В Соединенных Штатах право принудительного отчуждения имущества является полномочием штата или федерального правительства изымать частную собственность для общественного пользования, требуя при этом справедливой компенсации первоначальному владельцу. Оно может быть законодательно делегировано штатом муниципалитетам, правительственным подразделениям или даже частным лицам или корпорациям, когда они уполномочены осуществлять функции публичного характера. [1]
Имущество, изъятое в результате принудительного отчуждения, может быть предназначено для государственного использования или делегирования третьим лицам , которые выделят его для общественного или гражданского использования или, в некоторых случаях, для экономического развития. Наиболее распространенными видами использования являются правительственные здания и другие объекты, коммунальные службы , автомагистрали и железные дороги. Однако оно также может быть изъято по соображениям общественной безопасности, как в случае с Сентрейлией, штат Пенсильвания , где земля была изъята из-за пожара на подземной шахте. [2] Некоторые юрисдикции требуют, чтобы взыскатель сделал предложение о покупке предметного имущества, прежде чем прибегнуть к использованию принудительного отчуждения. [3]
Термин «высшее господство» был взят из юридического трактата De Jure Belli et Pacis , написанного голландским юристом Гуго Гроцием в 1625 году [4] , в котором использовался термин dominium eminens ( лат . верховное господство ) и власть описывалась следующим образом:
... Имущество подданных находится в исключительном владении государства, так что государство или тот, кто действует от его имени, может использовать и даже отчуждать и уничтожать такое имущество не только в случае крайней необходимости, в которой даже частные лица имеют право на имущество других, но и в целях общественной пользы, ради которых те, кто основал гражданское общество, должны, как предполагается, стремиться к тому, чтобы частные цели уступили место. Но следует добавить, что когда это делается, государство обязано возместить убытки тем, кто теряет свое имущество.
Некоторые штаты США используют термин «присвоение» (Нью-Йорк) или «экспроприация» (Луизиана) в качестве синонимов для осуществления права принудительного отчуждения собственности. [5] [6]
Термин «отчуждение» используется для описания формального акта осуществления права принудительного отчуждения собственности для передачи права собственности на имущество от его частного владельца правительству. Такое использование слова не следует путать с его смыслом заявления о том, что имущество непригодно для проживания из-за дефектов. Отчуждение собственности посредством принудительного отчуждения собственности указывает на то, что правительство принимает право собственности на имущество или какой-либо меньший интерес в нем, такой как сервитут , и должно выплатить за него справедливую компенсацию. После подачи иска об отчуждении сумма справедливой компенсации определяется в судебном порядке. Однако в некоторых случаях владелец имущества оспаривает право на отчуждение, поскольку предлагаемое отчуждение не предназначено для «общественного пользования», или отчуждатель не имеет законодательного разрешения на отчуждение предмета собственности или не выполнил надлежащие существенные или процессуальные шаги, как того требует закон. Кроме того, в некоторых случаях право на отчуждение может быть отклонено судами из-за отсутствия общественной необходимости в отчуждении (требуемой законом), но это бывает довольно редко.
Осуществление права принудительного отчуждения не ограничивается недвижимостью. Правительства также могут осуждать личную собственность. Правительства могут даже осуждать нематериальную собственность, такую как контрактные права, патенты , коммерческие тайны и авторские права . Даже изъятие городом франшизы профессиональной спортивной команды было признано Верховным судом Калифорнии подпадающим под действие конституционного ограничения «общественного пользования», хотя в конечном итоге такое изъятие не было разрешено, поскольку было сочтено нарушающим положение о межгосударственной торговле Конституции США. [7]
Практика осуждения была перенесена в американские колонии с общим правом . В первые годы неулучшенные земли могли быть изъяты без компенсации; эта практика была принята, потому что земли было так много, что ее можно было дешево заменить. Когда пришло время составлять Конституцию Соединенных Штатов , были высказаны различные мнения по вопросу о принудительном отчуждении собственности. Томас Джефферсон выступал за устранение всех остатков феодализма и стремился к аллодиальному владению . [8] Джеймс Мэдисон , написавший Пятую поправку к Конституции Соединенных Штатов , имел более умеренные взгляды и заключил компромисс, который стремился, по крайней мере, в некоторой степени защитить права собственности, явно предписав компенсацию и используя термин «общественное использование», а не «общественная цель», «общественный интерес» или «общественная выгода». [9]
Полномочия правительств изымать частную недвижимость или движимое имущество всегда существовали в Соединенных Штатах как неотъемлемый атрибут суверенитета. Эти полномочия принадлежат законодательной ветви власти и не могут быть реализованы, если законодательный орган не санкционировал их использование посредством законов, которые определяют, кто может использовать их и для каких целей. Законодательный орган может изымать частную собственность напрямую, приняв Акт о передаче права собственности правительству. Владелец собственности может затем потребовать компенсации, подав иск в Федеральный суд США по претензиям. Законодательный орган также может делегировать полномочия частным организациям, таким как коммунальные предприятия или железные дороги, и даже отдельным лицам с целью получения доступа к их землям, не имеющим выхода к морю. Его использование было ограничено Положением об изъятиях в Пятой поправке к Конституции США 1791 года, которая гласит: «... и частная собственность не должна изыматься для общественного пользования без справедливой компенсации». Пятая поправка не создавала права национального правительства использовать право принудительного отчуждения, она просто ограничивала его общественным использованием. [10]
Пятая поправка включает требование общественного пользования в соответствии с Положением об изъятиях. Некоторые историки предполагают, что эти ограничения на полномочия по изъятию были вызваны необходимостью разрешить армии получать верховых животных, фураж и провизию от местных скотоводов и предполагаемой необходимостью гарантировать им компенсацию за такие изъятия. Аналогичным образом, солдаты насильно искали жилье в любых домах, находящихся недалеко от их военных назначений. Для решения последней проблемы в 1791 году была принята Третья поправка как часть Билля о правах Конституции США . Она предусматривала, что расквартирование солдат на частной собственности не может иметь место в мирное время без согласия землевладельца. Она также требовала, чтобы в военное время при размещении войск на частной собственности соблюдались установленные законы. Предположительно, это предписывало бы «справедливую компенсацию», требование для осуществления права принудительного отчуждения в целом согласно Пятой поправке. [11] Во всех штатах США есть законодательство, определяющее процедуры принудительного отчуждения в пределах их соответствующих территорий.
Верховный суд США последовательно откладывал принятие решений штатами относительно права самостоятельно определять общественное пользование. В деле Кларк против Нэша (1905) Верховный суд признал, что разные части страны имеют уникальные обстоятельства, и определение общественного пользования, таким образом, варьировалось в зависимости от фактов дела. Он постановил, что фермер может расширить свой оросительный канал через землю другого фермера (с компенсацией), поскольку этот фермер имел право на «поток вод указанного ручья Форт-Каньон... и использование указанных вод... [является] общественным пользованием». Здесь, признавая засушливый климат и географию Юты , Суд указал, что фермер, не прилегающий к реке, имел такое же право на доступ к водам, как и фермер, который был рядом. [12] Однако до ратификации 14-й поправки в 1868 году ограничения на принудительное отчуждение собственности, указанные в Пятой поправке, применялись только к федеральному правительству, а не к штатам. Эта точка зрения закончилась в 1896 году, когда в деле Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. против города Чикаго суд постановил, что положения Пятой поправки о принудительном отчуждении собственности были включены в пункт о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатой поправки и, таким образом, теперь стали обязательными для штатов, или, другими словами, когда штаты изымают частную собственность, они обязаны передать ее в общественное пользование и компенсировать владельцу собственности его потерю. [4] Это было началом того, что сейчас известно как доктрина « избирательного включения ».
Расширенное толкование права принудительного отчуждения собственности было подтверждено в деле Берман против Паркера (1954), в котором Верховный суд США рассмотрел попытку округа Колумбия забрать и снести пришедшие в упадок строения, чтобы ликвидировать трущобы в районе юго-западного Вашингтона. После изъятия, постановил суд, забранная и снесенная земля может быть передана частным застройщикам, которые построят кондоминиумы, частные офисные здания и торговый центр. Верховный суд вынес решение против владельцев не пришедшей в упадок собственности в этом районе на том основании, что проект следует оценивать по его планам в целом, а не по частям. В деле Гавайское жилищное управление против Мидкиффа (1984) Верховный суд одобрил использование права принудительного отчуждения собственности для передачи права собственности арендодателя его арендаторам, которые владели и занимали дома, построенные на арендованной земле.
Решение Верховного суда в деле Кело против города Нью-Лондон , 545 US 469 (2005) пошло на шаг дальше и подтвердило полномочия Нью-Лондона, штат Коннектикут, изымать не пострадавшую частную собственность путем принудительного отчуждения, а затем передавать ее за доллар в год частному застройщику исключительно в целях увеличения муниципальных доходов. Это решение, принятое 5–4 голосами, получило широкое освещение в прессе и вызвало общественный резонанс, критикующий полномочия принудительного отчуждения как слишком широкие. В ответ на решение Кело несколько штатов приняли или рассмотрели законодательство штата, которое еще больше определило бы и ограничило полномочия принудительного отчуждения. Верховные суды Иллинойса, Мичигана ( округ Уэйн против Хэткока [2004]), Огайо ( Норвуд, Огайо против Хорни [2006]), Оклахомы и Южной Каролины постановили запретить такие изъятия в соответствии с конституциями своих штатов.
Реконструкция в Нью-Лондоне, предмет решения суда Kelo , оказалась неудачной, и по состоянию на десять лет после решения суда на изъятой земле ничего не было построено, несмотря на расходы более 100 миллионов долларов государственных средств. Корпорация Pfizer , которая владела исследовательским центром стоимостью 300 миллионов долларов в этом районе и была бы основным бенефициаром дополнительного развития, объявила в 2009 году, что она закроет свой центр, и сделала это незадолго до истечения срока действия ее 10-летнего соглашения о налоговых льготах с городом. [13] Впоследствии в 2010 году центр был куплен всего за 55 миллионов долларов компанией General Dynamics Electric Boat . [14]
23 июня 2006 года, в первую годовщину решения по делу Кело , президент Джордж Буш- младший издал указ 13406, в разделе I которого говорилось, что федеральное правительство должно ограничить использование частной собственности для «общественного пользования» со «справедливой компенсацией» (обе эти фразы используются в Конституции США) в «целях принесения пользы широкой общественности». Приказ ограничивает такое использование, заявляя, что оно не может использоваться «в целях продвижения экономических интересов частных лиц, которым будет предоставлено право собственности или пользования изъятой собственностью». [15] Однако принудительное отчуждение собственности чаще осуществляется местными и государственными органами власти, хотя часто и за счет средств, полученных от федерального правительства.
В Положении о изъятиях не дается определения справедливой компенсации, но американские суды постановили, что предпочтительной мерой «справедливой компенсации» является «справедливая рыночная стоимость», т. е. цена, которую желающий, но не испытывающий давления покупатель заплатил бы желающему, но не испытывающему давления продавцу в добровольной сделке, при которой обе стороны полностью информированы о хороших и плохих характеристиках собственности. [16] Суд постановил в деле Соединенные Штаты против 50 акров земли , что этот стандарт не допускает увеличения компенсации за субъективные ценности, которые могут считаться личными для конкретного владельца. [17]
Этот подход учитывает наивысшее и лучшее использование собственности (т. е. ее наиболее прибыльное использование), которое не обязательно является ее текущим использованием или использованием, предписанным текущим зонированием, если есть обоснованная вероятность изменения зоны. Это должно быть максимально производительное использование, которое физически возможно, юридически допустимо и финансово осуществимо. [18] Расчет компенсации также подчиняется Правилу сферы действия проекта, которое гласит, что увеличение или уменьшение рыночной стоимости собственности в результате проекта, для которого правительство приобретает землю, должно игнорироваться. Любое использование, которое зависит от правительственной схемы, не должно рассматриваться. [19]
Термин «выходные убытки» используется при частичном изъятии земли. Это компенсация, выплачиваемая владельцу земли за уменьшение стоимости части имущества, которая не изъята и остается в руках владельца. [20]
Исследование права принудительного отчуждения имущества в Соединенных Штатах, проведенное юридической школой Техасского университета A&M в 2017 году, выявило три распространенных правовых проблемы, которые возникают после того, как правительство штата или местное правительство инициирует изъятие. [21] Первая проблема, с которой сталкиваются осужденные, заключается в том, должен ли осуждающий выплачивать гонорары адвокатам осужденных после осуждения — сорок штатов присуждают гонорары адвокатам по разным причинам. Вторая проблема заключается в том, что составляет справедливую компенсацию. Для определения справедливой компенсации двадцать девять штатов используют подход «широких инструкций», а семнадцать штатов используют подход, основанный на факторах. Третья проблема заключается в том, следовал ли осуждающий надлежащим государственным процедурам до начала иска о осуждении. Рассматриваемые процедуры обычно связаны с переговорами. Большинство штатов требуют проведения определенных переговоров между осуждающим и осужденным до подачи иска. [21]
Когда частная собственность уничтожается, конфискуется или отчуждается, владелец может получить выплату в виде имущества или денег в форме страховки или присуждения по конфискации. [22] Если собственность принудительно или недобровольно конвертируется в деньги (как в случае принудительного отчуждения имущества), доходы могут быть реинвестированы без уплаты налога на прирост капитала при условии, что они реинвестируются в собственность, аналогичную или связанную по обслуживанию или использованию с собственностью, конвертированной таким образом, никакой прирост капитала не признается. [23] [24]
Право принудительного отчуждения собственности использовалось для изъятия земли у афроамериканцев для реконструкции и реконструкции городских территорий [25], а в других случаях — для лишения их права собственности и выселения из районов, где их присутствие нежелательно для белых соседей, например, из района Bruce's Beach в Лос-Анджелесе, Калифорния. [26] Seneca Village был поселением с преобладающим афроамериканским населением в районе, который впоследствии стал Центральным парком Нью-Йорка. South Glencoe был афроамериканским районом в Гленко, штат Иллинойс [27] Central Avenue был афроамериканским районом в Тампе, штат Флорида.
Право принудительного отчуждения собственности использовалось для изъятия имущества у японо-американцев , заключенных в тюрьму правительством Соединенных Штатов во время Второй мировой войны . Для многих их дома и бизнес были проданы, пока они находились в заключении. [28] [29]