Инклюзивное зонирование (ИЗ) — это муниципальные и окружные постановления по планированию , которые требуют или предоставляют стимулы, когда определенный процент единиц в новом жилищном строительстве доступен по цене для людей с низким или средним доходом. Такое жилье известно как инклюзивное жилье . Термин «инклюзивное зонирование» указывает на то, что эти постановления направлены на противодействие практике исключающего зонирования , которая исключает дешевое жилье из муниципалитета через кодекс зонирования. (Например, односемейное зонирование делает незаконным строительство многоквартирных домов.) Некоммерческие застройщики доступного жилья строят 100% своих единиц как доступные, но нуждаются в значительных субсидиях налогоплательщиков для работы этой модели. Инклюзивное зонирование позволяет муниципалитетам строить новое доступное жилье без субсидий налогоплательщиков. [1] Для того чтобы поощрить коммерческих застройщиков строить проекты, включающие доступные единицы, города часто разрешают застройщикам строить больше единиц («бонус плотности»), чем позволяют их законы о зонировании в настоящее время, чтобы было достаточно единиц с рыночной стоимостью, приносящих прибыль, чтобы компенсировать убытки от единиц с рыночной стоимостью ниже рыночной и при этом позволить проекту быть финансово осуществимым. [1] Инклюзивное зонирование может быть обязательным или добровольным, хотя подавляющее большинство единиц было построено в результате обязательных программ. [1] [2] Существуют различия между требованиями к резервированию (процент единиц, резервируемых для жителей с низким доходом), уровнями доступности (какой уровень дохода считается «низким») и продолжительностью времени, в течение которого единица ограничена в соответствии с документом как доступное жилье. [1]
На практике эти политики включают в себя введение ограничений на право собственности на 10–30% новых домов или квартир, чтобы сделать стоимость жилья доступной для домохозяйств с низким доходом. Сочетание « доступного жилья » и жилья «по рыночной цене» в одном районе рассматривается городскими планировщиками и социологами как выгодное. [3] Другая цель инклюзивного зонирования — создание сообществ со смешанным доходом, а не концентрация бедных домохозяйств в определенных городских районах. [1] Экономисты утверждают, что IZ функционирует как ценовой контроль на процент единиц и имеет такие же негативные последствия, как и другие виды ценового контроля ( контроль арендной платы ), поскольку он препятствует предложению нового жилья. [4] Его также можно понимать аналогично сборам за воздействие как «инклюзивный налог» на единицы по рыночной цене, который повышает цены на новые единицы без контроля цен в этой застройке и тем самым снижает финансовый стимул для создания нового жилья. [4]
Большинство инклюзивных зон вводятся на муниципальном или окружном уровне; когда они навязываются государством, как в Массачусетсе , утверждается, что такие законы узурпируют местный контроль. В таких случаях застройщики могут использовать инклюзивное зонирование, чтобы обойти определенные аспекты местных законов о зонировании.
В середине-конце XX века вокруг американских городов росли и расширялись новые пригороды , поскольку покупатели домов из среднего класса , поддерживаемые федеральными кредитными программами, такими как гарантии жилищных кредитов Администрации ветеранов , покидали устоявшиеся кварталы и сообщества. Эти недавно заселенные места, как правило, были более экономически однородными, чем города, которые они окружали. Многие пригородные сообщества принимали местные постановления, часто в кодексах зонирования, чтобы сохранить характер своего муниципалитета. Одной из наиболее часто упоминаемых исключительных практик является положение о том, что участки должны быть определенного минимального размера, а дома должны быть отнесены от улицы на определенное минимальное расстояние. Во многих случаях эти жилищные постановления препятствовали строительству доступного жилья, поскольку большие участки земли, необходимые для строительства в рамках ограничений кодекса, были непомерно дорогими для домов по скромной цене. Сообщества оставались доступными для более состоятельных граждан из-за этих постановлений, фактически закрывая малообеспеченные семьи от желаемых сообществ. Подобные постановления о зонировании не всегда принимались с сознательным намерением исключить домохозяйства с низким доходом, но это было непреднамеренным результатом такой политики.
Лишая семьи с низким доходом доступа к пригородным сообществам, многие считают, что исключающее зонирование способствовало сохранению городских гетто . Сторонники инклюзивного зонирования отмечают, что домохозяйства с низким доходом с большей вероятностью станут экономически успешными, если у них будут соседи из среднего класса в качестве сверстников и образцов для подражания. При эффективности инклюзивное зонирование снижает концентрацию бедности в трущобных районах, где социальные нормы могут не обеспечивать адекватных моделей успеха. Образование является одним из важнейших компонентов в усилиях по выведению людей из бедности; доступ к высококачественным государственным школам является еще одним ключевым преимуществом снижения сегрегации. По статистике, бедный ребенок в школе, где 80% детей являются бедными, получает на 13–15% меньше баллов по сравнению со средой, где сверстники бедного ребенка на 80% принадлежат к среднему классу. [5] Но этот бедный ребенок, в отличие от своих сверстников из среднего класса в жилье по рыночной цене, теряет межпоколенческое богатство.
Во многих сообществах, где было введено в практику инклюзивное зонирование, требования к доходу позволяют домохозяйствам, которые зарабатывают 80–120% от среднего дохода, претендовать на «доступное» жилье. Это связано с тем, что во многих местах высокие цены на жилье не позволяют даже домохозяйствам со средним доходом покупать недвижимость по рыночной цене. Это особенно заметно в Калифорнии , где только 16% населения могли позволить себе жилье по средней цене в 2005 году. [6]
Экономисты утверждают, что IZ функционирует как ценовой контроль на процент единиц и имеет такие же негативные последствия, как и другие виды ценового контроля ( контроль арендной платы ), поскольку он препятствует предложению нового жилья. [4] Его также можно понимать подобно сборам за воздействие как «инклюзивный налог» на единицы с рыночной ставкой, который повышает цены на новые единицы без контроля цен в этом районе и тем самым снижает финансовый стимул для создания нового жилья. [4]
Постановления об инклюзивном зонировании существенно различаются в разных муниципалитетах. Эти переменные могут включать:
Хотя во многих пригородных сообществах действует Раздел 8 для домохозяйств с низким доходом, они, как правило, ограничены концентрированными секциями. В некоторых случаях округа указывают небольшие районы, где недвижимость по Разделу 8 должна сдаваться в аренду. В других случаях рынок имеет тенденцию к саморазделению собственности по доходу. Например, в округе Монтгомери, штат Пенсильвания , богатом пригородном округе, граничащем с Филадельфией , только 5% населения округа проживает в районе Норристаун , однако 50% недвижимости округа по Разделу 8 находится именно там. [14] Большое количество постоянного населения с низким доходом обременяет местное правительство и школьный округ Норристауна, в то время как большая часть округа остается необремененной.
Инклюзивное зонирование направлено на снижение экономической сегрегации населения путем обязательного представления в одном районе различных доходов.
Инклюзивное зонирование остается спорным вопросом. Некоторые сторонники доступного жилья стремятся продвигать политику, чтобы гарантировать, что жилье доступно для разных уровней дохода в большем количестве мест. Эти сторонники считают, что инклюзивное зонирование создает необходимое доступное жилье и создает сообщества, интегрированные по уровню дохода . [ необходима цитата ]
Однако другие сторонники доступного жилья утверждают, что верно обратное, что инклюзивное зонирование может иметь противоположный эффект и фактически сократить доступное жилье в сообществе. Например, в Лос-Анджелесе, Калифорния, инклюзивное зонирование, по-видимому, ускорило джентрификацию, поскольку старые, нерентабельные здания были снесены и заменены в основном жильем с высокой арендной платой и небольшим процентом доступного жилья; конечный результат был менее доступным жильем. В Нью-Йорке, штат Нью-Йорк, инклюзивное зонирование позволяет увеличить до 400% элитного жилья на каждую единицу доступного жилья и дополнительно на 400% элитного жилья в сочетании с либеральным использованием прав на застройку. Критики заявили, что доступное жилье может быть направлено тем, кто зарабатывает до 200 000 долларов, посредством ненадлежащего использования среднего дохода района и использоваться в качестве политического инструмента организациями, связанными с различными политиками. Такие сообщества Нью-Йорка, как Гарлем, Нижний Ист-Сайд, Уильямсбург, Челси и Адская кухня, испытали значительное вторичное перемещение из-за использования инклюзивного зонирования. [ необходима цитата ]
Противники отрасли недвижимости отмечают, что инклюзивное зонирование облагает застройщиков косвенным налогом , чтобы отговорить их от строительства в районах, где наблюдается дефицит предложения. Кроме того, чтобы гарантировать, что доступные по цене единицы не будут перепроданы с целью получения прибыли, ограничения по документам обычно устанавливают долгосрочный потолок цены перепродажи , исключая потенциальную выгоду от владения домом. [ необходима цитата ]
Сторонники свободного рынка выступают против попыток исправить заданные социальные результаты путем вмешательства правительства в рынки . Они утверждают, что инклюзивное зонирование представляет собой обременительное регулирование землепользования , которое усугубляет нехватку жилья. [ необходима цитата ]
Владельцы домов иногда отмечают, что стоимость их недвижимости снизится, если семьи с низким доходом переедут в их сообщество. Другие же считают, что их опасения плохо скрываются из-за классовой дискриминации и расизма. [ необходима цитата ]
Некоторые из наиболее широко освещаемых битв за инклюзивное зонирование были связаны с REIT AvalonBay Communities. Согласно веб-сайту компании, AvalonBay стремится развивать объекты на «рынках с высоким барьером для входа» по всем Соединенным Штатам. На практике AvalonBay использует законы об инклюзивном зонировании, такие как Закон о всеобъемлющих разрешениях Массачусетса: Глава 40B , чтобы обойти местные законы о зонировании и построить большие жилые комплексы. В некоторых случаях местные жители дают отпор судебным иском.[1] В Коннектикуте аналогичные разработки AvalonBay привели к попыткам конфисковать землю или истребовать ее путем принудительного отчуждения . [15] В большинстве случаев AvalonBay выигрывал эти споры и строил чрезвычайно прибыльные квартиры или кондоминиумы.
Другие юридические баталии произошли в Калифорнии, где многие города внедрили политику инклюзивного зонирования, которая обычно требует, чтобы 10–15 процентов единиц жилья были доступным жильем. [16] Определение доступного жилья включает как жилье для людей с низким доходом, так и жилье для людей со средним доходом. В Калифорнии жилье для людей с низким доходом обычно предназначено для домохозяйств, получающих от 51 до 80 процентов от среднего дохода, а жилье для людей со средним доходом обычно предназначено для домохозяйств, получающих от 81 до 120 процентов от среднего дохода. [16] Застройщики пытались бороться с этими требованиями, оспаривая местные постановления об инклюзивном зонировании через судебную правовую систему. В деле Ассоциации застройщиков Северной Калифорнии против города Напа Первый окружной апелляционный суд Калифорнии подтвердил постановления об инклюзивном зонировании города Напа, которые требуют, чтобы 10 процентов единиц жилья нового проекта застройки были жильем для людей с умеренным доходом, против Ассоциации застройщиков, которая оспаривала решение города Напа. [17] Города также пытались наложить инклюзивные требования на арендуемые единицы. Однако Закон об арендном жилье Коста-Хокинс запрещает городам Калифорнии налагать ограничения на арендные ставки на пустующие единицы. [18] Впоследствии застройщики выиграли дела, такие как Palmer/Sixth Street Properties, LP против города Лос-Анджелес (2009) , против городов, которые наложили инклюзивные требования на арендуемые единицы, поскольку закон штата заменяет местные постановления. [19]
Группы граждан и застройщики также искали другие способы усилить или отменить инклюзивные законы о зонировании. Например, процесс инициативы и референдума в Калифорнии позволяет группам граждан или застройщикам изменять местные постановления о доступном жилье путем всенародного голосования. Любые граждане или заинтересованные группы могут участвовать в этом процессе, собрав по крайней мере необходимое количество подписей, чтобы предложенная мера могла быть включена в избирательный бюллетень; как только будет представлено достаточно подписей и избирательный бюллетень будет одобрен должностными лицами выборов, избирательный бюллетень обычно включается в избирательный бюллетень для предстоящих выборов. [20] Одним из недавних случаев является Предложение C в Сан-Франциско . Это избирательное предложение было включено в избирательный бюллетень для предварительных выборов в Калифорнии в июне 2016 года. Принятое в июне 2016 года, это предложение вносит поправки в устав города, чтобы увеличить требования к доступному жилью для проектов застройки на 25 единиц или более. [21]
Столкновение этих различных интересов отражено в этом исследовании, опубликованном аналитическим центром общественной политики Reason Foundation с либертарианским уклоном , и в ответе рецензента этого исследования. Местные органы власти отражают и в некоторых случаях уравновешивают эти конкурирующие интересы. В Калифорнии Лига городов создала руководство по инклюзивному зонированию, включающее раздел о плюсах и минусах политики.
Предполагается, что политика IZ не может эффективно рассредоточить единицы жилья с низким доходом по всему региону, что фактически противоречит цели самой политики. [22] Например, в округе Саффолк обнаружено, что существует пространственная концентрация единиц жилья IZ в бедных кварталах в сочетании с более высокой долей чернокожих и латиноамериканцев, которые считаются меньшинствами. [22] Более того, 97,7% единиц жилья IZ были построены только в 10% переписного участка с 1980 по 2000 год, что является районом с районом с самым низким доходом в сочетании с кластеризацией меньшинств. [22] Необходимо отметить, что жилищная политика контролируется местным, а не региональным правительством в округе Саффолк, поэтому без региональной координации жилищной политики она не учитывает межмуниципальное распределение домохозяйств с низким доходом в пределах округа. [22] Кроме того, бонусы за плотность, предоставляемые застройщикам за предоставление единиц IZ, усилили концентрацию доступных единиц в бедных районах (Райан и Эндерле, цитируется в Mukhija, Das, Regus et al., 2012). [23] Это показывает, что политика IZ может не обеспечить равномерное распределение малообеспеченных слоев населения, если она осуществляется без учета региональной координации.
Более того, с учетом бонусов за плотность, выделяемых застройщикам недвижимости для предоставления единиц IZ, это означает, что сообщество будет нести расходы по увеличению плотности населения и совместному использованию существующей инфраструктуры. [23]
Более 200 сообществ в Соединенных Штатах имеют своего рода положение об инклюзивном зонировании. [24]
Округ Монтгомери, штат Мэриленд , часто считается пионером в установлении политики инклюзивного зонирования. Это шестой по богатству округ в Соединенных Штатах, однако с 1974 года в нем построено более 10 000 единиц доступного жилья, многие из которых находятся в продаже от двери до двери с жильем по рыночной цене. [25]
Все муниципалитеты в штате Массачусетс подчиняются Главе 40B Общих законов этого штата, которая позволяет застройщикам обходить определенные ограничения муниципального зонирования в тех муниципалитетах, где имеется менее 10% единиц доступного жилья, определенных законом. Застройщики, пользующиеся Главой 40B, должны построить 20% единиц доступного жилья, как определено законом. [26]
Все муниципалитеты в штате Нью-Джерси подлежат судебному включению в зонирование в результате решения Верховного суда Нью-Джерси по делу Маунт-Лорел и последующих актов законодательного собрания штата Нью-Джерси. [27]
Исследование 2006 года показало, что в 170 юрисдикциях Калифорнии была какая-то форма инклюзивного жилья. [28] Это на 59% больше, чем в 2003 году, когда инклюзивное жилье было только в 107 юрисдикциях. [29] Кроме того, закон штата требует, чтобы 15% единиц жилья, произведенных в районах проекта реконструкции, были доступными по цене. По крайней мере 20% доходов, полученных от проекта реконструкции, должны быть направлены на жилье для людей с низким и средним доходом. [16] Однако губернатор Джерри Браун принял закон AB 1X 26, который распустил все агентства по реконструкции 1 февраля 2012 года.
Однако постановление о зонировании арендного жилья в Лос-Анджелесе ( Калифорния) было признано недействительным в 2009 году Апелляционным судом Калифорнии по второму апелляционному округу, поскольку оно напрямую противоречило положению Закона штата об арендном жилье Коста-Хокинс 1996 года, который в частности предоставлял всем арендодателям право устанавливать «начальную арендную ставку» для новых жилых единиц. [30]
Постановление Мэдисона, штат Висконсин, об инклюзивном зонировании в отношении арендного жилья было отменено 4-м окружным апелляционным судом Висконсина в 2006 году, поскольку апелляционный суд истолковал инклюзивное зонирование как контроль арендной платы, что запрещено законом штата. Верховный суд Висконсина отклонил просьбу города о пересмотре дела. Постановление было структурировано с окончанием срока действия в феврале 2009 года, если только оно не будет продлено Общим советом. Общий совет не продлил действие постановления об инклюзивном зонировании, и поэтому оно утратило силу и больше не действует.
21 февраля 2019 года городской совет Йоханнесбурга утвердил «Инклюзивные жилищные стимулы, правила и механизмы 2019 года». [12] Эта политика является первой в своем роде в Южной Африке и предусматривает четыре варианта инклюзивного жилья (включая варианты с ограничением по цене, ограниченным размером или договорные варианты), при которых не менее 30% жилых единиц в новых застройках из 20 единиц и более должны быть инклюзивным жильем. [31]
Хотя инклюзивное зонирование может быть как обязательным, так и добровольным, некоторые исследования показали, что обязательные подходы будут иметь решающее значение для успеха программ инклюзивного зонирования с точки зрения предоставления большего количества доступного жилья. [32] Ниже приведены некоторые примеры, показывающие больший эффект обязательной практики по сравнению с добровольной практикой: [33]