Кредит без документации ( no-doc ) или кредит с низкой документацией ( low-doc ) относится к кредитам , которые не требуют от заемщиков предоставления кредиторам документов о своих доходах или не требуют большого количества документов. Это финансовый продукт, обычно предлагаемый ипотечным кредитором потребителям, которые не могут претендовать на обычные кредитные продукты из-за колеблющихся или трудно поддающихся проверке доходов, например, самозанятым, или для обслуживания долгосрочных клиентов с хорошей кредитной историей. [1] Заявители часто должны предоставить существенный первоначальный взнос , т. е. более крупный депозит либо за счет собственного капитала в качестве обеспечения, либо за счет личных сбережений.
Самозанятые , безработные , сезонные рабочие и новые иммигранты обычно испытывают трудности с выполнением строгих требований для получения кредитов. Кредит с небольшим количеством или без каких-либо требований к документации или кредитной истории легче получить, но, как правило, имеет значительно более высокую процентную ставку. [2] Термин стал известен во время финансового кризиса 2007-2008 годов , когда до трети всех новых выданных ипотечных кредитов были кредитами без документов или с низким количеством документов. [3]
Жилищные кредиты с низкой документацией предназначены для самозанятых заемщиков, которые не могут предоставить налоговые декларации в качестве доказательства своего дохода. Они все равно требуют какой-либо формы подтверждающего доказательства дохода заемщика, как правило, в форме выписок BAS, хотя некоторые кредиторы принимают декларацию бухгалтера или банковские выписки.
Высокий уровень просроченной задолженности по кредитам с низкой документацией, выданным до 2008 года, заставил кредиторов использовать ограничительный кредитный скоринг для новых заявок на кредиты с низкой документацией. [4] По этой причине доля кредитов с низкой документацией, выданных крупными банками, значительно снизилась.
Кредиты без документов не требуют никаких подтверждающих доказательств дохода заемщика, только декларация, подтверждающая, что заемщик может позволить себе предлагаемые выплаты. Это известно как кредит под залог активов, поскольку оценка кредита в первую очередь сосредоточена на продаваемости залогового имущества и предлагаемой стратегии выхода.
Кредит должен быть нерегулируемым Национальным законом о защите потребительских кредитов, поскольку они не соответствуют требованию NCCP о разумной проверке ситуации заемщика. По этой причине большинство кредитов без документов предназначены для деловых целей или для инвестиций во что-то, кроме жилой недвижимости.
Частные деньги являются основным источником кредитов без документов, часто с процентными ставками от 2% до 6% в месяц (от 24% до 72% годовых). Неконформные кредиторы фокусируются на кредитах без документов с меньшим риском и предлагают более конкурентоспособные процентные ставки. У любого типа кредитора срок кредита обычно составляет от шести до двенадцати месяцев и часто имеет высокие сборы или высокую процентную ставку за продление кредита.
Австралийские кредиты с низким уровнем документации и без документации были созданы в первую очередь для того, чтобы дать самозанятым возможность получить личные кредиты в обстоятельствах, когда отсутствие документации, такой как расчетные листки и групповые сертификаты, обычно делает это невозможным. [5] Они обычно влекут за собой более высокую процентную ставку, чем стандартные кредиты. По данным Резервного банка Австралии , кредиты с низким уровнем документации составляют около 5% банковских активов, и заемщики, использующие эти кредиты, в четыре раза чаще допускают дефолт, чем заемщики по стандартным ипотечным кредитам. [6]
Эти кредиты широко использовались банками, ипотечными брокерами, заемщиками и банками из-за минимальных требований к документации. [7] Во время расследования Сената австралийские банки обвинялись в выдаче кредитов с низким уровнем документации людям, которые не могли себе их позволить, и в подделке документов, чтобы кредиты казались жизнеспособными. В конечном итоге правила были ужесточены во время финансового кризиса 2007–2008 годов . Защитник прав потребителей Дениз Брейли заявила, что видела около 400 заявлений на кредит с низким уровнем документации или без нее, которые все имели признаки фальсификации после подписания. В одном заявлении было указано, что человек, получающий 40 000 долларов в год, зарабатывает почти 180 000 долларов в год. [8]
Пожилые люди часто становились мишенью банков, таких как Westpac, и их убеждали брать крупные кредиты на имущество типа финансовой пирамиды и другие инвестиции, часто обещая высокую прибыль в качестве финансового «заначки». Многие инвесторы потеряли свои сбережения и/или дома из-за этих схем, и некоторые финансовые учреждения впоследствии отказались предоставлять заемщикам копии их кредитных заявок. [9] В ходе расследования были представлены документы, которые показали, что менеджеры по развитию бизнеса банков продвигают методы, с помощью которых ипотечные брокеры подрывают требования кредиторов. Сенатор Джон Уильямс раскритиковал Австралийскую комиссию по ценным бумагам и инвестициям за бездействие по этому вопросу и призвал Королевскую комиссию заняться этим делом [10]
Один из бывших ипотечных брокеров года, Кейт Томпсон, призналась в использовании завышенных цифр активов и доходов заемщика. Однако она настаивает, что банки поощряли ее к этому обману, используя финансовые уловки, такие как заявление о росте капитала, таком как рост цен на жилье, в качестве дохода. Томпсон также утверждала, что банки иногда приходили в ее офис, чтобы сами писать эти заявления. Помимо фальсификации активов и доходов, также утверждалось, что временные ABN (Australian Business Numbers) также были созданы для предоставления бизнес-кредитов частным лицам. До сих пор в этом деле были замешаны Westpac , Macquarie Bank , National Australia Bank , ANZ и Commonwealth Bank . [11] MFAA утверждает, что случаи мошенничества с кредитами с низким уровнем документации до GFC были «минимальными». [12]
Кредиты без документов также вызывают споры в США. Они имели более высокие процентные ставки и более высокие сборы. Они стали популярными во время жилищного пузыря 2004-6 годов. Около 2005 года кредиты с низкими и отсутствующими документами перестали быть малоизвестным и специализированным типом кредита для заемщиков с непостоянными или трудно поддающимися проверке доходами ,
и приобрел совершенно другой характер. Кредиторы non-prime теперь хвастались, что могут предложить заемщикам удобство более быстрых решений и отсутствия необходимости предоставлять тонны документов. Взамен они взимали более высокую процентную ставку. Идея прижилась: с 2000 по 2007 год кредиты с низкими ставками и без документов резко возросли с менее чем 2% до примерно 9% от всех непогашенных кредитов. Среди секьюритизаций Alt-A 80% кредитов, выданных в 2006 году, имели ограниченную или отсутствующую документацию. Как дал показания Уильям Блэк, бывший банковский регулятор, перед FCIC, собственные специалисты по мошенничеству в ипотечной отрасли описали кредиты с заявленным доходом как «открытое «приглашение к мошенничеству», которое оправдывало отраслевой термин «кредиты лжеца»» [13]
Countrywide Financial Анджело Мозило разработала «быстрый и легкий кредит для ипотечного кредитора Fannie Mae ». «Она не требовала никаких документов о доходах или активах заемщика и выдавала кредиты заемщикам, у которых уровень задолженности к доходу был намного выше — 50% — чем требовали другие кредиторы». [14] В 2005 году 68% «опционных ARM» кредитов, выданных Countrywide и Washington Mutual, имели низкие или нулевые требования к документации. [15]
По словам Майкла Кэлхауна из Центра ответственного кредитования, покупатели жилья приходили к кредиторам «со своими W-2 и в итоге получали кредит без документов просто потому, что брокер получал больше, кредитор получал больше, и для Уолл-стрит оставалась дополнительная прибыль, поскольку кредит имел более высокую процентную ставку». [16]