В Соединенных Штатах , гигантская ипотека — это ипотечный кредит , который может иметь высокое кредитное качество, но на сумму, превышающую обычные лимиты соответствующих кредитов . [1] Этот стандарт устанавливается двумя спонсируемыми правительством предприятиями (GSE), Fannie Mae и Freddie Mac , и устанавливает ограничение на максимальную стоимость любой индивидуальной ипотеки, которую они купят у кредитора. Fannie Mae (FNMA) и Freddie Mac (FHLMC) — крупные агентства, которые покупают большую часть ипотечных кредитов на жилье в США у банков и других кредиторов, что позволяет им высвободить ликвидность для выдачи большего количества ипотечных кредитов. Когда лимиты FNMA и FHLMC не покрывают всю сумму кредита, кредит называется «гигантской ипотекой». Традиционно процентные ставки по гигантским ипотечным кредитам выше, чем по соответствующим ипотечным кредитам, однако с ростом сборов GSE, гигантские кредиты в последнее время демонстрируют более низкие процентные ставки, чем соответствующие кредиты. [1]
13 февраля 2008 года президент Джордж Буш-младший подписал Закон о жилищном строительстве и экономическом восстановлении 2008 года ( Pub. L. 110–289 (текст) (PDF), 122 Stat. 2654, вступил в силу 30 июля 2008 года ), который временно увеличил лимит, соответствующий гигантскому кредиту в Соединенных Штатах. Лимит был повышен до 729 750 долларов США или 125% от средней стоимости дома в пределах столичной статистической зоны , в зависимости от того, что меньше. [2] Первоначально срок действия новых лимитов должен был истечь в декабре 2008 года, но они были продлены до 2010 года. [3] Ипотечные кредиторы не приняли эти новые лимиты свободно, сделав их по сути «теоретическими», поскольку ипотечные кредиты выше старого лимита соответствия в 417 000 долларов США все еще привлекали более высокие процентные ставки. [ требуется ссылка ]
По состоянию на 2010 год [обновлять]лимит на соответствующий кредит в «общих» областях составлял $417 000 для большинства территорий США, за исключением Аляски, Гавайев, Гуама и Виргинских островов США, где лимит составлял $625 500. Лимит в «дорогих» областях составлял $729 750 и $938 250 соответственно. [3]
1 октября 2011 года лимит на перевозку крупных грузов в размере 729 750 долларов США в «дорогостоящих» районах был снижен до 625 500 долларов США. [4]
28 ноября 2017 года Федеральное агентство по финансированию жилья США (FHFA) объявило, что максимальный размер кредита для одноквартирных домов в большинстве районов с высокой стоимостью жилья составит 679 650 долларов США — или 150 процентов от 453 100 долларов США. [5]
Ипотечный брокер является посредником между кредитором и заемщиком. Крупные ипотечные кредиты представляют собой более высокий риск для кредиторов, в основном из-за их большего размера, а не кредитного качества. [1] Это связано с тем, что в случае дефолта по крупному ипотечному кредиту может быть сложнее быстро продать роскошное жилье по полной цене. Цены на предметы роскоши в некоторых случаях более уязвимы к рыночным взлетам и падениям. Это одна из причин, по которой кредиторы предпочитают получать более высокий первоначальный взнос от заемщиков, ищущих крупные кредиты. Цены на крупные дома могут быть более субъективными и их не так легко продать обычному заемщику, поэтому многие кредиторы могут потребовать две оценки по крупному ипотечному кредиту.
Процентная ставка, взимаемая по крупным ипотечным кредитам, как правило, выше, чем по кредиту, который соответствует требованиям, из-за более высокого риска для кредитора. Спред, или разница между двумя ставками, зависит от текущей рыночной цены риска. Хотя обычно спред колеблется между 0,25 и 0,5%, в периоды высокой тревожности инвесторов, например, в августе 2007 года, он может превышать полтора процентных пункта. Рефинансирование крупного кредита может быть более дорогим из-за расходов на закрытие . Некоторые кредиторы предлагают услугу соглашения о продлении и консолидации, так что крупному рефинансисту не придется снова платить налог на ипотеку на тот же основной остаток. В других случаях компании по страхованию титула предлагают скидку до 50%, часто требуемую законом для тех, кто рефинансирует в течение 1 года или 10 лет. Самая большая скидка предоставляется при рефинансировании в течение одного года.
Поскольку цены на жилье росли в рамках пузыря на рынке жилья в США , наблюдался значительный рост числа заемщиков с большими суммами. Из-за роста цен многим потребителям приходилось брать большие ипотечные кредиты, чтобы купить скромное жилье в крупных городах; [ требуется цитата ] эта возможность больше не ограничивалась элитными резиденциями класса люкс.
Многие из этих новых кредитов имели 40- или 50-летнюю амортизацию или имели опцию только процентов, как и субстандартные кредиты. Это означало, что заемщик крупного кредита должен был выплачивать кредит в течение более длительного периода времени или мог отложить выплату основного долга на несколько лет (тем самым также увеличивая общую сумму, подлежащую возврату). Однако с 2007 года, когда цены упали, а количество конфискаций имущества выросло, кредиторы отказались от предоставления крупных ипотечных кредитов. [6] Кредиторы, которые остались на рынке крупных кредитов, резко повысили ставки, со ставками до 1,5 процентных пунктов выше, чем для соответствующих кредитов. [7] Этот уход с рынка привел к отсутствию кредитования, доступного для финансирования покупок дорогих домов, тем самым оказывая дальнейшее понижательное давление на цены на жилье и замыкая порочный круг . [8]
Уровень просрочки по крупным ипотечным кредитам резко возрос, утроившись в течение 2009 года, и к февралю 2010 года почти каждый десятый крупный ипотечный кредит имел «серьезную просрочку» (т.е. просрочка составляла не менее 60 дней). [9]