Налоговая льгота на жилье для малоимущих (LIHTC) — это федеральная программа в Соединенных Штатах , которая предоставляет налоговые льготы застройщикам жилья в обмен на согласие зарезервировать определенную часть квартир с ограниченной арендной платой для домохозяйств с низкими доходами. [1] Программа была создана в соответствии с Законом о налоговой реформе 1986 года (TRA86) с целью стимулировать использование прямых инвестиций в строительстве доступного жилья . [2] Проекты, разработанные с использованием кредитов LIHTC, должны поддерживать определенный процент доступных квартир в течение определенного периода времени, обычно 30 лет, хотя существует процесс «квалифицированного контракта», который может позволить владельцам недвижимости отказаться от участия через 15 лет. [3] Максимальная арендная плата, которую можно взимать за определенные доступные квартиры, основана на среднем доходе по району (AMI); [4] более 50% жителей объектов недвижимости LIHTC считаются людьми с крайне низким доходом (на уровне или ниже 30% AMI). [5] [6] Менее 10% текущих кредитных расходов востребованы индивидуальными инвесторами. [7]
С 1987 по 2021 год в рамках программы LIHTC было введено не менее 3,55 миллиона единиц жилья. [8] По состоянию на 2012 год на программу LIHTC приходилось примерно 90% всего вновь созданного доступного арендуемого жилья в США. [9]
В 2010 году Президентский консультативный совет по восстановлению экономики (PERAB) подсчитал, что программа LIHTC обойдется федеральному правительству в 61 миллиард долларов (в среднем около 6 миллиардов долларов в год) в виде упущенных налоговых поступлений от участвующих корпораций в 2008-2017 годах, а также отметила, что что некоторые эксперты полагают, что ваучеры будут более рентабельно помогать домохозяйствам с низкими доходами. [10] По оценкам, в 2023 году программа LIHTC будет стоить правительству в среднем 13,5 миллиардов долларов в год. [1]
Отчет GAO за 2018 год , охватывающий 2011-2015 годы, показал, что программа LIHTC ежегодно финансировала около 50 000 сдаваемых в аренду квартир с низким доходом, при этом средние затраты на единицу жилья в новом строительстве варьируются от 126 000 долларов США в Техасе до 326 000 долларов США в Калифорнии. [11] : 1 [12] : 1
Закон о налоговой реформе США 1986 года (TRA86) отрицательно повлиял на многие инвестиционные стимулы для сдачи в аренду жилья, но оставил стимулы для владения жильем. Поскольку люди с низкими доходами чаще живут в арендуемом жилье, чем в собственном жилье, это уменьшило бы новое предложение доступного им жилья. Налоговая льгота на жилье для малоимущих (LIHTC) была добавлена к TRA86 , чтобы обеспечить некоторый баланс и стимулировать инвестиции в многоквартирное жилье для тех, кто нуждается в доступных вариантах арендного жилья. За последующие 20 лет он стал чрезвычайно эффективным инструментом [ нужна ссылка ] для развития доступного арендуемого жилья [ нужна ссылка ] . Программа LIHTC помогла удовлетворить острую нехватку доступного жилья, стимулируя строительство или восстановление почти 2,4 миллиона доступных домов с 1986 года. Благодаря деятельности в области развития LIHTC ежегодно создает и поддерживает около 95 000 рабочих мест, большинство из которых приходится на малый бизнес . нужна цитата ] .
LIHTC обеспечивает финансирование затрат на строительство жилья для малоимущих, позволяя инвестору (обычно партнерам товарищества, владеющего жильем) получить федеральный налоговый кредит, равный проценту (4% или 9%, в течение 10 лет). (в зависимости от типа кредита) затрат, понесенных на строительство квартир для малообеспеченных слоев населения в рамках проекта арендуемого жилья. Капитал для развития привлекается путем «синдицирования» кредита инвестору или, чаще, группе инвесторов. Чтобы воспользоваться преимуществами LIHTC, разработчик должен либо (i) предложить проект государственному органу, добиваться и выиграть конкурсное распределение налоговых льгот, либо (ii) получить одобрение и выпустить освобожденные от налогов облигации для финансирования как минимум 50 % от стоимости проекта, а затем завершить проект, подтвердить его стоимость и сдать объект в аренду арендаторам с низким доходом. Одновременно будет найден инвестор, который внесет капитальный вклад в товарищество или общество с ограниченной ответственностью, владеющее проектом, в обмен на распределение LIHTC предприятия в течение десятилетнего периода. Сумма кредита будет зависеть от (i) суммы кредитов, присужденных проекту в конкурсе, (ii) фактической стоимости проекта, (iii) ставки налогового кредита, объявленной IRS, и (iv) процент квартир проекта, сданных в аренду арендаторам с низкими доходами. Несоблюдение применимых правил или продажа проекта или доли владения до истечения как минимум 15-летнего периода может привести к возврату ранее взятых кредитов, а также к невозможности получения кредитов в будущем. Более подробно эти правила описаны ниже.
Структура программы как часть налогового кодекса гарантирует, что частные инвесторы несут финансовое бремя, если недвижимость не окажется успешной. Такая подотчетность по оплате за результат привела к дисциплине частного сектора в программе LIHTC, в результате чего уровень потери права выкупа составил менее 0,1%, что намного ниже, чем у сопоставимых объектов недвижимости по рыночным ценам. Являясь постоянной частью налогового кодекса, программа LIHTC требует государственно-частного партнерства и привлекла более 75 миллиардов долларов США в виде прямых инвестиций в создание доступного арендного жилья.
Первым шагом в этом процессе является подача владельцем проекта заявки в государственный орган, который рассмотрит заявку на конкурсной основе. Заявка будет включать оценку ожидаемой стоимости проекта и обязательство соблюдать одно из следующих условий, известных как «выделения»:
Как правило, владелец проекта соглашается на более высокий процент использования с низким доходом, чем этот минимум, вплоть до 100%. [10] С арендаторов с низким доходом может взиматься максимальная арендная плата в размере 30 % от максимального приемлемого дохода, что составляет 60 % от среднего дохода в районе, скорректированного с учетом размера семьи, как это определено HUD. Нет никаких ограничений на арендную плату, которая может взиматься с арендаторов с невысоким доходом, но проживающих в том же проекте.
Программа администрируется на уровне штата агентствами по финансированию жилищного строительства, при этом каждый штат получает фиксированное количество кредитов в зависимости от численности населения. Государственное жилищное агентство имеет широкие полномочия при определении того, каким проектам выдавать кредиты, а заявки рассматриваются в соответствии с «Планом квалифицированного распределения» (QAP) штата. Кредиты обычно присуждаются проектам в ходе нескольких «раундов распределения», проводимых каждый год на конкурсной основе. Обычно кредиты получает проект, занявший первое место, затем второй и так далее, пока кредиты в раунде не исчерпаются. Часть кредитов каждого штата должна быть «отложена» для проектов, спонсируемых некоммерческими организациями, хотя некоммерческие организации чаще подают заявки на получение кредитов по «общим» правилам, без учета выделения.
Это позволяет каждому штату устанавливать свои собственные приоритеты и решать свои конкретные жилищные задачи. Это также побуждает застройщиков предлагать льготы, превышающие установленные минимальные суммы при конкуренции с другими проектами (например, взимание более низкой арендной платы или поддержание требований к низкому доходу в течение более длительного периода времени часто повышает рейтинг проекта в конкурентном процессе; важно проверить QAP и заявку конкретного штата, чтобы увидеть, как он принимает такие решения).
Не все проекты претендуют на получение кредита с низким доходом на основе этого конкурентного процесса. Проекты, финансируемые за счет освобожденных от налогов облигаций, также могут претендовать на получение кредита. Определенные типы освобожденных от налогов облигаций также ограничены в каждом штате, и агентство штата, ответственное за облигации, может быть разным, но агентство штата обычно применяет те же правила, что и агентство, ответственное за программу налоговых льгот. Кредитная ставка составляет 4% для проектов, финансируемых за счет облигаций, в отличие от 4% для приобретения существующих зданий и 9% для нового строительства или восстановления для кредитов, предоставленных на конкурсной основе.
Владелец проекта должен согласиться соблюдать Раздел 42 и поддерживать согласованный процент квартир с низким доходом в «Соглашении об ограничении землепользования» (LURA), которое регистрируется. В соответствии с LURA, проект должен соответствовать требованиям конкретного проекта по низким доходам в течение 15-летнего начального «периода соответствия» и последующего 15-летнего «расширенного периода использования» (или дольше, если того требуют местные власти; расширенный период использования). правила использования были добавлены в 1989 году и не применяются к проектам, разработанным в первые несколько лет действия программы). Кредиты подлежат «возврату», если проект не будет соответствовать требованиям статьи 42 Налогового кодекса в течение 15-летнего периода соблюдения. Правила, которые требовали от налогоплательщика внесения «залога» в случае наступления события возврата, были отменены в 2008 году.
«Приемлемой основой» проекта является стоимость приобретения существующего здания, если таковое имеется (но не стоимость земли), а также затраты на строительство и другие затраты, связанные со строительством для завершения проекта. (Например, не включены затраты на получение постоянного финансирования или «синдицирование» кредитов инвестору. Необходимо также внести коррективы в отношении федеральных грантов.). Затем это значение умножается на процент квартир с «низким доходом» в соответствии с условиями, описанными выше, чтобы определить «квалифицированный базис» проекта, который фактически соответствует критериям для получения кредита. По этой причине многие застройщики соглашаются сделать 100% квартир низкодоходными, чтобы максимизировать потенциальные налоговые льготы. Проекты (1) нового строительства и (2) восстановления существующего здания, если они не финансируются за счет освобожденных от налогов облигаций, могут получить максимальную ежегодную налоговую льготу по ставке, которая обычно составляет 4% от базовой стоимости любого приобретенного здания. и 9% приемлемой базы проекта в новом строительстве или восстановлении. Стоимость проектов, финансируемых полностью или частично за счет освобожденных от налогов облигаций, имеет право на получение кредита в размере примерно от 3% до 4% ежегодно и, в большинстве случаев, фиксированной на уровне 4%, начиная с 2021 года. Проценты кредита объявляются ежемесячно. Службой внутренних доходов , но для зданий, введенных в эксплуатацию после 30 июля 2008 г., кредит для новых и реконструированных зданий, которые не финансируются за счет освобожденных от налогов облигаций, составляет не менее 9%, а для большинства проектов, финансируемых за счет облигаций, за счет облигаций. выпущенные после 2020 года, ставка 4%. Правила, которые предусматривали более низкую кредитную ставку для «федеральных кредитов ниже рыночных», были отменены в 2008 году и распространялись на здания, введенные в эксплуатацию после 30 июля 2008 года. Еще одно правило, которое не позволяет кредитовать стоимость приобретения существующих зданий, если только они не последний раз вводились в эксплуатацию более десяти лет назад, больше не применяется, если здание существенно финансировалось в соответствии с большим количеством федеральных программ или программ штата. Стоимость земли не подлежит кредитованию.
Независимо от результата этих расчетов, кредит не может превышать сумму, выделенную государственным органом. Например, предположим, что проект стоит 100 000 долларов за землю, 400 000 долларов за существующее здание, которое последний раз было введено в эксплуатацию более десяти лет назад, и 1 000 000 долларов за реабилитацию; Также предположим, что применимые проценты составляют 4% и 9%, что проект будет иметь низкий доход на 80%, что не существует освобожденных от налогов облигаций и что государственное агентство выдает кредиты на сумму 70 000 долларов США в год. Кредиты рассчитываются следующим образом: (1) стоимость земли не подлежит кредитам; (2) максимальный годовой кредит на покупку здания составляет 400 000 долларов США, умноженный на 80%, умноженный на 4%, или 12 800 долларов США; (3) максимальный годовой кредит на реабилитацию составляет 1 000 000 долларов США, умноженный на 80% и 9%, или 72 000 долларов США. Общая максимальная годовая сумма кредитов составляет 84 800 долларов США, что превышает сумму кредитов, предоставляемых государством. В результате проект ограничен 70 000 долларов США кредитов в год.
Кредиты не предоставляются единовременно, а вместо этого запрашиваются равными суммами в течение 10-летнего «кредитного периода» (многие проекты запрашивают кредиты на срок более 11 лет в соответствии с правилами, определяющими, сколько кредитов можно запросить в первый год кредитный период). Таким образом, 70 000 долларов годовых кредитов, описанных на рисунке, дадут в общей сложности 700 000 долларов США кредитов за период кредита.
Синдикатор налоговых льгот или акций объединяет частных инвесторов, стремящихся получить высокую прибыль от инвестиций, с разработчиками, ищущими деньги для квалифицированного проекта LIHTC. Как упоминалось выше, кредит используется для создания частного капитала, часто до или во время строительства проекта. Девелоперы обычно «продают» кредиты, вступая в товарищества с ограниченной ответственностью (или общества с ограниченной ответственностью) с инвестором, при этом 99,99% прибылей, убытков, амортизации и налоговых льгот передаются инвестору как партнеру в партнерстве. Разработчик выступает в качестве генерального партнера/управляющего члена и получает большую часть денежного потока (либо за счет уплаты комиссий, либо за счет распределения). Средства, полученные в результате синдикации, варьируются от рынка к рынку и из года в год. Хотя 85-95 центов на каждый доллар налоговых льгот было обычным явлением в первые несколько лет 21-го века, недавние потрясения на финансовых рынках и снижение налоговых ставок снизили часть спроса на налоговые льготы, а это означает, что инвесторы платят несколько меньше. Так, например, кредиты в размере 10 000 долларов США ежегодно в течение следующих 10 лет составят в общей сложности 100 000 долларов США, и разработчик, вероятно, сможет собрать 80 000–85 000 долларов США за счет синдикации. Кроме того, поскольку амортизация зданий, принадлежащих партнерству, также не облагается налогом и что 99,99% амортизации распределяется на инвестора, инвесторы могут платить еще больше за общую налоговую льготу. (Действительно, когда кредит продавался по цене 95 центов за доллар кредита, были случаи, когда инвесторы фактически платили чуть больше доллара за налоговые льготы на сумму в доллары плюс другие налоговые льготы.)
Инвестор, как правило, остается в партнерстве, по крайней мере, в течение периода соблюдения требований, поскольку снижение его доли также может привести к возврату кредитов. Инвестор, желающий выйти из партнерства до окончания периода соблюдения требований, может внести залог, чтобы избежать возврата кредита.
В следующей таблице представлены взаимоотношения между застройщиком и внешними инвесторами. ПРИМЕЧАНИЕ . Это предназначено только для демонстрации концепции партнерства в таких проектах и не должно восприниматься как буквальное руководство по разработке проекта LIHTC.
Ежегодные ассигнования по программе значительно увеличились в 2001 году, когда Конгресс увеличил ассигнования штатов на 40%.
Государства также несут ответственность за мониторинг текущих затрат на разработку, качество и эксплуатацию утвержденных проектов, а также за угрозу принудительного исполнения уведомления IRS о «несоответствии», если проект отклоняется от применимых требований Кодекса и LURA, описанных выше. Такое уведомление может привести к возврату ранее взятых кредитов и невозможности требовать кредитов от проекта в будущем. IRS опубликовало форму 8823 с целью сообщения о возможных проблемах с проектом, а также руководство к форме 8823, в котором подробно изложена точка зрения IRS по различным вопросам, связанным с несоблюдением требований.
Владельцы объектов недвижимости LIHTC и их агенты по управлению должны быть в состоянии доказать, что арендаторы, проживающие в квартирах с низким доходом, соответствуют квалификационным требованиям программы LIHTC и сохраняют право на участие в течение всего срока аренды. [Раздел 1.42-5(b)][1] Первоначальные квалификационные требования включают, помимо прочего, право на получение дохода, ограничение на аренду, ограничения для студентов очной формы обучения и неисключение заявителей по Разделу 8. Кроме того, каждый год, когда арендатор остается в квартире для малоимущих, необходимо проводить повторную проверку или повторную сертификацию, чтобы гарантировать, что арендатор продолжает сохранять право на участие в программе LIHTC. Неспособность правильно доказать первоначальное право на участие и перепроверить дальнейшее право на участие в программе является несоблюдением требований и подвергает владельца LIHTC риску потери своего кредитного требования.
Требуется тщательное документирование соответствия критериям арендаторов, и записи должны вестись по каждому квалифицированному арендатору. Записи за первый год участия в программе LIHTC должны храниться в течение 21 года с даты подачи налоговой декларации, в которой указаны эти льготы, включая все продления, а записи последующих лет должны храниться в течение 6 лет с даты подачи налоговой декларации, в которой запрашиваются эти льготы. соответствующие кредиты были поданы, включая все расширения. [Раздел 1.42-5(b)(vii)(2)][2]
Владельцы должны отчитываться о статусе соответствия имущества LIHTC не реже одного раза в год Государственному агентству по распределению, от которого оно получило кредит. [Раздел 1.42-5(c)][3] Не реже одного раза в год государственные агентства по распределению обязаны контролировать и инспектировать объекты недвижимости LIHTC, на которые они выделили кредиты. О любом обнаруженном или предполагаемом несоблюдении требований необходимо сообщать в Налоговую службу (IRS) с использованием формы IRS 8823. Распределительные агентства штата должны соблюдать очень конкретные требования к мониторингу, проверке и отчетности, установленные IRS. [Раздел 1.42-5 и Федеральный реестр: 14 января 2000 г. (том 65, номер 10) – Мониторинг соблюдения требований и другие вопросы, связанные с жилищным кредитом для малоимущих] [4]
Агентства штата по распределению настоятельно рекомендуют владельцам и их управляющим агентам стать сертифицированными специалистами по соблюдению требований. Сертификаты могут быть получены несколькими отраслевыми группами LIHTC. Сертификаты включают в себя национального специалиста по соблюдению требований (NCP), специалиста по соблюдению требований на объекте (SCS), сертифицированного специалиста по жилищным кредитам (HCCP), специалиста по управлению жилищными кредитами (SHCM) и сертифицированного специалиста по соблюдению кредитного законодательства (C3P). Требования к сертификации обычно включают требования к образованию и опыту работы. Требование к образованию удовлетворяется путем успешной сдачи отраслевого экзамена и накопления соответствующего количества необходимых часов курса. Требования к опыту различаются в зависимости от назначения. Все назначения также содержат компонент непрерывного образования, позволяющий сертифицированным специалистам поддерживать свои знания и быть в курсе изменений программы LIHTC.
Согласно закону, единственными инвесторами, имеющими право на инвестиции в рамках налоговой льготы на жилье для малоимущих (LIHTC), являются крупные корпорации C. [13] Поскольку финансовые рынки ухудшились во второй половине 2008 года, то же самое произошло и с прибылями корпораций C, которые обычно компенсируются налоговыми льготами, такими как LIHTC. В результате рынок LIHTC был уничтожен. Развитие новых объектов недвижимости с налоговыми льготами и реабилитация старых объектов доступного жилья полностью заморозились. [14]
В феврале 2009 года Конгресс принял меры, чтобы помочь перезапустить рынок LIHTC. Закон о восстановлении и реинвестировании Америки 2009 года создал две программы дефицитного финансирования, чтобы помочь объектам налоговой льготы, которые были готовы к началу строительства, получить дополнительное финансирование. [15]
Во-первых, раздел XII Закона о восстановлении выделил 2,25 миллиарда долларов на программу HOME Investment Partnerships (HOME), которой управляет Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD), на программу грантов для предоставления средств для капиталовложений в проекты LIHTC. HUD предоставил гранты Программы помощи по налоговым кредитам (TCAP) государственным агентствам жилищного кредитования для содействия развитию проектов, получивших награды LIHTC в период с 1 октября 2006 г. по 30 сентября 2009 г. Жилищным агентствам штата было разрешено предлагать помощь либо в виде гранта, либо в виде гранта. или форму кредита на недвижимость. [16]
Во-вторых, раздел 1602 Закона о восстановлении позволил жилищным агентствам штата выбирать получение денежных субсидий вместо налоговых льгот в размере до 40% ассигнований штата LIHTC. По оценкам Министерства финансов, затраты штатов в 2009 году составили 3 миллиарда долларов. Жилищные агентства штатов должны были использовать грант для выделения дополнительных грантов для финансирования приобретения или строительства отвечающих требованиям зданий для малообеспеченных слоев населения, как правило, в соответствии с обсуждаемыми требованиями LIHTC (включая арендная плата, доход и ограничения на использование таких зданий). Программа Раздела 1602 применялась к вознаграждениям LIHTC, выданным в период с 1 октября 2006 г. по 30 сентября 2009 г. [17] Недавнее законодательство Конгресса предложило расширить эту программу до жилищных кредитов 2010 г. (см. ниже).
Во второй половине 2010 года рынок стабилизировался, поскольку нетрадиционные инвесторы начали заполнять инвестиционный дефицит. Сторонники LIHTC сплотились вокруг законодательных предложений, чтобы гарантировать стабильность инвестиций как в краткосрочной, так и в будущем. Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета и Центр недвижимости Массачусетского технологического института определили потенциальные возможности улучшения LIHTC, чтобы сделать его более эффективным. [18] [19] [20]
Принятие Закона о консолидированных ассигнованиях 2018 года (HR1625) увеличило государственные ассигнования LIHTC на 12,5%, начиная с 2018 года и продолжаясь до 2021 года. Это увеличение не продлилось после 2021 финансового года. [21] [22]
Впервые представленный в 2016 году сенаторами Марией Кантвелл (демократ от штата Вашингтон), Оррином Хэтчем (республиканец от штата Юта) и Чаком Шумером (демократ от штата Нью-Йорк), AHCIA содержит положения об изменении налоговой льготы на жилье для малоимущих. Среди положений - увеличение государственных ассигнований LIHTC и кредитных бонусов для развития, обслуживающего ветеранов, сельские районы, коренные общины и людей с крайне низкими доходами. [23] AHCIA вновь вводилась на каждом последующем Конгрессе как в Сенате, так и в Палате представителей.
С момента его первоначального введения были приняты три ключевых положения AHCIA: минимальная ставка жилищного кредита в размере 4 процентов в 2020 году, увеличение распределения на 12,5 процентов в 2018 году (срок действия которого истек в 2021 году) и «усреднение дохода», которое позволяет объектам недвижимости обслуживать арендаторов с более широким диапазоном доходов, в 2018 г. [24] [25]
В январе 2024 года Палата представителей США 357 голосами против 70 приняла Закон о налоговых льготах для американских семей и работников от 2024 года , который включает положения, затрагивающие раздел 42 Налогового кодекса США, закон, регулирующий LIHTC. Законодательство восстановит истекшее увеличение на 12,5% к потолку жилищного кредита каждого штата и уменьшит долю освобожденного от налогов финансирования облигаций частной деятельности, необходимого для проектов, чтобы заработать четыре процента LIHTC, с 50% до 30%. Эти положения были заимствованы из Закона об улучшении кредитования доступного жилья, двухпартийного закона о расширении и укреплении LIHTC. Срок действия двух положений LIHTC, включенных в Закон о налоговых льготах для американских семей и рабочих от 2024 года, истечет в конце 2025 года, если они не будут продлены, и, по оценкам, они позволят профинансировать строительство или сохранение более 200 000 новых доступных домов для сдачи в аренду. [26]
В 2010 году Президентский консультативный совет по восстановлению экономики (PERAB) подсчитал, что программа LIHTC обойдется федеральному правительству в 61 миллиард долларов (в среднем около 6 миллиардов долларов в год) в виде упущенных налоговых поступлений от участвующих корпораций в 2008-2017 годах, а также отметила, что что эксперты полагают, что ваучеры будут более экономически эффективными для домохозяйств с низкими доходами. [10]
Отчет GAO за 2018 год , охватывающий 2011-2015 годы, показал, что программа LIHTC ежегодно финансировала около 50 000 сдаваемых в аренду квартир с низким доходом, при этом средние затраты на единицу жилья в новом строительстве варьируются от 126 000 долларов США в Техасе до 326 000 долларов США в Калифорнии. [11] : 1 [12] : 1 Некоторые другие примечательные результаты заключались в следующем:
Исследование 2022 года показало, что проекты LIHTC повышают стоимость земли в прилегающих районах. [27]
В отчете Института городского развития за 2018 год критиковалось отсутствие в программе требований постоянной доступности и ставился под сомнение, полностью ли она отвечает потребностям беднейших домохозяйств. [28]