В общем праве и статутном праве пожизненное имущество (или пожизненная аренда) — это право собственности на недвижимое имущество на протяжении жизни человека. С юридической точки зрения это имущество в виде недвижимости , которое заканчивается со смертью, когда права собственности могут вернуться к первоначальному владельцу или к другому лицу. Владелец пожизненного имущества называется «пожизненным арендатором». О человеке, который примет права после смерти, говорят, что у него есть «остаточный» интерес, и его называют «остаточным».
Право собственности на пожизненное имущество ограничено по времени, поскольку оно заканчивается со смертью человека. Его владельцем является пожизненный арендатор (обычно также «измеряющий жизнь»), и оно несет с собой право пользоваться определенными выгодами от владения имуществом, в основном доходом, полученным от аренды или других видов использования имущества, и правом на занятие, в течение его или ее владения. Поскольку пожизненное имущество прекращает свое существование в момент смерти измеряющего человека, пожизненный арендатор, временный владелец, может краткосрочно сдавать в аренду, но не может продавать, дарить или завещать имущество на неопределенный срок (включая предположение, что оно может перейти к наследникам ( intestate )) или создавать предполагаемый документ, оставляющий его наследникам по завещанию ( testate ).
Пожизненное имущество pur autre vie ( французское право , «для жизни другого») удерживается до конца жизни человека, который не владеет имуществом, известное как cestui que vie (французское право, «человек, который живет»). Эта форма пожизненного имущества возникает, когда пожизненный арендатор распорядился имуществом, предполагая, что такое распоряжение не влечет за собой никакой особой конфискации в соответствии с инструментом пожизненного интереса. Она также возникает, когда лицо, предоставляющее право, решает сделать измеряемой жизнью жизнь кого-то другого, а не жизнь пожизненного арендатора. Пожизненное имущество pur autre vie чаще всего создается в одном из двух случаев.
Следует проводить четкое различие между имуществом, предоставленным на определенный срок , который трактуется как аренда или лицензия.
В случае смерти, при условии отсутствия недобросовестных сделок с определенными добросовестными покупателями, имущество, включенное в пожизненное имущество, переходит в собственность оставшегося владельца ( мн. ч. remaindermen ) или возвращается к его дарителю (все это можно спутать, назвав «возвратами» и «возвратчиками»). Существует небольшой рынок возвратов в сфере недвижимости, что требует от покупателя проведения расширенной документальной проверки и физических проверок. [1]
Владелец земли в поместье не может предоставить «большую долю» в поместье, чем та, которой он или она владеет. То есть, владелец пожизненного поместья не может предоставить полное и бессрочное право собственности ( fee simple ) другому лицу, поскольку право собственности пожизненного арендатора на имущество заканчивается, когда лицо, являющееся оценщиком жизни, умирает. Например, если Эшли передал Бобу пожизненное поместье, а Боб передал пожизненное поместье другому лицу, Чарли, пожизненное поместье [встроенное пожизненное поместье], то пожизненное право собственности Чарли будет действовать только до тех пор, пока не умрут Чарли или Боб. Пожизненный интерес Чарли или интерес pur autre vie (интерес к жизни другого человека, в зависимости от того, какой из них применяется) и чаще всего оставшиеся права собственности на имущество («возвратный интерес») переходят к лицам в соответствии с условиями завещания/правилами отсутствия завещания/декларации о доверительном управлении/договора о доверительном управлении (Великобритания) или завещания/правилами отсутствия завещания/«дарт или акт о пожизненном интересе» (или аналогичного) (США) в остатке или возвращаются первоначальному получателю в зависимости от условий Ashley. Такое пожизненное имущество в США также может быть передано на всю жизнь дарителя, например, «A передает X B до смерти A», а в Великобритании — путем передачи по доверительному управлению или уступки, а не передачи X.
Если пожизненный арендатор намеревается передать базовый «возвратный» интерес, которого у пожизненного арендатора никогда не было, это представляет собой нарушение доверия, дающее основание для иска о возмещении ущерба, и может представлять собой уголовное мошенничество , однако не может дать конечному получателю возврата (или замененным бенефициарам) права получить судебное заявление о том, что имущество принадлежит ему, если это имущество находится в руках добросовестного приобретателя за плату без уведомления ( добросовестного приобретателя ).
Финансовая и физическая ответственность ложится на пожизненного арендатора в соответствии с правовой доктриной отходов , которая запрещает пожизненным арендаторам повреждать или обесценивать актив. Короче говоря, поскольку право собственности пожизненного арендатора является временным, неспособность поддерживать или разумно защищать актив, приводящая к уменьшению его стоимости или даже к уничтожению, является основанием для иска для реверсора.
Еще одним ограничением является правило против бессрочных прав во многих штатах и странах, которое запрещает длительные пожизненные права наследования в стиле до 19 века и может привести к преждевременному и дающему право на компенсацию прекращению таких последовательных пожизненных прав. В Англии и Уэльсе это установлено на одну жизнь или 80 лет, в зависимости от того, что дольше.
Продажа имущества с сохранением права пожизненного содержания широко известна во Франции как « viager » [2] , где этот термин используется чаще, чем где-либо еще, наиболее известный случай — случай Жанны Кальман , самой долгоживущей из когда-либо зарегистрированных людей.
В объединенной юрисдикции Англии и Уэльса с 1925 года фригольд-имущество, предназначенное для «удержания» в качестве пожизненного интереса, вступает в силу только как интерес, используемый в капитале, в частности как интерес в доверительном управлении . Другим типом собственности на землю является лизгольд, и хотя большинство долгосрочных арендных договоров заключаются на период от 99 до 999 лет, «пожизненная аренда» будет часто интерпретироваться непредсказуемым образом как лицензия или аренда.
В Соединенных Штатах пожизненное имущество обычно используется как инструмент планирования имущества. Пожизненное имущество может избежать завещания и гарантировать, что предполагаемый наследник получит право собственности на недвижимость. Например, Эл владеет домом и хочет, чтобы Билл унаследовал его после смерти Эла. Эл может осуществить это желание, передав право собственности на дом Биллу и сохранив пожизненное имущество в доме. Эл сохраняет пожизненное имущество, а Билл получает закрепленный остаток по закону о праве собственности. Как только Эл умирает, интерес пожизненного имущества сливается с остатком Билла, и у Билла появляется право собственности на закон о праве собственности. Преимущество такой передачи заключается в том, что она делает использование завещания ненужным и устраняет необходимость завещания актива. Недостатком является небольшой риск мошенничества со стороны бенефициара Билла, если бы он мог легко показать в определенной юрисдикции неограниченный закон о праве собственности, он мог бы преждевременно продать имущество невиновному покупателю , например, когда Эл находится в отпуске. Вторым недостатком для доверителя является то, что положение для любого оставшегося человека (или людей) (сторона C) является неотменяемым без согласия оставшегося человека. «Документы бенефициара» были законодательно созданы в некоторых штатах для решения этой проблемы.
Законы о наследовании без завещания в некоторых американских штатах ограничивают права (наследование) пережившего супруга на недвижимость умершего супруга пожизненным владением. Луизиана , применяющая гражданское право , имеет аналогичное положение по умолчанию в наследовании без завещания, называемое узуфруктом , которое распространяется только на общее имущество и заканчивается с наступлением более ранней смерти или повторного брака.
Некоторые американские штаты допускают расширенный акт о пожизненном имуществе, в котором даритель сохраняет возможность передавать имущество третьей стороне без согласия наследодателя. [3] Если наследодатель, получивший расширенный акт о пожизненном имуществе, все еще владеет имуществом на момент своей смерти, а наследники переживают наследодателя, имущество автоматически переходит к наследникам без завещания. [4] Расширенные акты о пожизненном имуществе иногда также называют актами Леди Берд.
Законы Англии и Уэльса о несостоятельности с 1 октября 2014 года предусматривают £250 000 (или все несовместное имущество, если меньше) и 50% любого излишка супругу, остаток — взрослым детям. Это отменило оставшиеся 50%, которые использовались в качестве пожизненного интереса, который применялся с 1920-х годов. [5]
Оставшийся в живых супруг (и в редких случаях другие лица) получают выгоду от права наследования любого совместно нажитого имущества.
Соглашение, изложенное в первом параграфе, в Великобритании будет интерпретироваться как интерес в доверительном управлении имуществом и обычно избегается, поскольку в отношении налога на наследство оно считается «сохранением выгоды», требующим полной уплаты задним числом сумм годового подоходного налога с любой рыночной арендной платы, которая должна была быть выплачена законному владельцу в Англии и Уэльсе за дальнейшее пользование активом.
Оценка обычно выводится из текущей стоимости чистой выгоды, полученной за жизнь (или жизни) в течение остаточного срока действия процентов. Если эти оценки основаны на одной жизни, можно сослаться на таблицы, такие как факторы пожизненного арендатора по полу и возрасту. Эти факторы готовятся с учетом ожидаемой продолжительности жизни и преобладающих процентных ставок для конкретной юрисдикции или цели. Примером является таблица факторов пожизненной аренды, которая используется для определения доли имущества, приписываемой конкретному пожизненному арендатору, для любого гербового сбора, подлежащего уплате при его передаче. Более сложные примеры могут включать в себя нарушенные или совместные жизни, и обычно требуются консультации специалиста, такие как предоставляемые актуарием .
Пожизненное имущество измеряется либо продолжительностью жизни получателя имущества ( pur sa vie ), либо продолжительностью жизни другого лица ( pur autre vie ).
Пожизненное имущество в недвижимости все еще создается сегодня. Пожизненное имущество чаще используется в трастовых инструментах, как правило, в попытке минимизировать влияние налога на наследство или других налогов на передачу богатства. Перспективное снижение налога для создателя («учредителя») часто следует, если учредитель расстался со всеми текущими и будущими интересами . Однако многие налоговые кодексы перекладывают бремя налогов на имущество на держателя интереса во владении (пожизненного арендатора) и могут рассматривать это лицо или оставшихся людей как владеющих вторым/излишним имуществом. [6]
Формально, когда система вытекает из английского права, право делится на общее право и справедливое право. Иск по справедливому праву обычно не может аннулировать иск на право собственности от добросовестного приобретателя за стоимость без уведомления, поскольку такое лицо разумно исследовало позицию собственности на основе позиции юридического титула (общего права). Владелец законного интереса может создать из пожизненного имущества дополнительные встроенные или законные интересы, соответствующие форме собственности.
Соответственно, ввиду их потенциальной универсальности и сложности в США общее право редко признает пожизненное владение движимым имуществом (материальные ценности и скот, за исключением земли, включая здания), но такие права признаются по праву справедливости, если они имеют адекватную форму — законы и постановления устанавливают формальности для создания пожизненных прав на движимое имущество.
С 1925 года зарегистрированные титулы в Англии и Уэльсе предпочтительно должны, но в основном не показывают «пожизненное право», «пожизненное имущество» или «пожизненную аренду» в форме ограничения в реестре. Вместо этого зарегистрированный законный владелец может иметь различные степени права аренды или безусловного права собственности, но обычно это абсолютный интерес. Это обеспечивает надежное «зеркало права собственности», которое может быть подчинено лишь очень немногим преобладающим интересам . Максима справедливости гласит: «Когда справедливости равны, закон будет преобладать». Справедливость отсылает к положению в законе добросовестного приобретателя за стоимость без уведомления (включая любого арендатора или залогодержателя), и поскольку «справедливость не будет терпеть несправедливость без средства правовой защиты» [7] , где таковая имеется, будет ограничена средствами правовой защиты in personam против учредителя или пожизненного арендатора, если он подтверждает, что пожизненное имущество, на основании траста, было законно создано:
Пожизненные арендаторы никогда не регистрируются как собственники в Земельном реестре, поскольку они являются временными, равноправными собственниками и не имеют права на осуществление передачи земли. Если собственник умер, исполнители завещания, администраторы или бенефициары имеют право подать заявление на стандартное ограничение формы A и поощряются официальным руководством сделать это. [8]
Если срок аренды превышает семь лет, договор аренды должен быть зарегистрирован. [8] Большинство долгосрочных договоров аренды заключаются на срок от 99 до 999 лет , а «пожизненная аренда» будет толковаться либо как лицензия, либо как аренда. [9]
В большинстве юрисдикций Torrens Title пожизненный арендатор имеет, как в Великобритании и США , право владения и пользования имуществом , но после смерти арендатора имущество возвращается к оставшемуся владельцу . [10] Главное отличие заключается в том, что пожизненное имущество будет зарегистрировано генеральным регистратором этой юрисдикции и будет указано в зарегистрированном титуле. Это делает их [11] одним из 9 типов признанных прав на землю и одним из четырех, которые подтверждают владение. Процесс регистрации в системах титулов Torrens обычно наделяет пожизненное имущество неотчуждаемостью . [12] [13]
Владелец пожизненного имущества может отчуждать свои права, но они все равно истекут после его смерти, независимо от того, кому он их отчуждает. В этот момент этот покупатель должен будет лишиться земли.
Для частных инвесторов становится все более популярным вкладывать средства в инвестиции в пожизненную аренду. Этот тип инвестиций предлагается как альтернатива традиционной покупке для сдачи в аренду и становится все более популярным в Соединенном Королевстве, где в 2018 году было предоставлено пожизненных аренд на сумму более 30 миллионов фунтов стерлингов. [14]