Отклонение — это отклонение от набора правил, которые муниципалитет применяет к землепользованию и застройке , обычно это постановление о зонировании , строительный кодекс или муниципальный кодекс . Способы использования отклонений могут сильно различаться в зависимости от муниципалитета . Отклонение также может называться отклонением стандартов, имея в виду стандарты разработки, содержащиеся в коде. Отклонение часто предоставляется Советом или комитетом по корректировке.
Отклонение представляет собой административное исключение из правил землепользования . Использование и применение отклонений может значительно различаться в разных муниципалитетах по всему миру, которые регулируют землепользование по этой модели. Выдача отклонений может быть очень распространенным явлением или почти неслыханным явлением в данном муниципалитете. Это может зависеть от правил муниципалитета, застроенной среды и модели развития и даже политического климата. В одном городе отклонения могут рассматриваться как обычное дело, в то время как в другом городе отклонения могут рассматриваться как весьма необычные исключения из нормы. Отношения сообщества и политический климат также могут меняться внутри города, влияя на порядок предоставления отклонений, даже если в правила, регулирующие отклонения, не вносятся никакие изменения.
Как правило, в Соединенных Штатах процедура внесения изменений должна быть предоставлена землевладельцу по запросу, иначе муниципалитет может оказаться под угрозой принятия нормативных мер . Процесс отклонения был описан как «конституционный предохранительный клапан» для защиты прав землевладельцев.
В практике местного планирования землепользования обычно используются две широкие категории отклонений: отклонения по площади (или объему ) и отклонения в использовании. [1]
Отклонение площади является наиболее распространенным типом. Его может запросить застройщик или землевладелец, когда необычная конфигурация земли или иногда физические улучшения (постройки) на земле требуют смягчения применимых правил, чтобы избежать лишения землевладельца тех же прав и использования имущества, которым он пользуется. владельцами соседних домов. Хрестоматийным примером может служить дом, построенный на участке странной формы. Если из-за необычной формы участка землевладельцу или застройщику трудно соблюдать стандартные отклонения здания , указанные в кодексе, можно запросить отклонение, позволяющее уменьшить отступ. Другой вариант — дом, построенный на наклонном участке. Если наклон участка затрудняет соблюдение ограничения по высоте (обычно из-за того, что правила муниципалитета требуют измерения высоты), тогда можно запросить отклонение для конструкции увеличенной высоты из-за особых условий на участке. .
Отклонение в использовании — это отклонение, которое разрешает использование земли, обычно не разрешенное постановлением о зонировании. [2] Такая разница имеет много общего с разрешением на специальное использование (иногда называемым разрешением на условное использование). Некоторые муниципалитеты не предлагают эту процедуру, предпочитая вместо этого решать такие ситуации на основании специальных разрешений на использование. Предоставление отклонения в использовании также может быть по сути аналогично смене зоны. В некоторых случаях это можно считать точечным зонированием , которое запрещено во многих юрисдикциях.
В любом случае требование об отклонении оправдано только в том случае, если на партии существуют особые условия, которые затрудняют соблюдение обычных требований кодекса. Аналогично, запрос на изменение обычной партии без особых условий может быть разумно отклонен. Особые условия или трудности обычно возникают из-за некоторой физической конфигурации участка или его конструкций. Финансовое или личное положение заявителя обычно не может быть принято во внимание. Согласно большинству кодексов, регулирующих отклонения, одобрение отклонения не должно приводить к угрозе здоровью или безопасности населения и не должно предоставлять особые привилегии владельцу недвижимости. Другими словами, когда предоставляется отклонение, любой другой владелец недвижимости с аналогичными условиями на участке должен иметь возможность получить аналогичное отклонение; к этому критерию часто обращаются, ссылаясь на прецедент .
1 ^ информация о зонировании жилой инвестиционной недвижимости