Кризис дырявых кондоминиумов , также известный как синдром дырявых кондоминиумов и кризис гнилых кондоминиумов , является продолжающимся строительным, финансовым и юридическим кризисом в Канаде . Он в первую очередь касается многоквартирных кондоминиумов (или страт ) , поврежденных инфильтрацией дождевой воды в регионах Lower Mainland и Vancouver Island прибрежной Британской Колумбии (BC) . Только в Британской Колумбии, по оценкам, ущерб в размере 4 миллиардов долларов был нанесен более чем 900 зданиям и 31 000 индивидуальным жилищным единицам, построенным в период с конца 1980-х по начало 2000-х годов, что делает его самой масштабной и самой дорогостоящей реконструкцией жилого фонда в истории Канады. [1]
Похожие проблемы с инфильтрацией были зарегистрированы в высотных зданиях и школах, а также в других климатических зонах в Онтарио и Новой Шотландии , [2] в Соединенных Штатах , [3] и Новой Зеландии . [4] С начала кризиса стало обычным видеть занятые здания, укрытые строительными лесами и защитным брезентом, пока оценивались и устранялись проблемы. [5] [6] Кризис вызвал, как заключило крупное общественное расследование: «перечень ужасных переживаний, личных трагедий и разбитых мечтаний», пережитых домовладельцами. [7] [8] [9]
Основная физическая проблема — просачивание воды во внешнюю оболочку здания (стены и крыши) , обычно через погодный барьер (например, строительную бумагу или воздухонепроницаемую мембрану), который предназначен для предотвращения прохождения капель воды, но пропускает водяной пар. Однако проблемы в проектировании, установке и повреждения во время строительства могут позволить воде проникнуть в стены. [10] Это вызывает гниение и расслоение внешней облицовки стен и обшивки, ржавление металлических стоек стен, гниение деревянной конструкции, пропитывание войлочной изоляции и развитие плесени и спор внутри стен и внутренних помещений здания. Строительные неудачи варьировались от незначительного до серьезного нарушения структурной целостности здания. Некоторые здания стали нездоровыми для жильцов. Большинство из этих зданий представляют собой малоэтажные 3–4-этажные здания, построенные с использованием деревянных каркасных конструкций, а также некоторые с использованием стальных, бетонных и металлических стоек конструкций, включая высотные здания. [11]
Большинство зданий, которые столкнулись с этими проблемами в Британской Колумбии, являются кондоминиумами, хотя коммерческие объекты и государственные школы также пострадали. Многие домовладельцы столкнулись с необходимостью исправления проблемы, которую они не создавали, подрядчиком, которого они не нанимали; они приобрели жилье либо у предыдущего владельца, либо у застройщика, либо у застройщика/подрядчика. Типичные затраты на ремонт составляют десятки или даже сотни тысяч долларов, что приводит к значительным трудностям, банкротствам и судебным искам против застройщиков, подрядчиков, архитекторов и других лиц, участвовавших в первоначальном строительстве и обслуживании зданий.
В общей сложности, примерно в 45% из 159 979 единиц кондоминиума и в 57% из 700 школьных зданий, построенных в Британской Колумбии в период с 1985 по 2000 год, были обнаружены проблемы с протечкой оболочки. [12] В 2002 году сообщалось, что 90% построенных 3–4-этажных единиц имеют серьезные проблемы, и что некоторые из них подвергались ремонту оболочки два или три раза. [13] В 2008 году было подсчитано, что стоимость устранения ущерба только школам составит около 400 миллионов долларов. [14]
Кризис был вызван несколькими факторами. Начиная с 1980-х годов, район Большого Ванкувера Нижнего Мейнленда Британской Колумбии и в меньшей степени район Большой Виктории на острове Ванкувер пережили строительный бум на рынке многоквартирных кондоминиумов. Это привлекло застройщиков, дизайнеров, подрядчиков, рабочих и новые строительные технологии из климатических зон, которые сильно отличались от климата прибрежного региона Британской Колумбии, где произрастают большие площади умеренных дождевых лесов.
Провинциальная комиссия по расследованию 1998 года обобщила ключевые факторы:
«Доказательства свидетельствуют о том, что существенные разрушения ограждающих конструкций зданий в Британской Колумбии с начала 1980-х годов... являются результатом многочисленных факторов, включая особенности конструкции, не соответствующие нашему климату; зависимость от систем с герметизацией лицевой стороны стен; фундаментальное отсутствие осведомленности о принципах проектирования ограждающих конструкций, подходящих для нашего климата; осмысленные проверки на критических этапах строительства; и регулирующая система, которая неспособна понять, что происходят разрушения, и устранить их». [15]
Нижний Мейнленд и южные регионы острова Ванкувер имеют умеренный океанический климат , который каждый год переживает многомесячные периоды прохладной, влажной, пасмурной и дождливой погоды. В Большом Ванкувере более 161 дождливого дня в году и количество осадков от 1153 до 2477 миллиметров (45,4–97,5 дюйма) в год, что примерно вдвое больше, чем в Лондоне, Англия ; втрое больше, чем в Риме, Италия ; и более чем в четыре раза больше, чем в Лос-Анджелесе . При средней высокой летней температуре 21–22 °C (70–72 °F) здания высыхают гораздо медленнее (или вообще не высыхают) по сравнению с климатом южной Калифорнии или Средиземноморья, где средняя высокая летняя температура достигает 28–30 °C (82–86 °F). Проектирование зданий в прибрежной Британской Колумбии обеспечивало большую защиту от влажного и дождливого климата, чем более новые проекты до этого времени, за счет использования таких особенностей, как нависающие крыши, которые защищают стены внизу от прямого контакта с дождем. [16] [17]
Главной эстетикой дизайна 1980-х и 1990-х годов был постмодернизм , который представлял собой стили и формы зданий, напоминающие Средиземноморье и южную Калифорнию . Этот подход к дизайну активно рекламировался и стал модным мотивом дизайна. Обычные элементы зданий того времени включали парапеты крыш без свесов или карнизов , штукатурную облицовку стен, открытые проходы, арочные окна и сложные стыки облицовки, все из которых обеспечивали больше возможностей для проникновения воды и действовали, как подтвердили несколько исследований, как основные факторы инфильтрации воды. [18] [19]
Город Ванкувер, крупнейший город в Британской Колумбии, также изменил свой Закон о зонировании , включив свесы крыш в сумму разрешенной (строительной и продаваемой) площади пола, известную как коэффициент площади пола или FSR . Свесы крыш были включены в расчет FSR, и поскольку это уменьшало размер разрешенной площади пола, их часто убирали из проектов. Исчезновение свесов крыш привело к тому, что стены оказались подвержены прямому воздействию осадков.
Расчет FSR с внешней стороны оболочки здания, а не с центра или внутренней стороны стены, также имел тенденцию способствовать более тонким стенам и системам дождевых экранов . Открытые, не закрытые проходы были исключены из FSR, тем самым поощряя их включение в проект. [20]
До 1993 года в Британской Колумбии архитекторы и инженеры не были обязаны подтверждать, что проект соответствует требованиям строительных норм, проверять качество строительства или подтверждать, что строительство было выполнено в соответствии с нормами, разрешенными чертежами и спецификациями, включая те, которые касаются обеспечения водонепроницаемости оболочки здания.
Профессионалы в области дизайна не обязаны были выполнять эти обширные проверки во время строительства, и застройщики, не желающие нести дополнительные расходы, не привлекали их к этому. Это оставило обязанность правильной интерпретации и строительства застройщикам или строителям, у которых либо не было опыта, либо был финансовый стимул сократить расходы. Строительные кодексы провинции и Ванкувера были изменены в 1993 году, чтобы потребовать, в качестве условия разрешения на строительство и разрешения на проживание, чтобы профессионалы в области дизайна были привлечены для выполнения этого уровня сертификации и надзора. Однако применение этого положения кодексов часто не соблюдалось во многих проектах кондоминиумов; им выдавались разрешения на строительство в соответствии с другим разделом кодекса, который не требовал гарантийных писем. [21]
Национальный строительный кодекс Канады , на котором основаны Строительный кодекс Британской Колумбии и Строительный устав Ванкувера, с 1970-х и начала 1980-х годов постепенно вносил изменения, требуя большей герметизации наружных стен для предотвращения проникновения паров влаги из внутренних помещений здания. [22] В большинстве канадских зимних климатов, которые являются холодными и сухими, такой пар, проникающий в изоляцию наружных стен, вызывает конденсацию и значительное снижение эффективности изоляции, следовательно, увеличение потребления энергии. Хотя повышенная герметизация может экономить энергию, такая герметизация может предотвратить «дыхание» стен и их высыхание в теплые месяцы.
Давление со стороны разработчиков и отсутствие эффективного правового предотвращения гонорарной конкуренции среди профессионалов-дизайнеров способствовали значительному снижению гонораров, выплачиваемых архитекторам и инженерам. В некоторых случаях меньше внимания уделялось тщательной детализации строительных чертежей, что особенно заметно в деталях конвертов для герметизации и герметизации стыков и краевых условий на окнах и дверях. Ранее обычная практика контроля архитекторами строительных работ на строительном проекте была сокращена или устранена. [23]
Во многих проектах застройщики и подрядчики создавали отдельные компании для каждого проекта. По окончании строительства застройщик и/или подрядчик распускались, тем самым исключая любые правовые возможности для тех, кто хотел бы предъявить финансовые претензии за дефекты в строительстве. Эти практики, хотя и считались неэтичными «играми в наперстки», не были незаконными. [24]
Строительный бум также привлек новых и неопытных рабочих, незнакомых со строительными профессиями в целом и местными практиками в частности. С начала 1980-х годов большинство строительных работ выполнялось неквалифицированной рабочей силой. Представители промышленности и труда выразили обеспокоенность по поводу сокращения обучения и государственной финансовой поддержки профессий, систем обучения и программ ученичества. [25] [26]
Основным фактором, способствовавшим кризису, стало увеличение использования систем облицовки, таких как акриловая штукатурка и система внешней изоляции (EIFS) , которые обладают высокой устойчивостью к инфильтрации и эксфильтрации воды и влаги. В отличие от более традиционных материалов, таких как деревянная обшивка или цементная штукатурка, критическим недостатком новых материалов является то, что любая вода или влага, проникающая в систему, либо через трещины на поверхности (вызванные тепловым расширением или повреждением), либо через незапечатанные стыки, либо через неправильные накладки, остается в ловушке внутри стены, что может привести к ухудшению, гниению и плесени. [27] [28]
Другим новым строительным материалом, способствовавшим повреждению, было широко распространенное использование ориентированно-стружечных плит (OSB) в качестве обшивки под наружным сайдингом или облицовкой . Он не вызывал инфильтрации воды, но он гораздо более подвержен разрушению под воздействием воды и менее способен дышать, чем фанера или доски, стандартный материал обшивки в течение предыдущих десятилетий. [29]
На сегодняшний день было предпринято четыре крупных следственных инициативы по кризису дырявых кондоминиумов : две — Канадской корпорацией ипотечного и жилищного строительства (CMHC); и две — бывшим премьер-министром провинции Британская Колумбия Дэйвом Барреттом , который был назначен провинцией Британская Колумбия для проведения двух отдельных расследований. Выводы комиссий были признаны точными и справедливыми многими секторами смежных профессий и строительной индустрии. На сегодняшний день это самые обширные расследования и отчеты, подготовленные по этому вопросу. Также была создана группа частного сектора для содействия обсуждению и исследованию оболочки здания.
В 1995 году BERC был создан по инициативе CMHC в качестве координирующего агентства по исследованию проблем ограждающих конструкций зданий в Британской Колумбии. Участниками были агентства федерального, провинциального и муниципального уровня; профессиональные ассоциации; школы архитектуры и гражданского строительства Университета Британской Колумбии , Технологический институт Британской Колумбии ; исследовательская компания частного сектора; ассоциации развития и строительства; профсоюзы; подрядчики и поставщики материалов и ассоциации; а также финансовые и страховые агентства. (В 2003 году BERC объединился с Советом по ограждающим конструкциям зданий Британской Колумбии (BCBEC) и был переименован в Комитет по исследованиям в области строительства (BRC)). [30] [31]
В 1996 году Канадская ипотечная и жилищная корпорация опубликовала свое исследование об отказе ограждающих конструкций зданий в прибрежном климате Британской Колумбии . Она провела исследование 37 «проблемных» зданий, которые были определены как те, в которых проблема влажности в стенах, палубах или внешнем каркасе привела к повреждению, требующему ремонта в размере 10 000 долларов или более, и включила различные материалы в компоненты внешних стен. Также были изучены девять «контрольных» зданий, которые были определены как здания, которые не испытывали проблем с влажностью в течение как минимум пяти лет. Рекомендации, некоторые из которых будут отражены в более поздних отчетах, включали большую ясность в стратегиях проектирования, улучшение деталей, протокол управления качеством оболочки, обучение профессиям в строительстве оболочки здания , использование систем противодождевого экрана и руководство по обслуживанию систем внешних стен. [32]
В апреле 1998 года была создана Комиссия по расследованию качества строительства кондоминиумов в провинции Британская Колумбия (обычно именуемая Комиссией Барретта по имени председателя комиссии Дэйва Барретта ). Мандатом комиссии было расследование десятилетнего кризиса протечек в кондоминиумах. Комиссия провела публичные слушания с 28 апреля по 20 мая 1998 года, включавшие презентации владельцев кондоминиумов и представителей различных секторов жилищного строительства, а также более 700 письменных представлений. Отчет был опубликован 16 июня 1998 года. [33]
Всего было сделано 82 конкретных рекомендации, включая изменения в правилах зонирования, строительных нормах, провинциальном законодательстве, федеральном законодательстве, финансировании, лицензировании подрядчиков и требованиях к специалистам по проектированию; а также создание Компенсационного фонда для реконструкции и провинциального Управления по защите прав домовладельцев. [34]
В 1999 году была создана (вторая) Комиссия по расследованию качества строительства кондоминиумов, часть II, после краха управляемой и финансируемой строительной отраслью New Home Warranty of British Columbia Inc. (NHWBC), крупнейшего поставщика гарантийного покрытия для новых домов в Британской Колумбии. Комиссия имела мандат на:
Выводы комиссии были опубликованы в двух томах в январе и марте 2000 года. Среди ее рекомендаций была 100% компенсация в размере до 25 000 долларов США за единицу жилья за ремонт, при этом расходы должны быть разделены поровну между провинциальным и федеральным правительствами, а также строительной отраслью кондоминиумов Британской Колумбии.
После основных разоблачений кризиса, как до, так и после отчетов комиссии Барретта, правительство провинции Британская Колумбия и муниципалитеты Нижнего Мейнленда отреагировали различными способами.
В разгар кризиса в апреле 1999 года New Home Warranty of British Columbia & Yukon, основной источник гарантий от строительных дефектов для покупателей домов в Британской Колумбии, рухнул. Это была добровольная гарантийная программа, созданная провинциальной жилищной строительной отраслью в 1975 году. NHW имела монополию в Британской Колумбии, пока National Home Warranty of Alberta не вышла на рынок Британской Колумбии в конце 1990-х годов. Ни одна из программ не подпадала под действие провинциальных правил, помимо Закона о корпорациях. В 1998 году примерно 60% всех новых жилых единиц имели гарантийную защиту.
В 1998 году в Британской Колумбии был принят Закон о защите домовладельцев . Он был разработан для защиты покупателей жилья и улучшения качества жилищного строительства, а также был создан Офис защиты домовладельцев (HPO), провинциальная корпорация Короны, ответственная за: [35]
К 2000 году HPO занималась примерно 500 многоквартирными домами, содержащими около 32 000 жилых единиц. [36]
В 2010 году HPO объединилась с BC Housing. Позже HPO стала известна под своим нынешним названием: Licensing and Consumer Services. Согласно Закону о защите домовладельцев, гарантия на новый дом является обязательной. Каждый новый дом имеет гарантию сроком на 1 год на отделку, 2 года на механические компоненты, 5 лет на ограждающие конструкции здания и 10 лет на структурные компоненты.
Город Ванкувер и другие муниципалитеты Британской Колумбии начали внедрять собственные предписывающие требования к проектированию и строительству ограждающих конструкций зданий в многоквартирных жилых зданиях еще до того, как был опубликован отчет Комиссии Барретта 1998 года и правительство провинции внесло поправки в Строительный кодекс Британской Колумбии. Двумя наиболее важными пунктами были требования к строительству противодождевых экранов наружных стен и профессиональная сертификация проекта и реализация проекта в строительстве.
Противодождевой экран — это поверхность внешней стены, обращенная к погоде, которая выступает от влагостойкой поверхности основной стены. Между самым внешним слоем, или противодождевым экраном, и основной стеной имеется зазор или полость, которая предотвращает проникновение влаги в основную стеновую конструкцию и позволяет воздуху циркулировать между ними. [37] К 1997 году Ванкувер и соседние Ричмонд и Нью-Вестминстер ввели требования к этой строительной технологии в жилищном строительстве. [38] (Каменные облицовочные стены обычно имеют похожую полость, но они не ограничиваются жилыми зданиями). Строительный устав Ванкувера включил это требование в свою редакцию 1996 года, а Строительный кодекс Британской Колумбии — в 2006 году для прибрежного климата. [39] [40] Пятилетнее научное исследование ограждающих конструкций жилых зданий в Ванкувере было проведено в период с 2001 по 2006 год. В его выводах сообщалось о преимуществах противодождевых экранов в наружных стеновых конструкциях. [41]
Одной из ключевых рекомендаций Комиссии Барретта было требование, чтобы «любой архитектор или инженер, участвующий в процессе гарантийных писем и полевых проверок, имел квалификацию или передал проектирование и проверку оболочки здания на субподряд квалифицированному специалисту по ограждающим конструкциям зданий» [42] .
В 1995 году (до Комиссии Барретта) город Ванкувер создал список «Специалистов по ограждающим конструкциям зданий» (BES), включающий архитектурные и инженерные фирмы, считающиеся квалифицированными для проведения независимой инспекции и проверки компонентов ограждающих конструкций зданий, на основе восприятия городом квалификации и опыта фирмы в Нижнем Мейнленде. Эти специалисты должны были быть наняты владельцем/застройщиком для предоставления гарантийных писем. Другие муниципалитеты в регионе вскоре последовали примеру Ванкувера. Было признано, что список BES города был временной мерой, пока не будет установлен более постоянный процесс. [43]
В 1997 году Архитектурный институт Британской Колумбии (AIBC) запустил собственный специализированный курс «Программа обучения ограждающим конструкциям зданий» для своих членов. [44]
В 1999 году совместный комитет профессиональных руководящих органов архитекторов и инженеров провинции (AIBC и Ассоциация профессиональных инженеров и геологов Британской Колумбии ) разработал официальное обозначение: Building Envelope Professional (BEP). Был создан совместный процесс аккредитации и руководство по процедурам для BEP, а списки BES муниципалитетов были отменены, поскольку они перенесли признание в список BEP.
В 1998 году правительство Британской Колумбии инициировало программу беспроцентных кредитов, чтобы помочь домовладельцам с ремонтом ограждающих конструкций зданий. Она управлялась Управлением по защите домовладельцев и одобрила более 670 миллионов долларов в виде кредитов за десятилетие своей работы. Кредиты финансировались за счет налога на новые жилые проекты, и в 2009 году Рич Коулман, министр, отвечавший за жилищное строительство в то время, заявил, что программа больше не собирает достаточно средств во время экономического спада для продолжения программы. [45] В 1999 году правительство Британской Колумбии объявило о программе провинциальных грантов и налоговых льгот для помощи домовладельцам, пострадавшим от кризиса.
Масштаб кризиса ощущался на всех уровнях власти. На местном уровне большие тенты над ремонтируемыми зданиями стали известны как «флаги Британской Колумбии». [46] В 1999 году премьер Британской Колумбии Глен Кларк призвал федеральное правительство предложить налоговые льготы на ремонт. [47] В 2005 и 2006 годах премьер-министр Канады взял на себя обязательство предоставить финансовую помощь домовладельцам, пострадавшим от кризиса. [48] [49] На сегодняшний день федеральное правительство не предоставило никакой финансовой помощи. [50] Бывший федеральный министр кабинета министров Симма Холт вела публичный семилетний судебный процесс в 2000-х годах, требуя компенсации за ремонт ее собственного протекающего кондоминиума. [51]
В 2005 году член парламента Джон Камминс заявил, что федеральное правительство было соучастником и пыталось скрыть свою соучастность в создании кризиса посредством мер по энергосбережению Национальной энергетической программы . 27 августа 1981 года тогдашний президент CMHC Рэй Хессион написал в комитет, ответственный за Национальный строительный кодекс, предупреждая о «чрезвычайной» проблеме повреждения от влаги, которая «потенциально серьезна, возможно, широко распространена и ... касается вопросов структурной безопасности и общественного здравоохранения». Хессион написал в сентябре 1981 года в письме федеральному заместителю министра энергетики, горнодобывающей промышленности и ресурсов М. А. (Микки) Коэну: «Тем не менее, я считаю, что для нас одинаково важно коллективно признать реальность того, что строительные практики, связанные с мерами по энергосбережению, на самом деле увеличивают опасность структурных повреждений, вызванных влажностью». [52]
В 2005 году в Верховный суд Британской Колумбии был подан коллективный иск против CMHC ( корпорации Короны ) с требованием возмещения ущерба. (В 2007 году суд отказался сертифицировать иск.) [53] В июле 2006 года федеральный министр по кадрам Дайан Финли написала, что правительство не может даже «рассмотреть» пересмотр, пока на него подали в суд некоторые владельцы. [54]
.svg/1280px-Maple_Leaf_(from_roundel).svg.png){kind=small}
