_Lukas_Boxberger.jpg/1280px-2016_09_UJ_Meet_Up_Makerspace_(c)_Lukas_Boxberger.jpg)
Общая территория — это, в законодательстве о недвижимости или праве на недвижимое имущество , «территория, которая доступна для использования более чем одним лицом...» [1] Общие территории — это те, которые доступны для общего пользования всеми арендаторами, (или) группами арендаторов и их приглашенными лицами. [2] [3] В Техасе и других частях Соединенных Штатов это «территория внутри жилого комплекса, принадлежащая всем жильцам или общей структуре управления, которая взимает плату с каждого арендатора за обслуживание и содержание». [4] [5]
Общие зоны часто существуют в квартирах , закрытых комплексах , кондоминиумах , кооперативах и торговых центрах . [6]
В любой ситуации, когда существует общая аренда , все арендаторы совместно владеют общими территориями, что означает, что ни один отдельный владелец не обладает большим контролем над землей, чем любой другой владелец. [7]
Это отличается от общинной земли или земли общего пользования , используемых в английском праве, которая принадлежит одному лицу, но может использоваться группой лиц.
Примеры мест общего пользования включают в себя:
В деле Мэриленд против Гаррисона Верховный суд США постановил, что полиция может войти в общую зону при исполнении ордера на обыск . [12] [13] Кроме того, в деле Иллинойс против Родригеса Верховный суд США постановил, что «вход без ордера является действительным, если он основан на согласии третьего лица, которое, по разумным предположениям полиции на момент входа, обладает общей властью над помещением, но которое на самом деле этого не делает». [14] Кроме того, суд постановил:
лицо, которое разрешает другим иметь «совместный доступ или контроль для большинства целей ... предполагает риск того, что [такие лица] могут разрешить обыск общей территории». [15] 415 US, at 171, n. 7; см. также Frazier v. Cupp , 394 US 731, 740 (1969) (утверждая, что ответчик, который оставил дорожную сумку в чужом доме и разрешил совместное использование сумки, «предполагал риск того, что [это лицо] позволит кому-то другому заглянуть внутрь»). Как ясно показывает анализ Суда о допущении риска , согласие третьей стороны ограничивает способность лица оспаривать обоснованность обыска только потому, что это лицо добровольно отказалось от части своих ожиданий конфиденциальности , поделившись доступом или контролем над своей собственностью с другим лицом.
— [16]
В общежитиях колледжей и университетов общие зоны — это те пространства в общежитии, которые предназначены для использования всеми студентами. Чтобы рисовать фрески, улучшать с помощью приспособлений или иным образом изменять общую зону, может потребоваться получить разрешение от директора по общежитию. [17] С юридической точки зрения арендатор ничего не может сделать, если он не одобряет обстановку, украшения и т. д. общей зоны, если только это не мешает инвалидности. Все, что касается религии или убеждений, подпадает под действие Закона о справедливом жилье. Единственный способ контролировать общие зоны в этом отношении — это если возникла серьезная угроза. Государственные университеты имеют право запрещать использование общих зон, если они сочтут это целесообразным (будь то декорирование, меблировка или физическое использование). Коммерческое жилье может ограничивать эти вещи только в некоторой степени. Они не могут юридически контролировать каждый аспект использования общей зоны из-за вышеупомянутых Законов о справедливом жилье.
Общая зона также применяется к таким организациям, как торговые центры и торговые ряды, в которых работают несколько компаний. [5] Часто бизнес-парки, торговые центры и другие многопрофильные объекты будут иметь общую зону. Это может быть любой из примеров, перечисленных выше, или это может быть «комната отдыха». Эти зоны, как правило, расположены в центре и предназначены для использования всеми участниками бизнеса. Могут быть положения о поведении в общих зонах, а также о доступности общих зон. Компании также могут иметь общие зоны внутри себя. Обычно компании с общими зонами будут иметь свои собственные правила, которые соответствуют их типу бизнеса, политике и видению компании.
Штаты различаются в том, как они облагают налогом общие площади для целей налогообложения недвижимости. Это может зависеть от того, является ли это кондоминиумом или кооперативом. Например, штат Аризона облагает налогом «жилые общие площади» в жилищных комплексах по фиксированной ставке, но общие площади кондоминиумов и полей для гольфа оцениваются отдельно. [18]
В зависимости от типа общей зоны (т. е. бизнес, жилая, государственная) существуют определенные меры предосторожности, которые необходимо соблюдать при их использовании. [ требуется ссылка ] Некоторые требуют аренды, некоторые требуют контрактов, а некоторые требуют только устного обещания. Например, предприятия могут совместно использовать общие зоны в магазине, который принимает поставщиков из разных слоев общества. В договоре аренды или контракте подразумевается, что они будут делить пространство с этими разными поставщиками. В квартирах есть два разных типа общих зон, которые может иметь застройщик. Одна будет по контракту, а другая по аренде. Квартиры, которые сдаются в аренду по единицам (т. е. обычное жилье), подписываются одним лицом. Это одно лицо юридически решает, как использовать общую зону, если у него когда-либо появится сосед по комнате в будущем. Если жилой комплекс арендует по спальням, есть пункт или параграф, подробно описывающий, как пространство должно использоваться поровну между всеми арендаторами. Наконец, есть государственные и обязательные общие зоны. Форты и базы, государственные учреждения и даже тюрьмы имеют общие зоны. В договоре аренды нет соглашения, определяющего, как эти площади должны использоваться. Существуют различные виды общих зон, и все они имеют различные правила и положения. Все они имеют различные правовые процедуры, если что-то произойдет в этих зонах. [ необходима цитата ]
В коммерческой недвижимости в США коэффициент потерь здания — это процент площади здания, совместно используемой арендаторами, или пространства, отведенного под общие зоны здания, используемый для расчета разницы между чистой (полезной) и брутто (оплачиваемой) площадями . [19]
Эта часть пространства считается «потерянной», поскольку ее нельзя напрямую сдать в аренду, а расходы на содержание и эксплуатацию должны покрываться за счет других арендуемых площадей. [20]
Коэффициент потерь часто путают с коэффициентом нагрузки , но формулы для каждого термина различаются. [21]
Коэффициент потерь рассчитывается следующим образом:
Ассоциация владельцев и управляющих зданиями совместно с Американским национальным институтом стандартов установила стандарт ANSI/BOMA Z65.1-2010 для измерения площади пола и расчета общей арендуемой площади и коэффициента потерь. [22]
