«Наилучшее и наилучшее использование » (или «наилучшее или наилучшее использование» ; HBU ) — это концепция оценки недвижимости , которая возникла у первых экономистов, таких как Ирвинг Фишер , который концептуализировал идею максимальной производительности. [1]
Согласно доктрине «наилучшего и наилучшего использования», в любом случае, когда определяется рыночная стоимость недвижимости, эта стоимость должна основываться на том использовании, которое обеспечит наибольшую ценность собственности, независимо от ее фактического текущего использования.
Институт оценки Канады определяет термин «наилучшее и наилучшее использование» как:
Разумно вероятное и законное использование имущества, которое физически возможно, имеет соответствующую поддержку и финансово осуществимо и приводит к получению наибольшей стоимости.
Институт оценки определяет наилучшее и наилучшее использование следующим образом:
Разумно вероятное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, имеет соответствующую поддержку, финансово осуществимо и приводит к максимальной стоимости. Четырьмя критериями, которым должно соответствовать максимальное и наилучшее использование, являются юридическая допустимость, физическая возможность, финансовая осуществимость и максимальная производительность. Альтернативно, вероятное использование земли или улучшенного имущества – с учетом особенностей пользователя и сроков использования – которое адекватно поддерживается и приводит к самой высокой приведенной стоимости. [2] ».
В некоторых случаях предлагаемое использование может быть наиболее эффективным и наилучшим, но за некоторые затраты, которые меняют чистую экономику. Примером может служить промышленно используемый участок, который теперь можно на законных основаниях использовать для строительства высотных жилых зданий, но его очистка (восстановление) будет стоить так много, что ценность его использования в настоящее время будет выше. В этом случае, если это можно будет продолжать, существующее промышленное использование может быть самым высоким и лучшим использованием. В некоторых случаях оценщикам даются конкретные инструкции относительно предполагаемого наилучшего и наиболее эффективного использования. Такое использование может не пройти тесты, обсуждаемые ниже, как законное наиболее эффективное и наилучшее использование, и вполне может привести к другой ценности. Одним из примеров этого может быть оценка парковой зоны, при которой оценщику было дано указание игнорировать все другие возможные варианты использования. Кроме того, наиболее эффективным и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости может быть класс использования (например, розничная торговля или многосемейное использование), а не конкретное использование (например, строительство ресторана быстрого питания). [2]
Чтобы определить максимальный потенциал объекта землепользования, застройщикам часто приходится проводить трехэтапный анализ, включающий анализ собственности, анализ прав и ограничений, а также анализ рынка . Однако для того, чтобы считаться наиболее эффективным и наилучшим использованием собственности, любое потенциальное использование должно пройти ряд тестов. Точное определение наилучшего и наилучшего использования варьируется, но обычно использование должно быть следующим:
Только те виды использования, которые разрешены или могут быть разрешены законом, являются потенциально наиболее эффективными. Сюда могут быть исключены виды использования, которые не разрешены и вряд ли будут разрешены зонированием , планированием землепользования , виды использования, запрещенные государственными постановлениями, а также виды использования, запрещенные юридическими ограничениями или соглашениями.
Недвижимость, использование которой предшествовало существующему зонированию или другим правилам собственности, может быть юридически несоответствующим . Такое унаследованное использование, как правило, является законным, даже если оно не соответствует действующему зонированию или другим правилам. Поскольку их использование предшествовало этим правилам, они являются «дедушками». Однако некоторые виды такого использования не могут быть воспроизведены, если юридически несоответствующее улучшение будет уничтожено или повреждено после определенного момента.
«Юридически допустимо» может оказаться сложной концептуальной проверкой, поскольку могут рассматриваться даже виды использования, которые в настоящее время запрещены. Это происходит, когда существует разумная вероятность (не менее 50%) того, что регулирование, зонирование, ограничения на действия и т. д. могут быть изменены, чтобы разрешить предполагаемое использование.
Любое потенциальное использование должно быть физически возможным, учитывая размер, форму, топографию и другие характеристики объекта. Например, одноэтажный склад площадью 40 000 квадратных футов (3700 м 2 ) не поместится на участке площадью 10 000 квадратных футов (930 м 2 ); следовательно, такое использование не пройдет проверку физической возможности.
Максимальное и наилучшее использование объекта недвижимости должно быть финансово осуществимым: предлагаемое использование объекта недвижимости должно приносить адекватный доход, чтобы оправдать затраты на строительство, а также прибыль для застройщика. В случае улучшенного объекта недвижимости с очевидным оставшимся сроком эксплуатации вопрос финансовой целесообразности не имеет большого значения. В случае улучшенного объекта недвижимости с ограниченным оставшимся экономическим сроком службы вопрос финансовой целесообразности становится вопросом максимально продуктивного использования участка. Если стоимость земли как свободной превышает стоимость недвижимости как улучшенной за вычетом затрат на восстановление/снос, то реконструкция участка становится максимально продуктивным использованием собственности и продолжением использования существующих улучшений, которые не представляют собой самую высокую чистую прибыль. стоимость участка считается финансово нецелесообразной.
Наконец, использование должно приносить разработчику максимальную чистую прибыль (прибыль). Недвижимость, которая гипотетически может быть построена с жилой, коммерческой или промышленной застройкой, может иметь только одно из этих применений как наиболее эффективное и наилучшее. Эти три гипотетических сценария развития призваны проиллюстрировать проверку максимально продуктивного использования.
Цена сайта: 100 000 долларов США (остается неизменной во всех трех примерах)
Стоимость строительства промышленного склада площадью 10 000 кв. футов (930 м 2 ): 750 000 долларов США.
Рыночная стоимость промышленного склада площадью 10 000 кв. футов (930 м 2 ): 910 000 долларов США.
Прибыль на промышленное развитие: 7%
Стоимость строительства торгового центра площадью 10 000 кв. футов (930 м 2 ): 1 500 000 долларов США.
Рыночная стоимость торгового центра площадью 10 000 кв. футов (930 м 2 ): 1 840 000 долларов США.
Прибыль для развития розничной торговли: 15%
Стоимость строительства жилых кондоминиумов площадью 10 000 кв. футов (930 м 2 ): 1 200 000 долларов США.
Рыночная стоимость жилых кондоминиумов площадью 10 000 кв. футов (930 м 2 ): 1 534 000 долларов США.
Прибыль от жилой застройки: 18%
Как показывают примеры, даже несмотря на то, что развитие розничной торговли приводит к общей самой высокой рыночной стоимости объекта, сценарий жилищного строительства приводит к наибольшему чистому доходу для застройщика, и это делает его максимально продуктивным использованием.
В действительности, краткосрочные ограничения на наличие капитала и рабочей силы, неизбежные конфликты между другими ключевыми факторами, а также предрасположенность и опыт разработчиков часто приводят к разработкам, которые не являются максимально продуктивными, но являются компромиссом. Они достаточно продуктивны и достаточно безопасны, чтобы разработчик мог продолжить работу, но они не являются максимально продуктивными. Джеймс Грааскамп полностью разработал модель, которая более четко отражает эту реальность, и назвал ее наиболее вероятным использованием.
Испытание на наиболее эффективное использование применяется к улучшенному имуществу как к улучшенному , так и к пустующему . Свободные объекты недвижимости обычно оцениваются только как вакантные . Пустующее «Наилучшее и наилучшее использование» может совпадать или отличаться от «Наилучшего и наилучшего использования» в улучшенном виде. Для улучшенных объектов недвижимости в первую очередь применяется анализ, основанный на предположении, что участок пустует. Затем анализ фокусируется на том, как следует использовать имущество по мере его улучшения в настоящее время. Степень, в которой существующие улучшения отличаются от наилучшего и наилучшего использования как бы пустующего, показывает степень любого функционального устаревания. Кроме того, есть три потенциальных действия, которые можно предпринять в отношении существующих улучшений: сохранение существующих улучшений, изменение улучшений или схемы застройки объекта или снос и удаление улучшений.
Например, дом А в зоне, отведенной для жилого использования, может иметь наилучшее и наиболее эффективное использование в качестве пустующего и наилучшее и наилучшее использование как улучшенное, причем оба они являются жилыми. Аналогичный дом B в коммерческом районе может иметь наилучшее и наиболее эффективное использование, как вакантное , так и коммерческое строительство, а наиболее эффективное и наилучшее использование в улучшенном состоянии может быть для дальнейшего использования в качестве жилого дома для одной семьи.
Если стоимость коммерческого участка как пустующего в «Доме Б» превышает стоимость дома как жилого помещения с улучшением плюс затраты на снос, то в целом наиболее эффективным и наиболее эффективным использованием этого имущества будет стоимость пустующего коммерческого участка. Например, предположим, что «Дом Б» имеет стоимость дома в 200 000 долларов США, а стоимость участка как коммерческого участка — 250 000 долларов США, а стоимость сноса дома и подготовки участка — 25 000 долларов США. Наиболее эффективное и наилучшее использование участка — снести дом и продать его под коммерческую недвижимость. Рыночная стоимость составит 225 000 долларов США (стоимость участка 250 000 долларов минус стоимость сноса 25 000 долларов США). Однако, если затраты на снос вырастут до 55 000 долларов США, самым высоким и лучшим использованием будет существующее жилое использование, поскольку стоимость коммерческого участка (теперь 195 000 долларов США) не превысит существующую стоимость жилья.
Это было бы наивысшее и наилучшее использование собственности, даже если оно противоречит тому, что существует на самом деле. Даже если дом не снесен, а участок продан как коммерческий участок, наиболее эффективным и эффективным использованием является использование коммерческого участка. Рыночная стоимость недвижимости определяется этим гипотетическим преобразованием, даже если оно никогда не произойдет, из-за полезности, которую это потенциальное преобразование принесет покупателю.
Экономические концепции полезности и замещения определяют анализ наилучшего и наилучшего использования. Максимальное и наилучшее использование собственности определяет ее полезность для потенциального покупателя. Покупатель будет платить за недвижимость не больше, чем заплатил бы конкурирующий объект той же полезности, в то время как продавец согласился бы не меньше, чем другой продавец сопоставимой недвижимости.
HBU — это обозначение, обозначающее объект, который мог бы иметь более высокую ценность, если бы использовался для другой цели. [3] Существует множество других подобных концепций, которые используются в областях, связанных с оценкой недвижимости, но за ее пределами, как указано в Единых стандартах профессиональной оценочной практики (USPAP). Одним из примеров является «Более эффективное и лучшее использование» (HBU), как описано ниже. Согласно статье, подготовленной организацией, работающей со Службой рыболовства и дикой природы США, которая была размещена на веб-сайте Службы рыболовства и дикой природы США :
«Эти (HBU) определяются как земли, которые имеют более высокую ценность из-за своих недревесных удобств, таких как места для отдыха и охраны природы». [4]
Такие организации, как Американское общество управляющих фермами и сельскими оценщиками (ASFMRA), Американское общество оценщиков (ASA) и Институт оценки, выпустили руководство для своих членов, в котором говорится, что использование неэкономических концепций оценки, подобных приведенным выше, не должно использоваться в сочетании с такими понятиями, как рыночная стоимость и наилучшее и максимальное использование при выполнении типичных заданий по оценке. Однако сторонники альтернативных показателей оценки отмечают, что оценка земли с чисто экономической точки зрения часто не позволяет получить важные выгоды для населения, такие как чистая вода, приятные пейзажи, борьба с эрозией и отдых. Стоимость общественного интереса» [5] «» [6] «потенциально является наиболее известной альтернативной концепцией оценки, которая обсуждалась многими авторами и специально рассматривалась в Единых стандартах федерального приобретения земель (UASFLA)» [7] «.
При оценке предприятие оценивается с точки зрения его максимального или наилучшего использования для максимизации стоимости и увеличения доходов. Однако стоимость объекта при его наиболее эффективном использовании не может превышать стоимость объекта при его нынешнем использовании, если требуется восстановление для преобразования объекта для другого использования. [8]
{{cite web}}: CS1 maint: архивная копия в заголовке ( ссылка )