Налоговый кредит на жилье для малоимущих ( LIHTC ) — это федеральная программа в Соединенных Штатах , которая предоставляет налоговые кредиты застройщикам жилья в обмен на согласие зарезервировать определенную долю единиц с ограниченной арендной платой для домохозяйств с низким доходом. [1] Программа была создана в соответствии с Законом о налоговой реформе 1986 года (TRA86) для стимулирования использования частного капитала в строительстве доступного жилья . [2] Проекты, разработанные с использованием кредитов LIHTC, должны поддерживать определенный процент доступных единиц в течение установленного периода времени, как правило, 30 лет, хотя существует процесс «квалифицированного контракта», который может позволить владельцам недвижимости отказаться от участия через 15 лет. [3] Максимальная арендная плата, которая может взиматься за обозначенные доступные единицы, основана на среднем доходе в районе (AMI); [4] более 50% жителей объектов недвижимости LIHTC считаются лицами с крайне низким доходом (на уровне или ниже 30% AMI). [5] [6] Менее 10% текущих расходов по кредиту покрываются индивидуальными инвесторами. [7]
С 1987 по 2021 год по программе LIHTC было построено не менее 3,55 млн единиц жилья. [8] По состоянию на 2012 год на программу LIHTC приходилось около 90% всего вновь созданного доступного арендного жилья в Соединенных Штатах. [9]
В 2010 году Консультативный совет по экономическому восстановлению при президенте (PERAB) подсчитал, что программа LIHTC обойдется федеральному правительству в 61 млрд долларов США (в среднем около 6 млрд долларов США в год) в виде потерянных налоговых поступлений от участвующих корпораций в период с 2008 по 2017 год, а также отметил, что некоторые эксперты считают, что ваучеры будут более экономически эффективным средством помощи малообеспеченным домохозяйствам. [10] В 2023 году программа LIHTC, по оценкам, обойдется правительству в среднем в 13,5 млрд долларов США в год. [1]
В отчете GAO за 2018 год, охватывающем период 2011–2015 годов, установлено, что программа LIHTC ежегодно финансировала около 50 000 единиц арендного жилья для малоимущих, при этом средняя стоимость единицы жилья для нового строительства варьировалась от 126 000 долларов США в Техасе до 326 000 долларов США в Калифорнии. [11] : 1 [12] : 1
Закон о налоговой реформе США 1986 года (TRA86) негативно повлиял на многие инвестиционные стимулы для арендного жилья, оставив стимулы для владения жильем. Поскольку люди с низким доходом, скорее всего, будут жить в арендном жилье, чем в собственном жилье, это уменьшило бы новое предложение доступного для них жилья. Налоговый кредит на жилье с низким доходом (LIHTC) был [ нужна цитата ] добавлен в TRA86, чтобы обеспечить некоторый баланс и стимулировать инвестиции в многоквартирное жилье для тех, кто нуждается в доступных вариантах арендного жилья. За последующие 20 лет он стал чрезвычайно эффективным инструментом [ нужна цитата ] для развития доступного арендного жилья [ нужна цитата ] . Программа LIHTC помогла удовлетворить критическую нехватку доступного жилья , стимулируя производство или восстановление почти 2,4 миллиона доступных домов с 1986 года. Благодаря деятельности по развитию LIHTC ежегодно создает и поддерживает около 95 000 рабочих мест, большинство из которых являются рабочими местами в секторе малого бизнеса [ нужна цитата ] .
LIHTC обеспечивает финансирование расходов на развитие жилья для малоимущих, позволяя инвестору (обычно партнерам товарищества, владеющего жильем) получить федеральный налоговый кредит, равный проценту (4% или 9% в течение 10 лет, в зависимости от типа кредита) от расходов, понесенных на развитие жилья для малоимущих в проекте арендного жилья. Капитал на развитие привлекается путем «синдицирования» кредита инвестору или, что чаще, группе инвесторов. Чтобы воспользоваться LIHTC, застройщик должен либо (i) предложить проект государственному агентству, запросить и выиграть конкурсное распределение налоговых кредитов, либо (ii) получить одобрение и выпуск освобожденных от налогов облигаций для финансирования не менее 50% стоимости проекта, а затем завершить проект, сертифицировать его стоимость и сдать проект в аренду арендаторам с низким доходом. Одновременно будет найден инвестор, который внесет капитальный вклад в товарищество или общество с ограниченной ответственностью, владеющее проектом, в обмен на выделение LIHTCs организации в течение десятилетнего периода. Сумма кредита будет основана на (i) сумме кредитов, присужденных проекту в конкурсе, (ii) фактической стоимости проекта, (iii) ставке налогового кредита, объявленной IRS, и (iv) проценте единиц проекта, которые сдаются в аренду арендаторам с низким доходом. Несоблюдение применимых правил или продажа проекта или доли собственности до окончания как минимум 15-летнего периода может привести к возврату ранее взятых кредитов, а также к невозможности брать будущие кредиты. Эти правила более подробно описаны ниже.
Структура программы как части налогового кодекса гарантирует, что частные инвесторы несут финансовое бремя, если объекты недвижимости не будут успешными. Эта ответственность с оплатой за результаты привела к дисциплине частного сектора в программе LIHTC, что привело к ставке конфискации менее 0,1%, что намного меньше, чем у сопоставимых объектов недвижимости по рыночной ставке. Как постоянная часть налогового кодекса, программа LIHTC требует государственно-частного партнерства и привлекла более 75 миллиардов долларов инвестиций в частный капитал для создания доступного арендного жилья.
Первым шагом в этом процессе является подача заявки владельцем проекта в государственный орган, который рассмотрит заявку на конкурсной основе. Заявка будет включать оценку ожидаемой стоимости проекта и обязательство соблюдать одно из следующих условий, известных как «отложенные»:
Обычно владелец проекта соглашается на более высокий процент использования с низким доходом, чем эти минимумы, до 100%. [10] Арендаторы с низким доходом могут взимать максимальную арендную плату в размере 30% от максимально допустимого дохода, что составляет 60% от среднего дохода в районе, скорректированного с учетом размера домохозяйства, как определено HUD. Нет никаких ограничений на арендную плату, которая может взиматься с арендаторов, которые не являются низкодоходными, но живут в том же проекте.
Программа администрируется на уровне штата государственными жилищными финансовыми агентствами, при этом каждый штат получает фиксированное распределение кредитов в зависимости от численности населения. Государственное жилищное агентство имеет широкие полномочия в определении того, каким проектам присуждать кредиты, и заявки рассматриваются в соответствии с «Планом квалифицированного распределения» (QAP) штата. Кредиты обычно присуждаются проектам в нескольких «раундах распределения», проводимых каждый год на конкурсной основе. Обычно кредиты получает проект с самым высоким рейтингом, затем второй и так далее, пока кредиты не будут исчерпаны для раунда. Часть кредитов каждого штата должна быть «зарезервирована» для проектов, спонсируемых некоммерческими организациями, хотя некоммерческие организации чаще подают заявки на кредиты в соответствии с «общими» правилами, без учета отложенных.
Это позволяет каждому штату устанавливать собственные приоритеты и решать свои конкретные жилищные задачи. Это также поощряет застройщиков предлагать преимущества, которые лучше установленных минимумов при конкуренции с другими проектами (например, взимание более низкой арендной платы или поддержание низких требований к доходу в течение более длительного количества лет часто повышает рейтинг проекта в конкурентном процессе; важно проверить QAP и заявку конкретного штата, чтобы увидеть, как он принимает эти решения).
Не все проекты претендуют на кредит с низким доходом на основе этого конкурсного процесса. Проекты, финансируемые облигациями, освобожденными от налогов, также могут претендовать на кредит. Некоторые типы облигаций, освобожденных от налогов, также ограничены в зависимости от штата, и государственное агентство, ответственное за облигации, может быть разным, но государственное агентство, как правило, применяет те же правила, что и агентство, ответственное за программу налоговых кредитов. Ставка кредита составляет 4% для проектов, финансируемых за счет облигаций, в отличие от 4% для приобретения существующих зданий и 9% для нового строительства или реконструкции для конкурсных кредитов.
Владелец проекта должен согласиться соблюдать Раздел 42 и поддерживать согласованный процент единиц с низким доходом в «Соглашении об ограничении землепользования» (LURA), которое регистрируется. Согласно LURA, проект должен соответствовать требованиям конкретного проекта по низкому доходу в течение 15-летнего начального «периода соответствия» и последующего 15-летнего «периода продленного использования» (или дольше, если того требуют местные органы власти; правила продленного использования были добавлены в 1989 году и не применяются к проектам, разработанным в первые несколько лет программы). Кредиты подлежат «возврату», если проект не соответствует требованиям Раздела 42 Налогового кодекса в течение 15-летнего периода соответствия. Правила, которые требовали от налогоплательщика вносить «залог» в случае возникновения события возврата, были отменены в 2008 году.
«Приемлемая основа» проекта — это стоимость приобретения существующего здания, если таковое имеется (но не стоимость земли), плюс строительство и другие расходы, связанные со строительством, для завершения проекта. (Например, расходы на получение постоянного финансирования или «синдицирование» кредитов инвестору не включены. Также необходимо внести корректировки для федеральных грантов.) Затем это умножается на процент единиц, которые являются «низкодоходными», в соответствии с условиями, описанными выше, чтобы определить «квалифицированную основу» проекта, которая фактически соответствует требованиям для кредита. По этой причине многие застройщики соглашаются сделать 100% единиц низкодоходными, чтобы максимизировать потенциальные налоговые льготы. Проекты по (1) новому строительству и (2) стоимости восстановления существующего здания, если они не финансируются за счет освобожденных от налогов облигаций, могут получить максимальное ежегодное распределение налогового кредита на основе ставки, которая обычно составляет 4% от базы любого приобретенного здания и 9% от приемлемой базы проекта при новом строительстве или восстановлении. Стоимость проектов, финансируемых полностью или частично за счет освобожденных от налогов облигаций, имеет право на кредит в размере приблизительно от 3% до 4% в год, и, в большинстве случаев, фиксированный на уровне 4%, начиная с 2021 года. Проценты кредита ежемесячно объявляются Службой внутренних доходов , но для зданий, введенных в эксплуатацию после 30 июля 2008 года, кредит для новых и отремонтированных зданий, которые не финансируются за счет освобожденных от налогов облигаций, составляет не менее 9%, а для большинства проектов, финансируемых за счет облигаций, выпущенных после 2020 года, — ставка 4%. Правила, которые предусматривали более низкую ставку кредита для «федеральных займов ниже рыночных», были отменены в 2008 году и применялись к зданиям, введенным в эксплуатацию после 30 июля 2008 года. Другое правило, которое не допускает кредит на стоимость приобретения существующих зданий, если они в последний раз не были введены в эксплуатацию более десяти лет назад, больше не применяется, если здание в значительной степени финансировалось в соответствии с большим количеством федеральных или государственных программ. Стоимость земли не подлежит вычету.
Независимо от результата этих вычислений, кредит не может превышать сумму, выделенную государственным агентством. Например, предположим, что проект стоил 100 000 долларов за землю, 400 000 долларов за существующее здание, которое было введено в эксплуатацию более десяти лет назад, и 1 000 000 долларов за реконструкцию; также предположим, что применимые проценты составляют 4% и 9%, что проект будет на 80% низкодоходным, что нет освобожденных от налогов облигаций, и что государственное агентство выдало 70 000 долларов в год кредитов. Кредиты рассчитываются следующим образом: (1) стоимость земли не подлежит кредитованию; (2) максимальный годовой кредит на покупку здания составляет 400 000 долларов умножить на 80% и умножить на 4%, или 12 800 долларов; (3) максимальный годовой кредит на реконструкцию составляет 1 000 000 долларов умножить на 80% и умножить на 9%, или 72 000 долларов. Общая максимальная сумма годовых кредитов, $84,800, превышает сумму кредитов, выданных государством. В результате проект ограничен $70,000 кредитов в год.
Кредиты не предоставляются единовременно, а вместо этого запрашиваются равными суммами в течение 10-летнего «кредитного периода» (многие проекты запрашивают кредиты в течение 11 лет из-за правил, регулирующих, сколько кредитов может быть запрошено в первый год кредитного периода). Таким образом, 70 000 долларов годовых кредитов, описанных на иллюстрации, дадут в общей сложности 700 000 долларов кредитов в течение кредитного периода.
Синдикатор налогового кредита или акционерного капитала связывает частных инвесторов, ищущих высокую окупаемость инвестиций, с застройщиками, ищущими наличные для квалифицированного проекта LIHTC. Как упоминалось выше, кредит используется для создания частного капитала, часто до или во время строительства проекта. Застройщики обычно «продают» кредиты, вступая в товарищества с ограниченной ответственностью (или общества с ограниченной ответственностью) с инвестором, при этом 99,99% прибыли, убытков, амортизации и налоговых кредитов выделяются инвестору как партнеру в партнерстве. Застройщик выступает в качестве генерального партнера/управляющего члена и получает большую часть денежного потока (либо через уплату сборов, либо через распределения). Средства, полученные в результате синдикации, различаются от рынка к рынку и из года в год. Хотя 85-95 центов за каждый общий доллар налоговых кредитов были обычным явлением в первые несколько лет 21-го века, недавние потрясения на финансовых рынках и снижение налоговых ставок снизили часть спроса на налоговые льготы, что означает, что инвесторы платят несколько меньше. Так, например, $10 000 кредитов ежегодно в течение следующих 10 лет составят $100 000 в общей сложности, и застройщик, вероятно, мог бы привлечь $80 000–$85 000 посредством синдицирования. Кроме того, из-за того, что амортизация зданий, принадлежащих товариществу, также вычитается из налогооблагаемой базы, и что амортизация распределяется на инвестора на 99,99%, инвесторы могут заплатить еще больше за общую налоговую выгоду. (Действительно, когда кредит продавался по 95 центов за доллар кредита, были случаи, когда инвесторы фактически платили немного больше доллара за налоговые льготы на сумму в один доллар плюс другие налоговые льготы.)
Инвестор обычно остается в партнерстве по крайней мере в течение периода соответствия, поскольку снижение его интереса также может привести к возврату кредитов. Инвестор, желающий выйти из партнерства до окончания периода соответствия, может разместить поручительство, чтобы избежать возврата кредитов.
В следующей таблице обобщены взаимоотношения между разработчиком и внешними инвесторами. ПРИМЕЧАНИЕ : Это предназначено только для демонстрации концепции партнерства для таких проектов и не должно восприниматься как буквальные рекомендации по разработке проекта LIHTC.
Ежегодные ассигнования по программе значительно возросли в 2001 году, когда Конгресс увеличил государственные ассигнования на 40%.
Штаты также несут ответственность за мониторинг текущих расходов на разработку, качества и эксплуатации одобренных проектов, а также за угрозу принудительного уведомления IRS о «несоблюдении», если проект отклоняется от применимых требований Кодекса и LURA, описанных выше. Такое уведомление может привести к возврату ранее взятых кредитов и невозможности требовать кредиты от проекта в будущем. IRS опубликовала Форму 8823 с целью сообщения о возможных проблемах с проектом и свое Руководство по Форме 8823, в котором подробно излагается точка зрения IRS по различным вопросам, связанным с несоблюдением.
Владельцы объектов недвижимости LIHTC и их управляющие агенты должны быть в состоянии доказать, что арендаторы, проживающие в квартирах с низким доходом, соответствуют требованиям программы LIHTC и сохраняют право на участие в течение всего срока аренды. [Раздел 1.42-5(b)][1] Первоначальные требования к участию включают, помимо прочего, право на доход, ограничение арендной платы, ограничения для студентов очной формы обучения и неисключение заявителей по разделу 8. Кроме того, каждый год, когда арендатор остается в квартире с низким доходом, необходимо проводить повторную проверку или переаттестацию, чтобы убедиться, что арендатор продолжает оставаться правомочным на участие в программе LIHTC. Неспособность правильно доказать первоначальное право на участие и повторно проверить постоянное право на участие является несоблюдением и подвергает владельца LIHTC риску потери своего кредитного требования.
Требуется тщательное документирование права арендаторов, и записи должны храниться для каждого квалифицированного арендатора. Записи с первого года участия в программе LIHTC должны храниться в течение 21 года с даты подачи налоговой декларации, заявляющей эти кредиты, включая все продления, а записи последующих лет должны храниться в течение 6 лет с даты подачи налоговой декларации, заявляющей применимые кредиты, включая все продления. [Раздел 1.42-5(b)(vii)(2)][2]
Владельцы должны отчитываться о статусе соответствия собственности LIHTC не реже одного раза в год Агентству по распределению штата, от которого они получили распределение кредитов. [Раздел 1.42-5(c)][3] Не реже одного раза в год Агентства по распределению штата обязаны контролировать и инспектировать объекты LIHTC, на которые они выделили кредиты. О любом обнаруженном или предполагаемом несоответствии необходимо сообщать в Службу внутренних доходов (IRS) с помощью формы IRS 8823. Агентства по распределению штата должны следовать очень конкретным требованиям по мониторингу, инспектированию и отчетности, изложенным IRS. [Раздел 1.42-5 и Федеральный реестр: 14 января 2000 г. (том 65, номер 10) – Мониторинг соответствия и прочие вопросы, касающиеся жилищного кредита для малоимущих] [4]
Владельцы и их управляющие агенты настоятельно рекомендуют, а в некоторых случаях и предписывают своим государственным агентствам по распределению, стать сертифицированными специалистами по соблюдению требований. Сертификации могут быть получены несколькими отраслевыми группами LIHTC. Сертификации включают National Compliance Professional (NCP), Site Compliance Specialist (SCS), Housing Credit Certified Professional (HCCP), Specialist in Housing Credit Management (SHCM) и Certified Credit Compliance Professional (C3P). Требования к сертификации обычно включают требования к образованию и опыту. Требования к образованию выполняются путем успешной сдачи отраслевого экзамена и накопления соответствующего количества требуемых часов курсов. Требования к опыту различаются в зависимости от назначения. Все назначения также содержат компонент непрерывного образования, чтобы гарантировать, что сертифицированные специалисты поддерживают свои знания и будут в курсе изменений в программе LIHTC.
Согласно закону, единственными инвесторами, имеющими право на получение налогового кредита на жилье с низким доходом (LIHTC), являются крупные корпорации C. [13] Поскольку финансовые рынки ухудшились во второй половине 2008 года, то же самое произошло и с прибылью корпораций C, которая обычно компенсируется налоговыми кредитами, такими как LIHTC. В результате рынок LIHTC был уничтожен. Развитие новых объектов недвижимости с налоговыми кредитами и деятельность по восстановлению старых объектов доступного жилья полностью заморожены. [14]
В феврале 2009 года Конгресс принял меры, чтобы помочь перезапустить рынок LIHTC. Закон о восстановлении и реинвестировании Америки 2009 года создал две программы финансирования разрыва, чтобы помочь налоговым льготам недвижимости, которая была готова к началу строительства, получить дополнительное финансирование. [15]
Во-первых, Раздел XII Закона о восстановлении выделил 2,25 млрд долларов Программе инвестиционного партнерства HOME (HOME), администрируемой Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD), на грантовую программу по предоставлению средств для капитальных вложений в проекты LIHTC. HUD предоставил гранты Программы содействия налоговым кредитам (TCAP) государственным жилищным кредитным агентствам для содействия развитию проектов, получивших награды LIHTC в период с 1 октября 2006 года по 30 сентября 2009 года. Государственным жилищным агентствам было разрешено предлагать помощь в форме гранта или кредита для объектов недвижимости. [16]
Во-вторых, раздел 1602 Закона о восстановлении позволял государственным жилищным агентствам выбирать получение денежных грантов вместо налоговых льгот для до 40% от ассигнований штата LIHTC. По оценкам Министерства финансов, расходы для штатов составили 3 миллиарда долларов в 2009 году. Государственные жилищные агентства должны были использовать грант для предоставления суб-премий для финансирования приобретения или строительства квалифицированных зданий с низким доходом, как правило, в соответствии с обсуждаемыми требованиями LIHTC (включая ограничения по аренде, доходу и использованию таких зданий). Программа раздела 1602 была применима к премиям LIHTC, предоставленным в период с 1 октября 2006 года по 30 сентября 2009 года. [17] Недавнее законодательство Конгресса предлагало расширить эту программу до жилищных кредитов 2010 года (см. ниже).
Во второй половине 2010 года рынок стабилизировался, поскольку нетрадиционные инвесторы начали заполнять инвестиционный пробел. Сторонники LIHTC объединились вокруг законодательных предложений, чтобы гарантировать, что инвестиции останутся стабильными как в краткосрочной перспективе, так и в будущем. Совместный центр исследований жилищного строительства Гарвардского университета и Центр недвижимости Массачусетского технологического института определили потенциальные возможности для улучшения LIHTC с целью повышения его эффективности. [18] [19] [20]
Принятие Закона о консолидированных ассигнованиях 2018 года (HR1625) увеличило государственные ассигнования LIHTC на 12,5% с 2018 года и до 2021 года. Это увеличение не было продлено после финансового года 2021. [21] [22]
Впервые представленный в 2016 году сенатором Марией Кантвелл (демократ от Западной Австралии), Оррином Хэтчем (республиканец от Юты) и Чаком Шумером (демократ от Нью-Йорка), закон AHCIA содержит положения об изменении налогового кредита на жилье для малоимущих. Среди положений — увеличение государственных ассигнований LIHTC и бонусов к кредитам для проектов, обслуживающих ветеранов, сельские районы, коренные общины и лиц с крайне низким доходом. [23] Закон AHCIA повторно представлялся в каждом последующем Конгрессе как в Сенате, так и в Палате представителей.
С момента его первоначального введения были приняты три ключевых положения AHCIA: минимальная ставка жилищного кредита в размере 4 процентов в 2020 году, увеличение распределения на 12,5 процентов в 2018 году (срок действия истек в 2021 году) и «усреднение дохода», которое позволяет объектам недвижимости обслуживать арендаторов с более широким диапазоном доходов, в 2018 году. [24] [25]
В январе 2024 года Палата представителей США приняла Закон о налоговых льготах для американских семей и работников 2024 года 357 голосами против 70, который включает положения, влияющие на раздел 42 Налогового кодекса США, закона, регулирующего LIHTC. Законопроект восстановит истекшее увеличение ассигнований на 12,5% к потолку жилищного кредита каждого штата и сократит долю освобожденного от налогов финансирования облигаций частной деятельности, необходимого для проектов, чтобы заработать четыре процента LIHTC, с 50% до 30%. Эти положения были получены из Закона об улучшении доступного жилищного кредита, двухпартийного законодательства для расширения и укрепления LIHTC. Два положения LIHTC, включенные в Закон о налоговых льготах для американских семей и работников 2024 года, истекут в конце 2025 года, если не будут продлены, и, по оценкам, будут финансировать производство или сохранение более 200 000 новых доступных арендных домов. [26]
В 2010 году Консультативный совет по экономическому восстановлению при президенте (PERAB) подсчитал, что программа LIHTC обойдется федеральному правительству в 61 млрд долларов США (в среднем около 6 млрд долларов США в год) в виде потерянных налоговых поступлений от участвующих корпораций в период с 2008 по 2017 год, а также отметил, что эксперты считают, что ваучеры будут более экономически эффективным средством помощи домохозяйствам с низким доходом. [10]
В отчете GAO за 2018 год, охватывающем период 2011–2015 годов, установлено, что программа LIHTC ежегодно финансировала около 50 000 единиц арендного жилья для малоимущих, при этом средняя стоимость единицы жилья для нового строительства варьировалась от 126 000 долларов США в Техасе до 326 000 долларов США в Калифорнии. [11] : 1 [12] : 1 Вот некоторые другие примечательные выводы:
Исследование 2022 года показало, что проекты LIHTC повышают стоимость земли в близлежащих районах. [27]
В отчете Института городского хозяйства за 2018 год критиковалось отсутствие в программе постоянных требований доступности и ставился под сомнение ее способность в полной мере удовлетворять потребности беднейших домохозяйств. [28]