Беспроцентный кредит — это кредит , по которому заемщик платит только проценты в течение некоторого или всего срока, при этом основной остаток остается неизменным в течение периода выплаты только процентов. В конце срока действия только процентной ставки заемщик должен пересмотреть условия еще одной ипотеки с только процентной ставкой, [1] выплатить основную сумму долга или, если ранее было согласовано, преобразовать кредит в кредит с выплатой основной суммы и процентов (амортизируемый) по усмотрению заемщика. вариант.
В Соединенных Штатах типичным является пяти- или десятилетний период выплаты только процентов. По истечении этого времени основная сумма амортизируется на оставшийся срок. Другими словами, если у заемщика был тридцатилетний ипотечный кредит , и первые десять лет были только процентами, в конце первых десяти лет основной остаток будет амортизироваться в течение оставшегося двадцатилетнего периода. Практический результат состоит в том, что ранние платежи (в период выплаты только процентов) существенно ниже, чем более поздние платежи. Это дает заемщику больше гибкости, поскольку заемщик не обязан производить платежи в счет погашения основной суммы долга. Действительно, это также позволяет заемщику, который рассчитывает существенно увеличить свою зарплату в течение срока действия кредита, занять больше, чем заемщик в противном случае мог бы себе позволить, или инвесторам генерировать денежный поток, когда в противном случае они не смогли бы этого сделать. В течение лет, в течение которых ипотека выплачивает только проценты, остаток кредита не уменьшится, если заемщик не внесет дополнительные платежи в счет основной суммы долга. При обычной амортизируемой ипотеке часть платежа, относящаяся к основной сумме, значительно меньше, чем часть, которая относится к процентам в первые годы (тот же период времени, в течение которого выплачивались бы только проценты).
Кредиты только под проценты представляют собой несколько более высокий риск для кредиторов и, следовательно, облагаются немного более высокой процентной ставкой. В сочетании с небольшим первоначальным взносом или его отсутствием разновидность ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой (ARM) иногда указывает на то, что покупатель берет на себя слишком большой риск, особенно когда этот покупатель вряд ли сможет претендовать на более консервативные структуры кредита . [2] Поскольку домовладелец не создает никакого капитала в кредите только под проценты, на него могут отрицательно повлиять преобладающие рыночные условия в тот момент, когда заемщик готов либо продать дом, либо рефинансировать. Заемщик может оказаться не в состоянии позволить себе более высокие регулярно амортизируемые платежи в конце периода выплаты только процентов, не сможет рефинансировать из-за отсутствия собственного капитала и не сможет продать, если спрос на жилье ослабнет.
Из-за спекулятивных аспектов зависимости от роста стоимости дома, которые могут произойти, а могут и не произойти, многие финансовые эксперты, такие как Сьюз Орман, советуют не брать кредиты только под проценты, на которые в противном случае заемщик не имел бы права. [3] Типы кредитов только под проценты, которые полагаются на рост стоимости жилья, представляют собой кредиты с отрицательной амортизацией , которые большинство финансовых учреждений прекратили в середине 2008 года.
В исследовании, опубликованном Федеральным резервным банком Чикаго перед финансовым крахом 2008 года, утверждалось, что большинство американцев могли бы получить выгоду от финансирования счетов с отсрочкой налогов, а не от погашения остатков по ипотечным кредитам. Домовладельцы иногда используют кредиты только под проценты, чтобы высвободить ежемесячные денежные средства для пополнения пенсионных счетов. 3,4 миллиона домохозяйств вообще не вносят вклад в пенсионное обеспечение, но ускоряют выплату своих ипотечных кредитов. «Эти домохозяйства теряют от 11 до 17 центов на каждый доллар, который они вкладывают в более быструю выплату ипотеки», согласно исследованию Федеральной резервной системы Чикаго, повторенному в Chicago Tribune . [4] [5]
Кредиты только под проценты — это популярный способ занять деньги для покупки актива, который вряд ли сильно обесценится и который можно продать в конце срока кредита для погашения капитала. Например, вторые дома или недвижимость, купленная для сдачи в аренду другим лицам. В Соединенном Королевстве в 1980-х и 1990-х годах популярным способом покупки дома было сочетание кредита только под проценты с политикой пожертвований , причем эта комбинация была известна как ипотека пожертвований . Домовладельцам сказали, что политика пожертвований покроет ипотеку и вдобавок предоставит единовременную выплату. Многие из этих программ пожертвований плохо управлялись и не давали обещанных сумм, а некоторые из них даже не покрывали стоимость ипотеки. Эта неправильная продажа в сочетании с плохими показателями фондового рынка в конце 1990-х годов привела к тому, что ипотечные кредиты стали непопулярными.
После прихода частных банков в банковский сектор Индии, в котором ранее доминировали национализированные банки, были введены кредиты только под проценты. Эти кредиты выдаются при условии, что заемщик передаст банку ценные бумаги (например, золотые украшения) или соответствующие документы (домашние бумаги). Золотые кредиты являются наиболее распространенными кредитами только под проценты в Индии.
В Сингапуре ипотека под проценты была запрещена с 14 сентября 2009 года. Причина этого заключалась в том, что этот тип ипотеки поощрял спекуляции недвижимостью. Покупатели купят частный дом, пока он еще строится, и будут платить только проценты по ипотеке до завершения строительства. Из-за более низких ежемесячных выплат (только проценты) на этапе строительства некоторые инвесторы приобретут дом с намерением продать его с прибылью до завершения строительства. [ нужна цитата ]
Ценные бумаги, приносящие только проценты, иногда создаются искусственно из структурированных ценных бумаг, особенно CMO . Создается пул ценных бумаг (обычно ипотечных кредитов), который делится на транши ; денежные средства, полученные от основных долгов, распределяются по траншам в соответствии с заранее определенными правилами. Ценная бумага только для процентов (IO) — это один из типов траншей, который может быть создан. Обычно он создается в тандеме с траншем только для основной суммы (PO). Эти транши будут обслуживать два конкретных типа инвесторов, в зависимости от того, пытаются ли инвесторы увеличить свою текущую доходность (которую они могут получить от IO) или пытаются уменьшить свою подверженность досрочным выплатам по кредитам (которые они могут получить от ПО). Доходность инвестиций в IO и PO в значительной степени зависит от ставок досрочного погашения ипотеки и позволяет инвесторам получать выгоду от различных ожиданий досрочного погашения. [6]
На многих рынках США в начале 2000-х годов стоимость домов выросла в четыре раза за пять лет. Кредиты только под проценты помогли домовладельцам позволить себе больше домов и получить большую оценку в этот период времени. Однако кредиты только под проценты внесли большой вклад в создание последующей ситуации с пузырем на рынке жилья, поскольку заемщики с плавающей ставкой не могли позволить себе полностью индексированную ставку. Кредиты только под проценты оказываются невыгодными для заемщиков, когда цены на жилье падают, в результате чего ипотека превышает стоимость дома. [7]