В финансах термин « флиппинг» используется для описания покупки актива и его быстрой перепродажи (или «перепродажи») с целью получения прибыли.
В сфере недвижимости этот термин используется инвесторами для описания процесса покупки, реконструкции и продажи недвижимости с целью получения прибыли. В 2017 году в США было продано 207 088 домов или кондоминиумов, что является 11-летним максимумом. [1]
Волна перепродаж часто создает экономический пузырь , который затем лопается, как, например, во время земельного бума во Флориде в 1920-х годах . [2]
В 2000-х годах смягченные стандарты федеральных заимствований (включая субстандартное кредитование , которое позволяло заемщику приобретать дом с небольшим или нулевым первоначальным взносом) могли напрямую привести к буму спроса на дома. [3] Поскольку было легко брать кредиты, многие инвесторы покупали дома в качестве спекуляции недвижимостью , не намереваясь в них жить. Поскольку спрос превышал предложение, цены росли, давая краткосрочную прибыль. Это привело к инфляционной спирали , пока пузырь не лопнул в 2008 году, а стандарты заимствований не стали более строгими, в результате чего рынок жилья достиг дна.
«Рациональная» перепланировка может способствовать обновлению и восстановлению ранее обветшалого района. Этот процесс известен как джентрификация и повышает стоимость недвижимости, но может привести к перемещению населения.
Согласно теории разбитых окон , неухоженный дом или район привлекает криминальный элемент, который вытесняет тех, кто ведет ответственный образ жизни, что способствует появлению большего количества криминальных элементов, и так далее по спирали. Реставрация создает рабочие места, особенно в строительстве, и генерирует больше продаж (и налогов с продаж) для местных продавцов и поставщиков. Отремонтированные дома привлекают новое население и бизнес в регион, способствуя большему экономическому развитию; их более высокая оценочная стоимость приносит больше доходов от налога на имущество местным органам власти, позволяя проводить больше улучшений и усилить контроль.
Если в сообществе часто происходит переворот, общая стоимость владения может существенно возрасти, в конечном итоге заставляя нынешних жителей переезжать, особенно бедных молодых и старых людей. В небольших масштабах перевороты могут вызывать беспокойство и беспокойство у своих непосредственных соседей, выполняя длительные ремонтные работы. Перевороты часто не заинтересованы в интеграции в соседство, [4] что может вызвать напряженность с давними жителями.
Во время пузыря на рынке недвижимости 2000-х годов перепродажа и джентрификация были связаны с массовой миграцией людей в Калифорнию, где высокие цены на недвижимость и обилие рабочих мест привлекали искателей богатства. [ требуется цитата ] В ответ многие коренные калифорнийцы были вынуждены мигрировать в менее дорогие районы таких штатов, как Аризона, Невада, Техас, Орегон и Вашингтон. [ требуется цитата ] Эта миграция калифорнийцев вызвала дальнейшую джентрификацию в районах, куда они переехали в большом количестве. Такие районы, как Финикс, Аризона и Долина Лас-Вегаса , стали намного дороже, хотя цены на недвижимость значительно упали после 2006 года.
В 2020 году акцент на перепродаже домов сместился на Средний Запад, где Большой Кливленд стал одним из самых прибыльных мест в стране для владения арендой и перепродажей домов. Типичный проект в этом районе, как и в других районах региона Великих озер, окупает вдвое большую стоимость купленной конструкции. Инвесторов из Калифорнии направляли консультанты из Солнечного пояса на северо-восток Огайо. В 2019 году медианный перепродажный дом был куплен за 60 000 долларов и продан за 124 000 долларов. 100% маржа была также характерна для Акрона, штат Огайо; Питтсбурга; и Саут-Бенда, штат Индиана. [5]
После ремонта сам дом будет в лучшем состоянии и прослужит дольше, а также его можно будет продать по более высокой цене, что увеличит его оценочную стоимость по налогу на имущество, а также увеличит продажи товаров и услуг, связанных с улучшением имущества, и соответствующее увеличение налогов с продаж. [6] Соседи также могут выиграть, имея более привлекательные дома в районе, тем самым увеличивая стоимость своих собственных домов.
В 2006 году Министерство жилищного строительства и городского развития США разработало правила, касающиеся хищнического переворачивания в рамках страхования односемейных ипотечных кредитов Федерального жилищного управления (FHA). Требование по времени владения недвижимостью составляло более 90 дней между датами покупки и продажи, чтобы претендовать на ипотечное финансирование, застрахованное FHA. [7] Это требование было значительно смягчено в январе 2010 года, и 90-дневный период удержания был практически отменен. [8]
Перепродажа иногда может быть и преступной схемой . Незаконная перепродажа имущества — это мошенничество , при котором недавно приобретенное имущество перепродается за значительную прибыль по искусственно завышенной стоимости, как правило, для того, чтобы обмануть кредитора, заставив его одолжить больше, чем истинная стоимость имущества, или обмануть покупателя, заставив его заплатить более высокую цену, чем необходимо. Имущество быстро перепродается после внесения незначительных или только косметических улучшений. Незаконная перепродажа имущества часто подразумевает сговор между оценщиком недвижимости, инициатором ипотеки и агентом по закрытию сделки. Сотрудничество оценщика недвижимости необходимо для получения ложного, искусственно завышенного отчета об оценке. Покупатель может знать или не знать о ситуации. Этот тип мошенничества является одним из самых дорогостоящих для кредиторов.
Ремонт проблемных или заброшенных объектов иногда связывали со злонамеренными и недобросовестными действиями в эпоху после пузыря на рынке жилья . В результате «переворачивание» часто использовалось как описательный термин для схем, включающих рыночные манипуляции или другие незаконные действия, так и как уничижительный термин для законных стратегий инвестирования в недвижимость , которые некоторые воспринимают как неэтичные или социально разрушительные. В наши дни этот термин имеет более позитивный оттенок с популярностью таких телевизионных шоу, как Flip or Flop и Flip That House. [9]
В Соединенных Штатах Единые стандарты профессиональной оценки (USPAP) регулируют оценку недвижимости , а Fannie Mae контролирует рынок вторичного жилищного ипотечного кредитования . У обеих компаний есть практики по выявлению незаконных схем перепродажи.
Термин «переворачивание» также используется в отношении определенных видов мошенничества , известных как «переворачивание денег» или «переворачивание наличных». В таком мошенничестве мошенник просит предполагаемую жертву отправить определенную сумму денег, обычно через банковский перевод, с обещанием, что они могут быстро «перевернуть» деньги на большую сумму, обычно примерно в десять раз больше. После того, как жертва перевела деньги, мошенник просто забирает деньги, обрывая все дальнейшие контакты. [10]
В июле 2012 года бизнес-сеть CNBC дала зеленый свет нескольким пилотным проектам реалити-шоу, посвященным перепродаже домов. [11]
Ниже приведен список нескольких шоу-перепродаж: