Испанский пузырь недвижимости — это рухнувшая часть долгосрочного роста цен на испанскую недвижимость . Этот долгосрочный рост цен происходил на разных этапах с 1985 по 2008 год . [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] Жилищный пузырь можно четко разделить на три периода: 1985–1991, когда цена почти утроилась; 1992–1996, когда цена оставалась относительно стабильной; и 1996–2008, когда цены снова поразительно выросли. Испанский кризис недвижимости 2008–2014 годов привел к падению цен. В 2013 году Радж Бадиани, экономист IHS Global Insight в Лондоне, подсчитал, что стоимость жилой недвижимости упала более чем на 30 процентов с 2007 года, а цены на жилье упадут по крайней мере на 50 процентов от пикового значения к 2015 году. [10] Альсиди и Грос отмечают: «Если бы строительство продолжалось такими же относительно высокими темпами, как сегодня, процесс поглощения пузыря занял бы более 30 лет». [11]
Хотя точного определения спекулятивного пузыря не существует, в случае с испанским пузырем разница между средним ростом ИПЦ и заработной платы на 3% и годовым ростом стоимости жизни до 17% была очевидна, указывая на то, что стоимость жилья росла в 6 раз быстрее, чем заработная плата и средний ИПЦ. [ необходима ссылка ]
В августе 2007 года лопнул пузырь на рынке недвижимости США, последовавший за кризисом субстандартной ипотеки или ипотечного кредитования с бросовыми кредитами. Немного позже [ когда? ] Испанский национальный институт статистики объявил о резком снижении объемов купли-продажи жилья (27% в первом триместре 2008 года) и сокращении ипотечных кредитов (25% в январе 2008 года), что считается моментом, когда лопнул испанский пузырь. [ нужна цитата ]
Строительные компании, основные бенефициары роста цен, отрицали существование пузыря, разъясняя заинтересованный «миф», а также другие секторы, напрямую связанные со строительным бизнесом, для которых пузыря не существовало, а был просто «бум на рынке недвижимости». В свою очередь, секторы, не согласные с экономической ситуацией, больше связанные с потребителями, в основном пострадавшими от роста цен и трудностей доступа к жилью, настаивали на оценке тех же данных в противоположном смысле, том же, что и другие группы сформулировали как социальную критику и Зеленое движение.
Будущая эволюция рынка влияет на реальное поведение отдельного человека. Если многие потенциальные покупатели считают, что приближается будущее падение цен, они могут выбрать ожидание этого, чтобы купить. Это провоцирует снижение текущего спроса и, следовательно, падение реальных цен. Та же процедура имела бы место в обратном порядке, если бы люди ждали повышения.
С другой стороны, отсутствие прозрачности, характерное для рынка жилья в Испании, затрудняло точную оценку ситуации: в то время как одна структура одновременно посылала спокойные и тревожные сообщения, статистика никогда не была систематической и характеризовалась разбросанностью, когда она была не просто противоречивой, но и оставалась частью скрытого налогового рынка недвижимости, частично двигаясь с черными деньгами или в форме коррупции. В этом смысле некоторые специалисты даже осудили кампанию отсутствия прозрачности и секретности средств коммуникации, которые, исходя из экономических интересов, избегали бы упоминания истинной природы бума цен на жилье.
В любом случае, в первые месяцы 2008 года сильное замедление испанского рынка жилья уже позволило некоторым экономистам, таким как Алан Гринспен , бывший председатель Федеральной резервной системы , говорить о спекулятивном пузыре и его лопании. В том же смысле в апреле 2008 года строительные компании и промоутеры сами признали, что произошло «значительное падение цен и (...) взорвало потребителей рынка», неявно признав переоценку активов недвижимости, предсказывая панорамную тень как на сектор, так и на всю испанскую экономическую структуру. В 2009 году все еще никто не сомневался, что огромный спекулятивный пузырь недвижимости лопнул по всему миру, с особой силой в Испании, которая в результате увидела всеобъемлющую глубокую экономическую рецессию.
Согласно телеграмме посольства США в Мадриде от 2005 года, симптомы весьма значительной переоценки уже можно было предупредить, ссылаясь на ее причины в виде отсутствия противовеса на рынке аренды при неблагоприятном законодательстве, которое вряд ли изменится под внутренним давлением в основных партиях, согласно той же телеграмме. Также предполагалось, что когда пузырь лопнет и финансовая ситуация ухудшится, правительство, которое было бы у власти, созовет досрочные выборы.
Если бы факты о рынке недвижимости уже были приняты различными субъектами, они не всегда бы согласовывались с оценкой, которая делает такие данные. Тот же Банк Испании отверг идею, которая вращалась бы вокруг спекулятивного пузыря:
Результаты работы, проведенной на рынке жилья, не подтвердили, по мнению Банка Испании, гипотезу о равновесии или пузыре, а скорее усилили путаницу, согласно которой ситуация на рынке недвижимости Испании характеризовалась в конце 2004 года переоценкой подходящего жилья с постепенным принятием обнаруженного расхождения между наблюдаемыми ценами и объяснимыми ценами его фундаментальными факторами в долгосрочной перспективе. [12]
Однако официальные отчеты этой организации также признали переоценку активов недвижимости и уже в 2002 году предупредили о возможном обесценивании жилья. В 2003 году Гарсия Монтальво опубликовал одну из первых статей о формировании пузыря на рынке недвижимости в Испании.
Те, кто отрицал существование спекулятивного пузыря и в лучшем случае соглашался на небольшую переоценку активов, утверждали о хорошем состоянии испанской экономики, данных о занятости и устойчивом росте, а также об очень низких уровнях дефолтов, приписывая рост цен давлению спроса.
На другом полюсе находилась критика тех, кто считал, что события развивались до возникновения пузыря на рынке недвижимости с непредсказуемыми последствиями:
Уже много лет развивается колоссальный спекулятивный пузырь [на рынке недвижимости], который журнал The Economist (18 июня 2005 г.) охарактеризовал как крупнейший спекулятивный процесс в истории капитализма.
В целом, с критических позиций утверждалось, что зависимость испанской экономики от строительной отрасли, а также чрезмерная задолженность могли спровоцировать экономическую рецессию в долгосрочной перспективе, особенно с ростом процентных ставок, что подорвало внутреннее потребление и увеличило уровень безработицы и уровень дефолтов, что в конечном итоге привело к обесцениванию активов в сфере недвижимости.
Владение жильем в Испании составляет более 80%. Желание владеть собственным жильем поощрялось правительствами в 1960-х и 70-х годах и, таким образом, стало частью испанской психики. Кроме того, налоговое регулирование поощряет владение: 15% ипотечных платежей вычитаются из подоходного налога с населения. Кроме того, самые старые квартиры контролируются не скорректированной с учетом инфляции арендной платой [13] , а выселение происходит медленно, что препятствует аренде. Банки предлагали ипотечные кредиты на 40 лет, а в последнее время и на 50 лет .
Как и опасались, когда спекулятивный пузырь лопнул, Испания стала одной из наиболее пострадавших стран. По данным Евростата , в период с июня 2007 по июнь 2008 года Испания была европейской страной с самым резким падением темпов строительства. [14] В 2008 году новое строительство фактически остановилось, но цены изначально были относительно стабильными, поскольку продавцы неохотно предлагали большие скидки. Средняя цена по стране на конец 2008 года составляла 2095 евро/м2. [15] [16] Фактические продажи за период с июля 2007 по июнь 2008 года снизились в среднем на 25,3% (причем львиная доля потерь, вероятно, пришлась на 2008 год этого периода). Некоторые регионы пострадали больше других: Каталония оказалась впереди в этом отношении, где продажи упали на 42,2%, в то время как в малонаселенных регионах, таких как Эстремадура, за тот же период упали всего на 1,7%. [17]
В отличие от большинства стран США, но как и большинство европейских стран, Испания не признает ипотечные кредиты как нерегрессный долг . Поскольку цены на недвижимость упали настолько, что большинство конфискаций имущества составили только 60% от кредита, у выселенных появились большие долги за имущество, которым они больше не владеют. [18]
Согласно отчетам Банка Испании , в период с 1976 по 2003 год стоимость жилья в Испании в реальном выражении удвоилась, что в номинальном выражении означает умножение на 16. В период с 1997 по 2006 год стоимость жилья в Испании выросла примерно на 150% в номинальном выражении, что эквивалентно 100% росту в реальном выражении. Утверждается, что с 2000 по 2009 год к существующему фонду в 20 миллионов было добавлено 5 миллионов новых единиц жилья. [19] В 2008 году рынок недвижимости начал быстро падать, и цены на жилье резко упали на 8% в том году. [20] В период с 2007 по 2013 год цены на жилье в Испании упали на 37%. [21] Каждый год в Испании строилось почти миллион домов, больше, чем в Германии, Франции и Англии вместе взятых. [22]
Одним из основных последствий этой ситуации является рост задолженности домохозяйств . Поскольку обычно покупка жилья, будь то для проживания или инвестирования, финансируется за счет ипотечных кредитов, рост цен подразумевает рост задолженности. Потребительская задолженность Испании утроилась менее чем за десять лет. В 1986 году задолженность составляла 34% располагаемого дохода, в 1997 году она выросла до 52%, а в 2005 году достигла 105%. В 2006 году четверть населения имела задолженность со сроком погашения более 15 лет. [23] С 1990 по 2004 год средняя продолжительность ипотечных кредитов увеличилась с 12 до 25 лет. [24] Банк Испании сообщил, что в 2006 году сбережения домохозяйств были перегружены задолженностью. [25] Фактически, Банк Испании каждый год предупреждал о высоких показателях задолженности испанских домохозяйств, [26] которые, по мнению учреждения, были неустойчивыми. Частный долг составил 832,289 млрд евро на конец 2006 года, увеличившись на 18,53% в годовом исчислении, и достиг 1 трлн евро к концу 2010 года. [27] Банк Испании также предупредил о чрезмерной задолженности строительной отрасли. [28]
Президент Торговых палат Испании Хавьер Гомес Наварро заявил на мероприятии, организованном Ассоциацией финансовых журналистов, что организации «никогда не возвращают» 30% задолженности перед жилищным сектором. По данным Банка Испании, эта задолженность составила 325 000 миллионов евро; по состоянию на декабрь 2009 года она составляла 96,824 миллиона плохих кредитов. [29] Президент Палат выразил сожаление, что испанская финансовая система не признала влияние кризиса на свои активы; Банк Испании подтвердил, что это ответственность всего финансового сектора: «В Испании никогда не хотели признавать, что финансовая система находится не в лучшем состоянии, поскольку это заставило бы банковский сектор начать политику рекапитализации. Целью политики государства до сих пор было выиграть время, начать мягкую рекапитализацию банков, но время уходит». [30]
По данным RR de Acuna & Asociados, консалтинговой компании в сфере недвижимости, более половины из 67 000 застройщиков страны можно отнести к категории «зомби», поскольку их обязательства превышают их активы, а доходов хватает только на погашение процентов по кредитам. [31] По данным Банка Испании, доля сомнительных кредитов домохозяйствам в общей сумме кредитов выросла с 0,8% в 2005 году до 6,2% в 2011 году.