиссия по законодательству Шотландии, что без отмены отмененного обязательного ордера на покупку владельцы земли могут столкнуться с трудностями при продаже своего дома, поскольку CPO обычно появляется в результате комплексной проверки покупателя . [65]
После подтверждения обязательного выкупа право собственности на землю все равно должно быть передано посредством передачи права собственности . Существует две формы передачи права собственности: (1) передача в соответствии с распоряжением о передаче права собственности и (2) передача в соответствии с общей декларацией о переходе права собственности .
Перевод по графику — это добровольная передача, при которой владелец подписывает специальную форму акта , распоряжение о переводе по графику . Предписанная форма для этого акта содержится в Законе о консолидации положений о землях (Шотландия) 1845 года. [66] Для того чтобы инициировать этот процесс, приобретающий орган должен выдать уведомление о необходимости вести переговоры с владельцем. [67] [68]
Уведомление о проведении процедуры — это официальное уведомление, отправленное владельцу земли и другим сторонам с аналогичными правами. Уведомление о проведении процедуры должно содержать адекватное описание земли, охватываемой предлагаемой передачей. Невыполнение этого требования может привести к тому, что уведомление о проведении процедуры станет недействительным. [69]
Вручение уведомления о соглашении исторически воспринималось как создание обязывающего договора , обязывающего владельца подписать акт передачи права собственности. [70] Однако современный анализ теперь отличает уведомление о соглашении от договоров:
«Суть договора купли-продажи заключается в том, что все условия изложены и являются предметом обязательного соглашения, тогда как в случае принудительного выкупа, хотя уведомление о выкупе обязывает приобретающий орган выкупить землю у лица, которому было направлено уведомление, многие детали на этом этапе остаются неурегулированными» [71]
Вручение уведомления о проведении процедуры обязывает приобретающий орган провести принудительную покупку и обязывает землевладельцев изложить свои требования о компенсации и обязательство подписать распоряжение . [ 72] Уведомление о проведении процедуры прекращает свое действие через три года или менее, если (a) выдана Генеральная декларация о переходе права собственности, (b) приобретающий орган вступил во владение землей или (c) размер подлежащей выплате компенсации передан в Земельный трибунал Шотландии. [73] [74]
В случае вручения уведомления о начале обработки приобретающий орган может дополнительно направить уведомление о въезде, уведомляя землевладельца не менее чем за 14 дней о том, что по истечении срока уведомления приобретающий орган войдет и вступит во владение землей. [75] Однако право собственности (титул) на саму землю не будет передано до тех пор, пока не будет определена и выплачена компенсация текущему владельцу. [76] [77]
Передача земли, запрашиваемой в соответствии с Уведомлением о передаче, осуществляется посредством распоряжения о передаче по графику. Этот акт разрешен Законом о консолидации положений о землях (Шотландия) 1845 года. [78] Он должен быть подписан текущим владельцем и зарегистрирован в Земельном реестре Шотландии . Если владелец отказывается подписывать этот акт, вместо него может быть использована Декларация о передаче прав. Пример распоряжения можно найти на веб-сайте Регистров Шотландии :
«Уставный стиль Приложения А передача права собственности Я (проектирую) с учетом суммы, уплаченной мне [или, в зависимости от обстоятельств, в Банк (или AB из _, и CD из _, двум доверительным управляющим, назначенным для получения таковой)], в соответствии с Актом, принятым и т. д., озаглавленным и т. д., [здесь указывается название компании], зарегистрированной указанным Актом, настоящим продаю, отчуждаю, распоряжаюсь, передаю, уступаю и передаю от меня, моих наследников и правопреемников указанной компании, их правопреемникам и правопреемникам навсегда, в соответствии с истинным намерением и значением указанного Акта, все [описывающие помещения, подлежащие передаче], вместе со всеми правами и относящимися к ним принадлежащими, и все такие права, титулы и интересы в отношении того же самого, которыми я и мои вышеупомянутые лица владеем или станем владеть, или которые в соответствии с указанным Актом уполномочены передавать. [Здесь вставьте условия (если таковые имеются) передачи права собственности...» [79]
После регистрации акта в Земельной книге право собственности переходит к приобретающему органу. [80]
Другой формой передачи права собственности является использование Общих деклараций о передаче права собственности (GVD) после подтверждения Обязательного распоряжения о покупке. GVD регулируются Законом о городском и сельском планировании (Шотландия) 1997 года . [81] В отличие от передачи по графику, GVD не требует письменного согласия текущего землевладельца.
GVD может быть выдан приобретающим органом после завершения обязательного заказа на покупку. [82]
Перед выдачей GVD приобретающий орган должен был уведомить владельца не менее чем за 2 месяца о своем намерении выдать GVD. [83]
GVD должен быть составлен в предписанной форме, и он должен иметь минимальный срок в 28 дней до вступления в силу перехода права собственности. [84] Однако текущая предписанная форма GVD содержится в Положениях об обязательном приобретении земли (Шотландия) 2003 года ( SSI 2003/446 ). Пример GVD можно найти на веб-сайте Регистров Шотландии :
«Мы (название приобретающего органа) в осуществление полномочий, предоставленных разделом 195 Закона о городском и сельском планировании (Шотландия) 1997 года, и разрешения, предоставленного нам (название приказа) Приказом об обязательном приобретении 20 , ) [зарегистрированным в Отделе Генерального реестра Сасинес, применимом к округу (вставьте дату регистрации)] [зарегистрированным в Земельном реестре Шотландии под номером(ами) титула (вставьте номер(а) титула) ] НАСТОЯЩИМ ЗАЯВЛЯЕМ, что земля, описанная в [Первом (требуется только при наличии Второго приложения для сохранения обременений и т. д.)] Приложении к настоящему документу, вместе с правом вступать во владение ею, переходит к нам по (e) окончании периода, который соответствует требованиям пункта 1, как это прочитано с пунктом 4 Приложения 15 к Закону о городском и сельском планировании (Шотландия) 1997 года. (f) [Регистрация общей декларации о переходе прав [не аннулирует реальные обременения или сервитуты] [не отменяет схему управления развитием], описанную во Втором приложении к настоящему документу [но изменяет реальные обременения и сервитуты, указанные в этом Приложении] [аннулирует все права на принудительное исполнение таких реальных обременений или сервитутов, кроме прав тех выгодоприобретенных собственников и держателей личных реальных обременений, которые указаны в этом Приложении] [аннулирует реальные обременения и сервитуты, описанные во Втором приложении к настоящему документу, только в отношении тех частей обремененной собственности, которые указаны в этом Приложении].]" [85]
После выдачи GVD приобретающий орган должен снова направить уведомление всем владельцам и арендаторам (за исключением арендаторов краткосрочной аренды), затронутым GVD, в установленной форме. [86] Опять же, эта форма содержится в Положениях об обязательном выкупе земли (Шотландия) 2003 года.
После истечения срока уведомления, указанного в GVD, право собственности и владения имуществом может быть приобретено приобретающим органом. [87] Однако приобретающий орган должен зарегистрировать GVD в титульном листе земли в Земельном реестре Шотландии , чтобы законно передать право собственности . [88] [89]
Компенсация выплачивается землевладельцу, который невольно потерял землю в результате принудительного выкупа. Это следует давнему принципу шотландского права и других правовых систем стран -хозяев , согласно которому государство должно компенсировать изъятие имущества.
Исторически королевская прерогатива позволяла Короне приобретать землю. Однако, как отмечает лорд Аткинсон в деле Attorney-General v De Keyser's Royal Hotel Limited [90] :
«Вывод, насколько я понимаю, таков: не похоже, чтобы Корона когда-либо забирала... землю подданного, не заплатив за нее, и нет никаких следов того, что Корона, даже во времена Стюартов , осуществляла или утверждала власть или право делать это в силу королевской прерогативы ».
В шотландском праве дело Burmah Oil Company (Burma Trading ) против Лорда -адвоката [91] также ссылалось на право на компенсацию, выплачиваемую за незаконные лишения. В этом деле компания, зарегистрированная в Шотландии, владела нефтяными установками в Бирме (сегодня Мьянма ). Во время Второй мировой войны Бирма была захвачена Японской империей в 1942 году . Британское правительство, в котором Лорд-адвокат тогда выступал в качестве юридического должностного лица в Шотландии, в результате санкционировало уничтожение нефтяных установок компании. [92] Компания потребовала финансовой компенсации за уничтожение своей собственности. [93] В Палате лордов лорды-законодатели постановили, что "
«не существует общего правила, согласно которому прерогатива может осуществляться даже во время войны или неминуемой опасности путем изъятия или уничтожения имущества без уплаты за него»
В настоящее время введение Закона о правах человека 1998 года также включает защиту владельцев в соответствии со статьей 1 Протокола 1 к Конвенции о компенсации. Текущие правила компенсации, выплачиваемой при принудительном выкупе, в основном содержатся в Законе о компенсации за землю (Шотландия) 1963 года. Полное обсуждение правил компенсации при принудительном выкупе в Шотландии можно найти в Части 3 Дискуссионного документа Шотландской юридической комиссии об обязательном выкупе (2014, SLC DP No: 159), доступного для бесплатного просмотра в Интернете. [94]
Поскольку Соединенное Королевство является государством, подписавшим Европейскую конвенцию о правах человека (ЕКПЧ), и ввело ЕКПЧ в законодательство Великобритании в соответствии с Законом о правах человека 1998 года . В соответствии со статьей 1 Протокола 1 к Конвенции:
«Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на мирное пользование своим имуществом. Никто не может быть лишен своего имущества, кроме как в интересах общественности и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Однако предыдущие положения никоим образом не наносят ущерба праву государства применять такие законы, которые оно считает необходимыми для контроля за использованием имущества в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других взносов или штрафов». [95]
Таким образом, землевладельцы в Шотландии защищены правом собственности от принудительного выкупа земли, за исключением случаев, предусмотренных законом. В тех случаях, когда государство осуществляет принудительное выкуп, должна быть выплачена компенсация. [96] Осуществление полномочий по принудительному выкупу также регулируется административным правом Великобритании .
Полное обсуждение вопросов прав человека в шотландском принудительном выкупе можно найти в Главе 3 Дискуссионного документа Шотландской юридической комиссии по принудительному выкупу (2014, SLC DP No: 159), доступного в Интернете. [97]
17 декабря 2014 года Комиссия по праву Шотландии (SLC) опубликовала дискуссионный документ , Дискуссионный документ об обязательной покупке (2014, SLC DP №: 159), о реформе закона об обязательной покупке. [98] Это приветствовалось юристами и другими специалистами по обязательной покупке, которые утверждали, что текущая законодательная база устарела. [99] Мнение дискуссионного документа о текущем законе об обязательной покупке занимает 322 страницы, но кратко изложено в пресс-релизе SLC:
«Основная проблема заключается в том, что закон о принудительном выкупе в значительной степени изложен в законодательстве, принятом между серединой девятнадцатого века и серединой двадцатого века. Соответственно, он в значительной степени устарел. В этом документе для обсуждения излагается текущий закон по этому вопросу и задаются вопросы о том, как его можно улучшить. В нем также рассматривается вопрос компенсации с целью обеспечения того, чтобы владелец собственности получил надлежащую компенсацию за свои потери. В документе предлагается, чтобы был новый закон, устанавливающий закон, чтобы все участники — государственные органы, практики и землевладельцы — могли ясно видеть, как работает система». [100]
Документ для обсуждения можно просмотреть на веб-сайте Шотландской юридической комиссии. [101] После его публикации Шотландская юридическая комиссия начала консультации по своим предложениям по реформе, которые завершились 19 июня 2015 года. [102] Ответы на эти консультации были собраны и объединены в отчет, который был представлен шотландскому правительству 22 сентября 2016 года. По состоянию на 2020 год шотландское правительство не предприняло никаких дальнейших действий.
Согласно законодательству, в основном принятому в рамках политики земельной реформы шотландского правительства , определенные права на обязательную покупку земли были предоставлены негосударственным организациям. К ним относятся:
В соответствии с Законом о фермерах (Шотландия) 1993 года фермер может обратиться в Земельный суд Шотландии с просьбой вынести постановление, разрешающее отчуждение земли, которую он/она обрабатывает . [103]
В соответствии с Законом о земельной реформе (Шотландия) 2003 года органы местного самоуправления имеют право принудительного выкупа следующих земель:
Дополнительную информацию об обязательной покупке см. по ссылке:
{{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link)