Редевелопмент — это любое новое строительство на участке, который имеет уже существующее использование. Он представляет собой процесс использования земли для возрождения физической, экономической и социальной структуры городского пространства . [1]
Варианты реконструкции включают в себя:
Проекты реконструкции могут быть небольшими или крупными: от отдельного здания до целых новых кварталов или проектов «новый город в городе».
Реконструкция также относится к государственным и федеральным законам, которые дают городам и округам полномочия создавать агентства по реконструкции и дают агентствам полномочия решать проблемы городского упадка . Основные инструменты агентства по реконструкции включают полномочия приобретать недвижимость, право принудительного отчуждения, развивать и продавать недвижимость без торгов, а также полномочия и ответственность за переселение лиц, имеющих интересы в собственности, приобретенной агентством. Финансирование/финансирование таких операций может осуществляться за счет государственных грантов, заимствований у федерального или государственного правительств и продажи облигаций, а также за счет налогового прироста .
Другие термины, которые иногда используются для описания реконструкции, включают городское обновление (городское оживление). Хотя усилия, описываемые как городское оживление, часто включают реконструкцию, они не всегда подразумевают реконструкцию, поскольку они не всегда подразумевают снос каких-либо существующих структур, а вместо этого могут описывать восстановление существующих зданий или другие инициативы по улучшению района.
Новым примером других инициатив по улучшению района является механизм финансирования, связанный с высоким углеродным следом качества воздуха городского упадка . Законопроект Ассамблеи AB811 является ответом штата Калифорния на финансирование возобновляемой энергии и позволяет городам разрабатывать собственные планы действий по устойчивому развитию. Эти передовые планы действий нуждаются в структуре финансирования; которая может легко быть представлена через финансирование реконструкции.
Некоторые проекты и программы реконструкции были невероятно спорными, включая программу Urban Renewal в Соединенных Штатах в середине двадцатого века или программу городской регенерации в Великобритании. Споры обычно возникают либо из-за использования права принудительного отчуждения , либо из-за возражений против изменения использования или увеличения плотности и интенсивности на участке, либо из-за разногласий по поводу надлежащего использования средств налогоплательщиков для оплаты некоторых элементов проекта. Городская реконструкция в Соединенных Штатах была спорной, поскольку она может вытеснить бедных и низших по среднему классу жителей, часто передавая земли и дома жителей застройщикам бесплатно или по цене ниже рыночной. Это делается при условии, что застройщик будет использовать эту землю для строительства новых коммерческих и жилых комплексов.
Жители, перемещенные в результате перепланировки, часто получают недостаточную компенсацию [2] , а некоторые (особенно арендаторы с ежемесячной оплатой и владельцы бизнеса) вообще не получают компенсацию. Исторически сложилось так, что агентства по перепланировке покупали много объектов недвижимости в районах перепланировки по ценам ниже справедливой рыночной стоимости или даже ниже собственных оценочных показателей агентств, поскольку перемещенные люди часто не знают о своих законных правах и не имеют воли и средств для организации надлежащей правовой защиты в ходе оценочного разбирательства. [ необходима цитата ] Те, кто так поступает, обычно получают больше в качестве компенсации, чем предлагают агентства по перепланировке.
Споры о неправомерном использовании права принудительного отчуждения частной собственности для целей реконструкции достигли апогея после решения Верховного суда США 2005 года по делу Кело против города Нью-Лондон , в котором постановили, что общие выгоды, получаемые сообществом от экономического роста, квалифицировали частные планы реконструкции как допустимое « общественное использование » в соответствии с пунктом о изъятиях Пятой поправки . [3] Решение по делу Кело было широко осуждено и остается предметом жесткой критики. В ряде штатов были приняты или введены в действие нормативные акты, ограничивающие использование права принудительного отчуждения частной собственности для целей частной застройки.
Перепланировка полей для гольфа , также известная как переоборудование полей для гольфа, — это ниша в сфере недвижимости , в которой инвесторы покупают неудачные поля для гольфа. Затем инвесторы делят поле для гольфа на отдельные участки земли. Затем они перепродают участки земли застройщикам или строят на участках, а затем перепродают их покупателям жилых домов. Этот процесс обычно осуществляется с помощью брокера по недвижимости .
Основная проблема этой ниши — трудности, с которыми сталкиваются инвесторы при запросе отклонений от городов. [4]
Северная Америка:
Европа:
Азия:
Центральная Америка:
{{cite journal}}: Цитировать журнал требует |journal=( помощь )