В Соединенных Штатах ипотечный вексель ( также известный как вексель заемщика , вексель заемщика ) представляет собой долговое обязательство, обеспеченное определенным ипотечным кредитом .
Ипотечные векселя представляют собой письменное обещание выплатить определенную сумму денег плюс проценты по определенной ставке и в течение определенного периода времени для выполнения обещания. В то время как ипотечный акт или договор сам по себе закладывает или налагает залог на право собственности на недвижимое имущество в качестве обеспечения кредита , ипотечный вексель указывает сумму долга и процентную ставку и обязывает заемщика , который подписывает вексель, лично погасить долг. В процедурах взыскания в некоторых юрисдикциях заемщики могут потребовать от взыскающей стороны предоставить вексель в качестве доказательства того, что они являются истинными владельцами долга. [1]
Технические определения продукта могут различаться в разных странах. Например, в Австралии ипотечная облигация — это обеспеченная (старший долг) долговая ценная бумага (также известная как обеспеченная кредитная облигация), которая может быть выпущена в отношении всей указанной кредитной сделки (то есть одной изолированной и полной кредитной сделки) или ее частей. В то время как австралийские долговые ценные бумаги очень разнообразны, ипотечные облигации по определению относятся к сделкам, которые подкреплены зарегистрированной ипотекой по залогу недвижимости, что дает определенные преимущества обеспеченным сторонам, такие как неотчуждаемость, [2] , которая не распространяется на незарегистрированные ипотечные кредиты.
Впервые в октябре 2019 года, посредством объявления на Австралийской фондовой бирже , дробные ипотечные облигации под названием «MNotes» были предложены в качестве долговых ценных бумаг. [3] В этом случае отличительной особенностью была структурирование этих ценных бумаг. Вместо одной ипотечной облигации на всю транзакцию, теперь 1 MNote выпускается на каждые 1,00 долл. США указанной обеспеченной кредитной облигации, ранжируемой наравне с другими MNote, выпущенными в отношении одной указанной транзакции, и привлекающей купон на основе общей оценки риска такой базовой транзакции. Так же, как и в случае с облигациями с фиксированной ставкой и другими долговыми ценными бумагами, купон (доходность, предлагаемая в качестве возврата) и основная сумма становятся подлежащими уплате по истечении срока ипотеки или MNote. Доходность ипотечных облигаций и/или MNote отражает предлагаемые условия, ликвидность, кредитное качество, рейтинг и тип залогового обеспечения. [4]
Как и другие инвестиционные инструменты, предлагаемые в Австралии, ипотечные облигации могут выпускаться только зарегистрированными управляемыми инвестиционными схемами и/или держателями австралийской лицензии на финансовые услуги [5], в которой излагаются все инвестиционные условия.
По большей части именно ипотечный вексель определяет «тип» ипотеки:
Как и облигации , ипотечные векселя предлагают инвесторам поток платежей в течение определенного периода времени. Ипотечные векселя торгуются на вторичном рынке целиком или как часть обеспеченной ипотекой ценной бумаги . В отличие от облигаций, цены на ипотечные векселя указываются в процентах, например, 95 за 95%. [6] При определении того, будет ли ипотечный вексель на весь кредит хорошей инвестицией в ваш портфель, необходимо учитывать характеристики и обстоятельства, связанные с созданием кредита, залог или имущество, обеспечивающее кредит, а также структуру кредита в сочетании с финансовым положением заемщика. [7]
В Соединенном Королевстве задолженность по ипотеке составляет более 1 триллиона фунтов стерлингов. [8] На рынке облигаций Соединенных Штатов задолженность по ипотеке составляет 6,5 триллиона долларов США и составляла 23% рынка по состоянию на 31 декабря 2006 года. [9] В 2006 году на рынке облигаций США было выпущено 1,93 триллиона долларов США ипотечных долгов; это примерно соответствует ВВП Соединенного Королевства и больше, чем любая другая категория долга. [9]
Риски, связанные с ипотечными облигациями, очень похожи на риски, связанные с облигациями:
За определенную плату такие гаранты, как Fannie Mae , Freddie Mac и Ginnie Mae, гарантируют ипотечные ценные бумаги от риска дефолта домовладельцев, тем самым снижая кредитный риск, связанный с ипотечными облигациями.
Покупатели ипотечных векселей — это компании или инвесторы, имеющие капитал для покупки ипотечного векселя. Если кто-то держит частную ипотеку, эти инвесторы дадут наличные и возьмут на себя получение ежемесячных платежей, которые выплачивались предыдущему владельцу. Ипотечный вексель для этих инвесторов — это жилищные кредиты или ипотечные кредиты , обеспеченные недвижимостью . Ипотечные векселя могут быть от 10 000 долларов до десятков миллионов долларов.
Покупатели векселей могут покупать векселя практически на любой тип недвижимости, хотя частные дома, занимаемые владельцами, как правило, предлагают лучшую цену. Покупатель векселей предложит определенную цену, основанную на предполагаемых факторах риска, которые включают размер капитала в недвижимости, кредит плательщика, тип и состояние недвижимости и прилегающей территории, элементы векселя и т. д. Большинство покупателей векселей из США покупают только в 50 штатах, хотя некоторые рекламируют, что могут покупать векселя в Канаде.
Преимущество ипотечного векселя перед другими инвестициями заключается в том, что ипотечный вексель позволяет получать проценты ежемесячно. Из инвестиций в ипотечный вексель не взимаются никакие комиссии или сборы. [10]
Цепочка прав собственности векселя очень важна для каждого домовладельца в Америке. Невозможность показать полную цепочку прав собственности и владения векселем от кредитора A к кредитору B, кредитору C и т. д. стала серьезным препятствием для возможности ипотечных обслуживающих компаний обращать взыскание на имущество в штатах с судебным взысканием и в облегчении отсрочек в Федеральном суде по делам о банкротстве . Вопрос о правоспособности (другими словами, вопрос о том, кто имеет законное право подать иск), является основой стратегии «предъявить вексель», которая заставляет кредитора доказать, что у него есть законное право подать иск. [11]
Юристы подсчитали, что документы, относящиеся к 50% ипотечных кредитов, выданных в период с 2001 по 2008 год, были утеряны или уничтожены, что привело к требованиям заемщиков, чтобы сторона, обращающаяся за взысканием, предоставила вексель в качестве доказательства задолженности. [12]
Защитники прав потребителей [ кто? ] утверждают, что почти все организации, пытающиеся лишить домовладельцев права выкупа, не являются настоящими кредиторами, а скорее сервисерами, собирающими ежемесячные платежи за трастовые фонды с ипотечным покрытием (MBS). Поэтому суды постановили, что сервисеры не являются реальной заинтересованной стороной и не имеют законного права добиваться судебной защиты в судах. [ нужна цитата ]