Кондо -отель , также известный как кондотель , отель-кондоминиум или контель , — это здание, которое юридически является кондоминиумом, но эксплуатируется как отель , предлагающий краткосрочную аренду и имеющий стойку регистрации.
Отели-кондоминиумы, как правило, представляют собой высотные здания, построенные и эксплуатируемые как отели класса люкс, обычно в крупных городах и на курортах. [1] В этих отелях есть кондоминиумы, которые позволяют кому-то владеть домом для отдыха с полным спектром услуг . Когда они не пользуются этим домом, они могут использовать маркетинг и управление, осуществляемые гостиничной сетью, для сдачи в аренду и управления кондоминиумом, как и любым другим гостиничным номером.
Правительство США очень строго относится к типу рекламы, которую можно делать в отношении проектов кондоминиумов. Некоторые проекты кондоминиумов рекламируют себя как инвестиции в недвижимость, но поскольку ценность этих кондоминиумов как инвестиций в недвижимость не совсем ясна, правительство США в настоящее время запрещает использование этой ссылки при рекламе кондоминиумов. [ необходима цитата ]
Кондоминиумы подвергались критике в Калифорнии за то, что позволяли застройщикам обходить законы, призванные защищать общественный доступ к пляжам . Поскольку в таком объекте есть гостиничные номера, его можно классифицировать как общественное жилье, даже несмотря на то, что большинство единиц находятся в частной собственности, и объект мало что делает для размещения общественности. [2]
На Филиппинах кондоминиумы-отели имеют свидетельство о праве собственности на кондоминиум. Это позволяет иностранцам приобретать до 30% единиц кондоминиума, в отличие от большинства других объектов недвижимости. [3] Это сделало этот конкретный проект популярным в стране.
Хотя это не полный список, наиболее популярные места в США для кондоминиумов включают: Аспен , Чикаго , Майами , Форт-Лодердейл , Долина Лас-Вегаса , Нью-Йорк , Миртл-Бич, Южная Каролина и Орландо, Флорида . Кондоминиумы также можно найти на горнолыжных курортах и в международных направлениях, таких как Хако, Коста-Рика , Таиланд , [4] и совсем недавно Синт-Мартен . Инвесторы потратили около 250 миллионов долларов на кондоминиумы в 2006 году, причем большая часть этих расходов была сосредоточена в курортных зонах.
Обратите внимание, что анализ экономики кондоминиума отеля чрезвычайно сложен из-за проблемы получения точной информации о потенциальном доходе. Застройщики, как правило, не предоставляют важные данные или оценки по ценам на номера или уровням заполняемости из-за страха попасть под действие правил Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) об инвестициях, в отличие от правил в сфере недвижимости . [5]
Основными факторами, влияющими на финансовый результат владения, являются доход от аренды, прирост или амортизация, кредитование и налоговые вычеты. [ необходима ссылка ]
Доход от аренды делится с управляющей компанией, и владельцы обычно не платят авансовых сборов за управление, которое включает маркетинг и бронирование единиц. [ требуется ссылка ] Типичные ежемесячные сборы за единицы в арендном пуле включают резерв FF&E (мебель, приспособления и оборудование) и курортный сбор(ы). Хотя распределение доходов между владельцем и управляющей компанией различается от проекта к проекту, большинство колеблется около 50 процентов. Большинство кондоминиумов, и особенно брендовые отели, такие как Westin или Ritz-Carlton , стратегически расположены в курортных экономиках или популярных городских направлениях, что позволяет устанавливать высокие ночные ставки и постоянную круглогодичную заполняемость. Доход от аренды от гостей отеля зависит от характера поездок и может снизиться.
Многие кондоминиумы, особенно брендовые кондоминиумы, показали двузначный рост и превзошли традиционные кондоминиумы или односемейные дома на том же курортном рынке. Кондоминиумы являются недвижимостью с простыми актами и могут покупаться и продаваться, как и другие формы недвижимости. Из-за отсутствия данных о перепродаже для многих развивающихся рынков, где можно найти кондоминиумы на стадии строительства, эксперты проявляют осторожность при рассмотрении покупки кондоминиума только в инвестиционных целях. [6] Как и в случае с традиционной недвижимостью, рост никогда не гарантируется. Именно такой сценарий недавно произошел в Лас-Вегасе. Несколько наиболее известных кондоминиумов были проданы на вторичном рынке по более низкой цене, чем на этапе строительства.
Финансирование обычно обходится дороже, чем для основного места жительства. [ необходима цитата ] Ставки по ипотеке могут быть на целый пункт выше, и в прошлом это было особенно актуально, поскольку финансовые учреждения были незнакомы с концепцией кондоминиума-отеля. Покупки до начала строительства требуют значительного первоначального взноса, и покупатели не увидят финансовой отдачи или не смогут пользоваться своим жильем, пока отель не будет достроен и не будет готов к эксплуатации. Кроме того, владельцам, возможно, придется приобрести дополнительную страховку для защиты от претензий по ответственности и некоторых видов ущерба или убытков.
Дополнительные налоговые льготы можно получить, владея кондоминиумом. [ требуется ссылка ] Если кондоминиум используется в качестве неосновного места жительства или жилой аренды, владельцы могут ускорить амортизацию своего кондоминиума с 39 лет до 27,5, 15, 7 и даже 5 лет. Налоговые законы о кондоминиумах определяют это и влияют на людей в каждом конкретном случае, поскольку налоговая ситуация каждого потенциального покупателя различна.
Как и в случае с большинством кондоминиумов, владельцы кондоминиумов-отелей обязаны платить взносы в ассоциации домовладельцев , обычно называемые HOA. Взносы и услуги могут значительно различаться. Факторами, вызывающими колебания, являются звездный рейтинг отеля и уровень его работы, а также его физическое местоположение. Например, недвижимость, расположенная на берегу океана, может регулярно подвергаться воздействию прибрежной погоды, что, в свою очередь, может увеличить потребность в более регулярном обслуживании внешней части здания. В том же духе недвижимость, расположенная на горнолыжном курорте, должна выдерживать сильные зимние штормы и также должна иметь дело с услугами по уборке снега.
За исключением исключений, многие из сборов и услуг, предоставляемых HOA, являются фиксированными и колеблются очень мало от проекта к проекту. Такие услуги обычно включают в себя общие коммунальные услуги, коммунальные услуги общего пользования, индивидуальные резервы комнат и зданий, обслуживание территории, сборы за использование площадок для упражнений , безопасность , борьбу с вредителями , расходы на механический ремонт, системы сигнализации безопасности , обслуживание парковки , обслуживание бассейна , а также услуги по управлению и администрированию со стороны владельца. Пункты, связанные с воздействием на гостей отеля, как правило, не включены в сборы HOA; они включают в себя уборку и расходы, связанные с персоналом и эксплуатацией отеля. [7]