Инклюзивное зонирование (IZ) — это постановления муниципального и окружного планирования , которые требуют или предоставляют стимулы, когда определенный процент квартир в новом жилищном комплексе доступен людям с низкими и умеренными доходами. Такое жилье известно как инклюзивное жилье . Термин «инклюзивное зонирование» указывает на то, что эти постановления направлены на противодействие практике исключающего зонирования , которая исключает дешевое жилье из муниципалитета посредством кодекса зонирования. (Например, зонирование на одну семью делает незаконным строительство многоквартирных жилых домов.) Некоммерческие застройщики доступного жилья строят 100% своих квартир как доступных, но для того, чтобы эта модель работала, нужны значительные субсидии налогоплательщиков. Инклюзивное зонирование позволяет муниципалитетам строить новое доступное жилье без субсидий налогоплательщиков. [1] Чтобы стимулировать коммерческих застройщиков строить проекты, включающие доступные по цене квартиры, города часто позволяют застройщикам строить больше квартир («бонус за плотность»), чем в настоящее время позволяют их законы о зонировании, чтобы было достаточно рынка, приносящего прибыль. единицы по ставке, чтобы компенсировать потери от единиц по ставке ниже рыночной и при этом обеспечить финансовую осуществимость проекта. [1] Инклюзивное зонирование может быть обязательным или добровольным, хотя подавляющее большинство квартир было построено в результате обязательных программ. [1] [2] Существуют различия в требованиях к выделению квартир (процент квартир, отведенных для жителей с низкими доходами), уровнях доступности (какой уровень дохода считается «низким доходом») и продолжительности периода, в течение которого квартира будет выделена для жителей с низкими доходами. официально ограничено как доступное жилье. [1]
На практике эта политика предполагает введение ограничений на право собственности на 10–30% новых домов или квартир, чтобы сделать стоимость жилья доступной для домохозяйств с низкими доходами. Городские планировщики и социологи считают сочетание « доступного жилья » и «рыночного» жилья в одном и том же районе выгодным. [3] Еще одной целью инклюзивного зонирования является создание сообществ со смешанным доходом, а не концентрация бедных домохозяйств в определенных городских кварталах. [1] Экономисты утверждают, что IZ действует как контроль над ценами на определенный процент квартир и имеет такие же негативные последствия, как и другие виды контроля цен ( контроль за арендной платой ), поскольку он препятствует предложению нового жилья. [4] Подобно плате за воздействие, его также можно понимать как «инклюзивный налог» на квартиры по рыночным ценам, который повышает цены на новые неконтролируемые цены в этом проекте и тем самым уменьшает финансовый стимул для строительства нового жилья. [4]
В большинстве случаев инклюзивное зонирование осуществляется на уровне муниципалитетов или округов; Когда такие законы вводятся государством, как в Массачусетсе , утверждается, что такие законы узурпируют местный контроль. В таких случаях застройщики могут использовать инклюзивное зонирование, чтобы избежать определенных аспектов местных законов о зонировании.
В середине-конце 20-го века новые пригороды росли и расширялись вокруг американских городов, поскольку покупатели домов среднего класса , поддерживаемые федеральными программами кредитования , такими как гарантии жилищного кредита Администрации ветеранов , покидали устоявшиеся районы и поселения. Эти недавно заселенные места, как правило, были более экономически однородными, чем города, которые они окружали. Многие пригородные сообщества приняли местные постановления, часто в виде кодексов зонирования, чтобы сохранить характер своего муниципалитета. Одной из наиболее часто упоминаемых практик исключения является условие, согласно которому участки должны иметь определенный минимальный размер, а дома должны располагаться от улицы на определенном минимальном расстоянии. Во многих случаях эти жилищные постановления препятствовали строительству доступного жилья, поскольку большие участки земли, необходимые для строительства в соответствии с ограничениями кодекса, были непомерно дорогими для домов по умеренной цене. Благодаря этим постановлениям общины остались доступными для более состоятельных граждан, что фактически лишило семьи с низкими доходами доступа к желательным сообществам. Такие постановления о зонировании не всегда принимались с осознанным намерением исключить домохозяйства с низкими доходами, но они были непреднамеренным результатом такой политики.
Отказывая семьям с низкими доходами в доступе к пригородным поселениям, многие считают, что запретное зонирование способствовало сохранению гетто в центре города . Сторонники инклюзивного зонирования отмечают, что домохозяйства с низкими доходами с большей вероятностью станут экономически успешными, если у них есть соседи из среднего класса в качестве равных и образцов для подражания. Если инклюзивное зонирование эффективно, оно снижает концентрацию бедности в районах трущоб , где социальные нормы не могут обеспечить адекватные модели успеха. Образование является одним из важнейших компонентов усилий по избавлению людей от бедности; доступ к высококачественным государственным школам является еще одним ключевым преимуществом снижения сегрегации. По статистике, бедный ребенок в школе, где 80% детей являются бедными, получает баллы на 13–15% ниже по сравнению с средой, где сверстники бедного ребенка на 80% составляют средний класс. [5] Но этот бедный ребенок, в отличие от своих сверстников из среднего класса, живущих по рыночным ценам, теряет богатство, передаваемое из поколения в поколение.
Во многих сообществах, где внедрено инклюзивное зонирование, требования к доходу позволяют домохозяйствам, которые зарабатывают 80–120% среднего дохода, претендовать на «доступное» жилье. Это связано с тем, что во многих местах высокие цены на жилье не позволяют даже домохозяйствам со средним доходом покупать недвижимость по рыночным ценам. Это особенно заметно в Калифорнии , где только 16% населения могли позволить себе дом по средней цене в 2005 году. [6]
Экономисты утверждают, что IZ действует как контроль цен на определенный процент квартир и имеет такие же негативные последствия, как и другие виды контроля цен ( контроль арендной платы ), поскольку он препятствует предложению нового жилья. [4] Подобно плате за воздействие, его также можно понимать как «инклюзивный налог» на квартиры по рыночным ценам, который повышает цены на новые неконтролируемые цены в этом проекте и тем самым уменьшает финансовый стимул для строительства нового жилья. [4]
Постановления об инклюзивном зонировании существенно различаются в разных муниципалитетах. Эти переменные могут включать в себя:
Хотя во многих пригородных поселениях имеется Раздел 8 для домохозяйств с низким доходом, они, как правило, ограничиваются концентрированными участками. В некоторых случаях округа указывают небольшие районы, в которых сдается в аренду недвижимость по Разделу 8. В других случаях рынок имеет тенденцию самостоятельно разделять собственность по доходам. Например, в округе Монтгомери, штат Пенсильвания , богатом пригородном округе, граничащем с Филадельфией, только 5% населения округа проживает в районе Норристаун , однако 50 % объектов недвижимости округа, входящих в раздел 8, расположены именно там. [14] Большое количество постоянного населения с низкими доходами обременяет местные органы власти и школьный округ Норристауна , в то время как большая часть округа остается необремененной.
Инклюзивное зонирование направлено на уменьшение экономической сегрегации жилых домов , требуя, чтобы в одном комплексе были представлены разные доходы.
Инклюзивное зонирование остается спорным вопросом. Некоторые сторонники доступного жилья стремятся продвигать эту политику, чтобы гарантировать, что жилье доступно для людей с различным уровнем дохода в большем количестве мест. Эти сторонники считают, что инклюзивное зонирование создает необходимое доступное жилье и создает сообщества, интегрированные в доход . [ нужна цитата ]
Тем не менее, другие сторонники доступного жилья утверждают обратное: инклюзивное зонирование может иметь противоположный эффект и фактически сократить доступное жилье в сообществе. Например, в Лос-Анджелесе, штат Калифорния, инклюзивное зонирование, очевидно, ускорило джентрификацию, поскольку старые убыточные здания были снесены и заменены преимущественно жильем с высокой арендной платой и небольшим процентом доступного жилья; конечным результатом стало менее доступное жилье. В Нью-Йорке, штат Нью-Йорк, инклюзивное зонирование позволяет увеличить количество элитного жилья на 400% на каждую единицу доступного жилья и дополнительно на 400% увеличить количество элитного жилья в сочетании с либеральным использованием прав на застройку. Критики заявляют, что доступное жилье может быть направлено тем, кто зарабатывает до 200 000 долларов, за счет неправильного использования среднего дохода по региону, а также использоваться в качестве политических инструментов организациями, связанными с различными политиками. Населенные пункты Нью-Йорка, такие как Гарлем, Нижний Ист-Сайд, Вильямсбург, Челси и Адская Кухня, подверглись значительному вторичному перемещению в результате использования инклюзивного зонирования. [ нужна цитата ]
Противники индустрии недвижимости отмечают, что инклюзивное зонирование взимает косвенный налог с застройщиков, чтобы отбить у них охоту строить в районах, испытывающих дефицит предложения. Кроме того, чтобы гарантировать, что доступные квартиры не будут перепроданы с целью получения прибыли, ограничения на сделки обычно устанавливают долгосрочный потолок цены перепродажи , устраняя потенциальную выгоду от владения жильем. [ нужна цитата ]
Сторонники свободного рынка выступают против попыток исправить определенные социальные последствия путем государственного вмешательства в рынки . Они утверждают, что инклюзивное зонирование представляет собой обременительное регулирование землепользования , которое усугубляет нехватку жилья. [ нужна цитата ]
Домовладельцы иногда отмечают, что стоимость их собственности снизится, если в их поселение переедут семьи с низким доходом. Другие считают, что их опасения — это плохо скрываемый классизм и расизм. [ нужна цитата ]
В некоторых наиболее широко разрекламированных битвах за инклюзивное зонирование участвовали сообщества REIT AvalonBay. Согласно веб-сайту компании, AvalonBay стремится развивать недвижимость на «рынках с высоким входным барьером» по всей территории Соединенных Штатов. На практике AvalonBay использует инклюзивные законы о зонировании, такие как Закон Массачусетса о комплексных разрешениях: глава 40B , чтобы обойти местные законы о зонировании и построить большие жилые комплексы. В некоторых случаях местные жители сопротивляются судебному иску.[1] В Коннектикуте аналогичные действия AvalonBay привели к попыткам осудить эту землю или вернуть ее через выдающиеся владения . [15] В большинстве случаев AvalonBay выигрывала эти споры и строила чрезвычайно прибыльные квартиры или кондоминиумы.
Другие юридические баталии произошли в Калифорнии, где многие города внедрили политику инклюзивного зонирования, которая обычно требует, чтобы 10–15 процентов квартир были доступным жильем. [16] Определение доступного жилья включает как жилье для людей с низкими доходами, так и жилье для людей с умеренным доходом. В Калифорнии жилье для малоимущих обычно предназначено для домохозяйств, зарабатывающих от 51 до 80 процентов медианного дохода, а жилье со средним доходом обычно предназначено для домохозяйств, зарабатывающих от 81 до 120 процентов медианного дохода. [16] Застройщики попытались противостоять этим требованиям, оспаривая местные постановления о инклюзивном зонировании через судебную правовую систему. В деле «Ассоциация домостроителей Северной Калифорнии против города Напа» Первый окружной апелляционный суд Калифорнии оставил в силе постановления о инклюзивном зонировании города Напа, которые требуют, чтобы 10 процентов квартир нового проекта застройки представляли собой жилье со средним доходом по отношению к дому. Ассоциация строителей, бросившая вызов городу Напа. [17] Города также пытались ввести дополнительные требования к аренде квартир. Однако Закон Коста-Хокинса об аренде жилья запрещает городам Калифорнии вводить ограничения на арендные ставки на пустующие квартиры. [18] Впоследствии застройщики выиграли такие дела, как Palmer/Sixth Street Properties, LP против города Лос-Анджелес (2009 г.) , против городов, которые ввели дополнительные требования к сдаваемым в аренду объектам, поскольку закон штата заменяет местные постановления. [19]
Группы граждан и застройщики также искали другие способы усилить или отменить законы об инклюзивном зонировании. Например, процесс инициатив и референдумов в Калифорнии позволяет группам граждан или застройщикам изменять местные постановления о доступном жилье путем всенародного голосования. Любые граждане или заинтересованные группы могут участвовать в этом процессе, собрав как минимум необходимое количество подписей, чтобы предлагаемая мера могла быть включена в избирательный бюллетень; Как только будет подано достаточное количество подписей и сотрудники избирательных комиссий одобряют избирательный бюллетень, этот избирательный бюллетень обычно вносится в бюллетень для голосования на предстоящих выборах. [20] Одним из недавних случаев является Предложение C в Сан-Франциско . Эта мера была включена в бюллетень для первичных выборов в Калифорнии в июне 2016 года. Это предложение, принятое в июне 2016 года, вносит поправки в Устав города, увеличивая требования к доступному жилью для проектов застройки объемом 25 и более квартир. [21]
Столкновение между этими различными интересами отражено в этом исследовании, опубликованном аналитическим центром государственной политики при либертарианском фонде Reason Foundation , а также в ответе на экспертную оценку этого исследования. Местные органы власти отражают, а в некоторых случаях уравновешивают эти конкурирующие интересы. В Калифорнии Лига городов разработала руководство по инклюзивному зонированию, которое включает раздел, посвященный плюсам и минусам такой политики.
Предполагается, что политика ИЗ не может эффективно рассредоточить единицы с низкими доходами по всему региону, что фактически противоречит цели самой политики. [22] Например, в округе Саффолк обнаружено, что существует пространственная концентрация единиц ИЗ в бедных районах в сочетании с более высокой долей чернокожих и латиноамериканцев, которые считаются меньшинствами. [22] Кроме того, 97,7% квартир ИЗ были построены только на 10% переписного участка с 1980 по 2000 год, что является районом с самым низким доходом в сочетании с скоплением меньшинств. [22] Необходимо отметить, что жилищная политика в округе Саффолк контролируется местным правительством, а не региональным правительством, поэтому без региональной координации жилищной политики не учитывается межмуниципальное распределение домохозяйств с низкими доходами внутри округа. [22] Кроме того, бонусы за плотность застройки, предоставляемые застройщикам за предоставление квартир ИЗ, усилили концентрацию доступных квартир в бедных районах (Ryan & Enderle, цитируется по Mukhija, Das, Regus et al., 2012). [23] Это показывает, что политика ИЗ может оказаться неспособной рассеять распределение населения с низкими доходами, если она проводится без учета региональной координации.
Более того, учитывая, что застройщикам предоставляются бонусы за плотность застройки за предоставление квартир ИЗ, это означает, что сообщество будет нести расходы по увеличению плотности населения и совместному использованию существующей инфраструктуры. [23]
Более 200 сообществ в Соединенных Штатах имеют своего рода положение о инклюзивном зонировании. [24]
Округ Монтгомери, штат Мэриленд , часто считается пионером в разработке политики инклюзивного зонирования. Это шестой по богатству округ в Соединенных Штатах, однако с 1974 года здесь было построено более 10 000 единиц доступного жилья, многие из которых поквартирные, по рыночной цене. [25]
На все муниципалитеты штата Массачусетс распространяется действие главы 40B общих законов этого штата, которая позволяет застройщикам обходить определенные ограничения муниципального зонирования в тех муниципалитетах, в которых имеется менее 10% единиц доступного жилья, определенных законом. Застройщики, воспользовавшиеся преимуществами главы 40B, должны построить 20% доступных квартир, как это определено в законе. [26]
Все муниципалитеты в штате Нью-Джерси подлежат инклюзивному зонированию, установленному в судебном порядке в результате решения Верховного суда Нью-Джерси по делу Маунт-Лорел и последующих актов законодательного собрания штата Нью-Джерси. [27]
Исследование 2006 года показало, что в 170 юрисдикциях Калифорнии имеется та или иная форма инклюзивного жилья. [28] Это на 59% больше, чем в 2003 году, когда только в 107 юрисдикциях было инклюзивное жилье. [29] Кроме того, закон штата требует, чтобы 15% единиц жилья, построенных в районах проекта реконструкции, были доступными. По крайней мере, 20% доходов, полученных от проекта реконструкции, должны быть направлены на строительство жилья для людей с низким и средним доходом. [16] Однако 1 февраля 2012 года губернатор Джерри Браун принял постановление AB 1X 26, согласно которому все агентства по реконструкции были распущены.
Однако в 2009 году Калифорнийский апелляционный суд второго апелляционного округа признал недействительным постановление Лос-Анджелеса , штат Калифорния, об инклюзивном зонировании арендуемого жилья, поскольку оно прямо противоречило положениям Закона штата об аренде жилья Коста-Хокинза от 1996 года, который конкретно давал всем арендодателям право право устанавливать «начальную арендную ставку» для новых единиц жилья. [30]
Постановление о инклюзивном зонировании Мэдисона, штат Висконсин, в отношении арендуемого жилья было отменено 4-м окружным апелляционным судом штата Висконсин в 2006 году, поскольку этот апелляционный суд истолковал инклюзивное зонирование как контроль за арендной платой, что запрещено законом штата. Верховный суд штата Висконсин отклонил просьбу города о пересмотре дела. Постановление было вступило в силу в феврале 2009 года, если оно не будет продлено Общим советом. Общий совет не продлил действие постановления о инклюзивном зонировании, поэтому срок его действия истек и он больше не действует.
21 февраля 2019 года городской совет Йоханнесбурга утвердил «Инклюзивные жилищные стимулы, правила и механизмы 2019». [12] Эта политика является первой в своем роде в Южной Африке и предусматривает четыре варианта инклюзивного жилья (в том числе варианты с ограниченной ценой, ограниченным размером или договорные варианты), при которых не менее 30% жилых единиц в новых комплексах из 20 или более единиц должны быть инклюзивным жильем. [31]
Хотя инклюзивное зонирование может быть обязательным или добровольным, некоторые исследования показали, что обязательные подходы будут иметь решающее значение для успеха программ инклюзивного зонирования с точки зрения предоставления большего количества доступного жилья. [32] Ниже приведены некоторые примеры, показывающие больший эффект обязательной практики по сравнению с добровольной практикой: [33]