Воздержание , в контексте ипотечного процесса, является особым соглашением между кредитором и заемщиком , чтобы отсрочить обращение взыскания . Буквальное значение воздержания - «сдерживание». [1] Это также называется ипотечным мораторием .
Когда заемщики по ипотеке не в состоянии выполнить свои условия погашения, кредиторы могут принять решение о принудительном взыскании . Чтобы избежать принудительного взыскания, кредитор и заемщик могут заключить соглашение, называемое «отсрочкой». Согласно этому соглашению, кредитор откладывает свое право на принудительное взыскание, если заемщик может наверстать упущенное в графике платежей к определенному времени. Этот период и план платежей зависят от деталей соглашения, которое принимается обеими сторонами. [2]
Исторически отсрочка предоставлялась клиентам, испытывающим временные или краткосрочные финансовые трудности. Если у заемщика есть более серьезные проблемы, например, возврат к полным ипотечным платежам в долгосрочной перспективе не представляется устойчивым, то отсрочка обычно не является решением. У каждого кредитора, вероятно, будет свой собственный набор продуктов отсрочки. В ответ на COVID-19 спонсируемые правительством ипотечные кредиты в Соединенных Штатах имеют право на планы отсрочки в соответствии с Законом CARES. [3] [4] Эти планы предназначены для заемщиков, пострадавших от COVID-19. По окончании периода отсрочки потребитель должен будет принять участие в плане урегулирования, и варианты включают в себя погашение ипотечных платежей, полную выплату кредита, план модификации ипотеки, отсрочку платежей до конца кредита или увеличение ежемесячных платежей для погашения просроченной задолженности. Отсрочка не является прощением, и проценты продолжают начисляться, и если окончательное соглашение о урегулировании не будет принято, кредитор может впоследствии обратиться в суд с ипотекой. Эти соглашения не блокируют отчетность кредитных бюро, а спонсируемые правительством агентства («GSE») дают указания, что кредитор должен сообщать о статусе ипотеки, который будет отражать просрочки и просроченные платежи. [5]
Примеры видов снисходительности, которые кредиторы могут потенциально рассмотреть, включают:
Необходимо понимать, что тип предоставляемой отсрочки предоставляется на основе индивидуальных обстоятельств клиента. Например, заемщики, испытывающие краткосрочные финансовые трудности, с большей вероятностью получат одобрение либо на (краткосрочный) полный мораторий, либо на сделку с отрицательной амортизацией, чем клиенты, испытывающие долгосрочные финансовые трудности, где кредитор всегда будет стремиться обеспечить дальнейшее сокращение остатка капитала (через соглашение об отсрочке с амортизацией). Соглашения об отсрочке с отрицательной амортизацией подходят только в качестве краткосрочных сделок, поскольку неуплата процентов своевременно и/или по всему остатку кредита фактически является дополнительным заимствованием. В зависимости от параметров соглашения потребители могут нести полную ответственность за выплату всей суммы, причитающейся после окончания срока отсрочки. [6]
Кредитор, предоставляющий отсрочку, воздерживается от реализации своего права на реализацию процентов по ценным бумагам в соответствии с их соглашением или договором с заемщиком. Это делается для того, чтобы помочь заемщику вернуться в работоспособное финансовое положение, а также предоставить кредитору лучшую возможность реализовать свое обеспечение в случае, если заемщик не выполнит свои обязательства. Заемщик не избегает своих долговых обязательств, принимая согласованную сумму и/или условия отсрочки. По истечении согласованного периода отсрочки счет кредита возвращается к своей первоначальной форме. Во многих случаях по истечении периода отсрочки разница между уровнем предоставленной отсрочки и полным погашением (которое было пропущено) пересчитывается на оставшийся срок, и новый платеж клиента основывается на текущем остатке кредита, ставке и сроке.
Исключениями из этого правила являются случаи, когда была предоставлена сниженная ставка (где имелось возможное намерение как можно быстрее сократить остаток капитала, тем самым уменьшив стоимость кредита) или когда отсрочка предоставляется на весь срок кредита, т. е. в случае разделенного кредита, когда одна часть кредита откладывается до даты истечения срока, с намерением, что к этому времени появится подходящий способ погашения (например, продажа актива) для полного погашения кредита.
В апреле 2020 года GSE опубликовала политику платежей, в которой разъяснила условия планов снисхождения из-за COVID-19. В объявлении разъяснялось, что, хотя полная выплата задолженности является вариантом восстановления, потребители никогда не обязаны выбирать вариант единовременной выплаты. В нем повторились четыре варианта: полное погашение, план погашения с течением времени, отсрочка для переноса платежей на конец кредита или изменение кредита для более постоянных трудностей. В руководстве указано, что владельцы, столкнувшиеся с трудностями, начнут с более коротких планов, но они могут быть продлены до 12 месяцев при необходимости после повторной оценки финансовых трудностей потребителей. GSE также отменяют штрафы за просрочку платежа и приостанавливают продажу и выселение заложенного имущества до 17 мая 2020 года. [7]
Политика COVID-19 требует, чтобы кредиторы связывались с потребителем, чтобы получить подробную информацию о ситуации и провести оценку трудностей и возможности погашения. Во время этих разговоров. Устные разговоры должны быть подтверждены и задокументированы посредством электронной переписки и письменных соглашений, если применимо. [8]
Термин «воздержание» в разных странах называется по-разному. Нормы соглашения о принудительном взыскании долга также различаются. Например, в Австралии банки предлагают «вариацию на случай трудностей» заемщикам, испытывающим финансовые трудности. Заемщики могут попросить своих кредиторов внести изменения в условия своих кредитов.
Заемщики могут либо выбрать краткосрочное облегчение, приостановив выплаты по ипотеке на короткий период времени (в США это называется «отсрочка»), либо подать заявку на сокращение платежей в течение срока действия кредита (в США это называется «модификация кредита»). Кредиторы обязаны указать конкретную причину, по которой заявка на изменение условий кредитования в связи с трудностями была отклонена ими. Заемщикам рекомендуется обратиться в отдел внутренних жалоб своего банка или подать иск.
Во многих странах банки обычно разрешают временные выплаты только процентов, а не приостанавливают выплату всей суммы взноса. [9] Банк Испании (Banco de España) — фактический банк страны — не рекомендует банкам оставлять ипотечные кредиты в просрочке. По этой причине банки не обязаны предлагать какие-либо льготы заемщикам. Банки могут изымать недвижимость без согласия на изменения в условиях кредита, которые могут помочь клиенту.
