Ипотека с единовременной выплатой – это ипотека , которая не амортизируется полностью в течение срока действия векселя , в результате чего остаток подлежит выплате при наступлении срока погашения . [1] Последний платеж называется « баллонным» из-за его большого размера. [2] Ипотечные кредиты с единовременными выплатами сегодня более распространены в коммерческой недвижимости , чем в жилой недвижимости, из-за преобладания ипотечных кредитов с более длительными периодами погашения, в частности, 30-летних ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой. [3] Ипотека с единовременной выплатой может иметь фиксированную или плавающую процентную ставку. Наиболее распространенный способ описания шаровой ссуды использует терминологию X со сроком погашения в Y , где X — количество лет, в течение которых амортизируется ссуда, а Y — год, в котором подлежит выплате основной остаток. [4]
Примером ипотеки с единовременными выплатами является семилетняя ипотека Fannie Mae Balloon, в которой предусмотрены ежемесячные выплаты на основе тридцатилетней амортизации. [5] В Соединенных Штатах сумма единовременного платежа должна быть указана в контракте, если к кредиту применяются положения о правдивости кредитования . [1] [6] Чаще всего продолжительность срока составляет пять или семь лет. [7] [2]
Поскольку у заемщиков может не быть ресурсов для единовременной выплаты в конце срока кредита, для ипотечных кредитов с единовременными выплатами можно использовать «двухэтапный» план ипотеки. [1] В соответствии с двухэтапным планом, иногда называемым «опцией сброса», ипотечный вексель «сбрасывается» с использованием текущих рыночных ставок и с использованием полностью амортизируемого графика платежей. [8] Этот вариант не обязательно является автоматическим и может быть доступен только в том случае, если заемщик по-прежнему является владельцем/жителем, не имеет тридцатидневной просрочки платежей за предыдущие двенадцать месяцев и не имеет других залогов в отношении имущества. [1] Для ипотечных кредитов с единовременной выплатой без возможности сброса или если опция сброса недоступна, ожидается, что заемщик либо продаст недвижимость, либо рефинансирует кредит к концу срока кредита. Это может означать, что существует риск рефинансирования .
Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой иногда путают с ипотечными кредитами с воздушными выплатами. Разница заключается в том, что единовременный платеж может потребовать рефинансирования или погашения в конце периода; некоторые ипотечные кредиты с регулируемой ставкой не требуют рефинансирования, а процентная ставка автоматически корректируется в конце соответствующего периода. В некоторых странах не разрешены ипотечные кредиты с единовременными выплатами для жилого жилья: в этом случае кредитор должен продлить кредит (необходима опция сброса). Таким образом, для заемщика нет риска того, что кредитор откажется рефинансировать или продлить кредит. [9]
Связанный с этим жаргонизм – это « пулевый платеж» . При использовании пулевого кредита единовременный платеж выплачивается, когда кредит достигает предусмотренного договором срока погашения (например, когда он достигает крайнего срока, установленного для погашения на момент предоставления кредита), что представляет собой полную сумму кредита (также называемую основной суммой кредита ). . Периодические выплаты процентов обычно производятся на протяжении всего срока кредита.
Типичный механизм погашения жилищного кредита называется амортизационным платежом или амортизацией .
При амортизации части основной суммы кредита периодически погашаются (вместе с выплатой процентов по кредиту ) до тех пор, пока не наступит срок погашения кредита. При полной амортизации график амортизации устанавливается таким образом, что последний периодический платеж включает в себя последнюю часть оставшейся основной суммы долга.
При частичной амортизации при наступлении срока погашения по-прежнему потребуется единовременный платеж, покрывающий оставшуюся непогашенную часть суммы кредита. Этот подход очень распространен при финансировании автомобилей, где единовременный платеж часто рассчитывается относительно стоимости транспортного средства в конце срока финансирования, поэтому заемщик может вернуть автомобиль вместо единовременного платежа.
Для определенных типов долгов распространены единовременные выплаты или единовременные выплаты. Большинство облигаций , например, являются неамортизируемыми инструментами, где купонные выплаты покрывают только проценты, а полная сумма номинальной стоимости облигации выплачивается при окончательном сроке погашения.
Шаровые платежи создают определенный риск для заемщика и кредитора. Во многих случаях намерением заемщика является рефинансирование суммы единовременного платежа в окончательную дату погашения. На этом этапе существует риск рефинансирования , поскольку возможно, что на момент платежа заемщик не сможет рефинансировать кредит; заемщик сталкивается с риском нехватки ликвидных средств, а кредитор сталкивается с риском задержки платежа. Поскольку воздушные ипотечные кредиты могут нести риск, некоторые кредиторы могут потребовать от заемщика минимальный первоначальный взнос в размере 20%. [10]