Национальная ассоциация риэлторов ( NAR ) — американская торговая ассоциация [4] для тех, кто работает в сфере недвижимости . По состоянию на декабрь 2023 года [обновлять]в ней насчитывалось более 1,5 миллиона членов [5] , что делало ее крупнейшей торговой ассоциацией в Соединенных Штатах [6] , включая институты, общества и советы NAR, участвующие во всех аспектах индустрии жилой и коммерческой недвижимости . Организация владеет торговой маркой США под названием «Риэлтор». [7] НАР также функционирует как саморегулируемая организация по брокерской деятельности в сфере недвижимости. Штаб-квартира организации находится в Чикаго .
.JPG/1280px-National_Association_of_Realtors_building_(Washington_DC).JPG)
Национальная ассоциация риэлторов была основана 12 мая 1908 года как Национальная ассоциация бирж недвижимости в Чикаго, штат Иллинойс. [8] [9] В 1916 году оно изменило свое название на Национальную ассоциацию советов по недвижимости ( NAREB ). [8] [9] Нынешнее название было принято в 1972 году. [8] [9]
Членами NAR являются брокеры по жилой и коммерческой недвижимости , продавцы недвижимости, управляющие недвижимостью, оценщики, консультанты и другие лица, занятые во всех аспектах индустрии недвижимости (недвижимого имущества), где требуется государственная лицензия на деятельность. Члены входят в один или несколько из примерно 1600 местных советов или ассоциаций риэлторов. Они обязаны соблюдать кодекс этики и практики, версия которого была впервые принята в 1913 году. [10]
NAR управляет сотнями местных служб множественного листинга (MLS), которые представляют собой средства обмена информацией, используемые по всей стране брокерами по недвижимости. (Однако многие MLS независимы от NAR, хотя членство обычно ограничивается лицензированными брокерами и их агентами; MLSPIN [11] является примером одной из крупнейших независимых MLS в Северной Америке .)
Посредством сложной структуры NAR устанавливает политику для большинства служб множественных списков, а в конце 1990-х годов, с развитием Интернета, NAR разработала правила, разрешающие обмен данными через Интернет (IDX), в соответствии с которыми брокеры разрешали передавать часть своих данных. их можно было увидеть в Интернете через веб-сайты брокеров или агентов, а также веб-сайты виртуальных офисов (VOW), которые требовали от потенциальных покупателей регистрации для получения информации.
Эти политики позволяли участникам — будь то отдельные брокеры, состоящие из одного человека, или крупные региональные компании — ограничивать доступ отдельных брокеров к некоторым или всем данным MLS (независимо от того, были ли они брокерами, работающими исключительно в Интернете, или местными конкурентами). В 2005 году это побудило Министерство юстиции подать антимонопольный иск против NAR, утверждая, что ее правила MLS, касающиеся такого рода ограничений на отображение данных, были результатом заговора с целью ограничения торговли путем исключения брокеров, которые использовали Интернет для работы, отличной от традиционные традиционные брокеры . (Описание действий Министерства юстиции см. в материалах антимонопольного дела США против Национальной ассоциации риэлторов . [12] ). Между тем, различные тенденции в сфере недвижимости , такие как расширенный доступ потребителей и Интернет, консолидируют существующие местные организации MLS в более крупные и более крупные. общегосударственные или региональные системы MLS, например, в Калифорнии и Вирджинии/Мэриленде/Вашингтоне, столичные региональные информационные системы округа Колумбия .
В ответ на этот случай NAR предложил создать единую систему отображения листингов в Интернете , которая не позволяла бы участникам исключать отдельных брокеров (будь то обычные или исключительно интернет-компании), но требовала полного отказа от показа объявлений. на сайтах всех остальных брокеров . [ нужна цитация ] Эта система стала системой IDX. Хотя IDX позволяет публике просматривать листинги MLS, он по-прежнему требует, чтобы информация о листинговых брокерских компаниях размещалась в листинге в каждом месте, где она появляется (брокеры юридически «владеют» листингами своих брокерских компаний), чтобы предотвратить искажение информации о листинге и возложить ответственность за информацию на брокера, как того требует закон.
Антимонопольный иск был урегулирован в мае 2008 года. [13] Мировое соглашение предусматривало, что все системы Службы множественного листинга разрешают доступ к интернет-конкурентам. [13] [14] Он потребовал от NAR относиться к онлайн-брокерам так же, как к традиционным брокерам, и запретил NAR исключать онлайн-брокеров из членства, поскольку у них нет традиционной бизнес-модели. [15] НАР не признало никаких нарушений и не выплатило ни штрафов, ни возмещения ущерба в рамках сделки. [15] Федеральный судья официально утвердил соглашение в ноябре 2008 года. [16] [17] Главный юрисконсульт NAR считал, что соглашение не повлияет на комиссионные, выплачиваемые широкой общественностью, но профессор бизнеса в Университете Западного Мичигана предсказал, что усиление конкуренции приведет к снижению комиссионных на 25–50 процентов. [15]
Другая серьезная антиконкурентная практика поддерживается (косвенно) различными законами штатов, которые запрещают «разделение» комиссионных с лицами, не имеющими лицензии. В широком толковании считается, что это не позволяет агенту покупателя предоставлять кредит своим покупателям за счет полученных комиссионных. В настоящее время в 10 штатах агентам по недвижимости и брокерам запрещено предлагать покупателям или продавцам жилья денежные скидки или подарки любого рода на сумму более 25 долларов США. Различные риэлторы в таких штатах успешно оспорили эту интерпретацию в штатах, где сейчас разрешена такая практика (в частности, Патрик Ли, риэлтор из Огайо, и многочисленные агенты в Кентукки). В конечном итоге дело Кентукки рассматривалось Министерством юстиции США в качестве истца и Комиссией по недвижимости Кентукки в качестве ответчика. [18]
В 2019 году правление Национальной ассоциации риэлторов утвердило «Четкую политику сотрудничества». Политика, которая требует, чтобы брокеры представили листинг в Службу множественных списков в течение одного рабочего дня с момента продажи недвижимости публике., [19]
Национальная ассоциация риэлторов считается одной из самых влиятельных организаций в Соединенных Штатах. [20] [21] [22] В 2023 году организация потратила 52 миллиона долларов на лоббирование, заняв второе место в списке крупнейших тратителей OpenSecrets . [23] С 1998 года на лоббирование было потрачено в общей сложности 850 миллионов долларов. [24]
Комитет политического образования в сфере недвижимости (REPEC), комитет политических действий , был сформирован в 1969 году с целью избрания кандидатов, дружественных риэлторам. [25] Он был переименован в Комитет политических действий риэлторов (RPAC) в 1974 году после внесения изменений в федеральный закон о выборах. [26] RPAC теперь претендует на звание крупнейшей торговой ассоциации PAC в стране и выделяет около 4 миллионов долларов в год кандидатам, которые поддерживают интересы в сфере недвижимости. [27] [28]
Между 1924 и 1950 годами Кодекс этики риэлторов содержал явные ссылки на расовую сегрегацию. [29] [30] Риэлторам было запрещено помогать чернокожим покупателям жилья переезжать в белые кварталы, и за несоблюдение им грозили штрафы, приводящие к прекращению карьеры. [31] [32] Положение, поощряющее сегрегацию, не было полностью удалено из Кодекса этики риэлтора до 1974 года. [33] [34]
Национальная ассоциация риэлторов выступила против Закона о справедливом жилищном обеспечении в 1968 году, который объявил расовую дискриминацию вне закона при продаже жилья. [35] [34]
Некоторые эксперты [36] считают, что брокеры и риэлторы несут, по крайней мере, частичную ответственность за кризис субстандартного ипотечного кредитования , целенаправленно раздувая предполагаемую рыночную стоимость домов и впоследствии поощряя покупателей брать более крупные ипотечные кредиты, чем необходимо. Теория состоит в том, что сговор с ипотечными кредиторами позволил риэлторам зарабатывать большие комиссионные на заемных деньгах за завышенную стоимость домов без риска для риэлторов. Много жертв [ кто? ] считают, что покупателей жилья обманом заставили взять более крупные кредиты для покупки более дорогих домов, а более высокие цены продажи принесли риэлторам более высокие комиссионные. Эта практика [ необходимы разъяснения ] не считается «неэтичной» НАР, которая утверждает, что является саморегулируемой организацией ; однако очевидные последствия [ необходимы разъяснения ] показывают обширный и существенный вред, нанесенный населению. Многие жертвы призывают Комиссию по ценным бумагам и биржам начать активно регулировать [37] агентов и возвращать переплаты покупателям жилья.
В 2005 году Министерство юстиции США подало официальную жалобу на Национальную ассоциацию риэлторов за нарушение раздела 4 Антимонопольного закона Шермана . [38] [39] Жалоба была направлена на то, чтобы запретить Национальной ассоциации риэлторов «поддерживать или обеспечивать соблюдение политики, ограничивающей конкуренцию со стороны брокеров, использующих Интернет, для более эффективного и экономичного обслуживания продавцов и покупателей жилья, а также принимать другие соответствующие антиконкурентные меры» . правила [38 ]
Министерство юстиции оспорило правила MLS NAR, которые препятствовали конкуренции со стороны интернет-брокеров. [38] [17] 18 ноября 2008 года Суд вынес окончательное решение, утвердив мировое соглашение против НАР. [17] Согласно Окончательному решению, NAR согласился с политикой, оспариваемой Соединенными Штатами, и заменил эту политику правилами, которые не дискриминируют брокеров, использующих Интернет для предоставления потребителям недорогих брокерских услуг. [38] [17] [40]
В 2012 году компания American Home Realty Network, Inc., оператор NeighborCity , подала встречные антимонопольные иски в ответ на пару исков об авторских правах , утверждая, что «иски об авторских правах, поданные против нее двумя многочисленными листинговыми службами при финансовой поддержке Национальной ассоциации Риэлторы являются частью согласованных усилий NAR по вытеснению компании из бизнеса и устранению ее как поставщика услуг брокерам по недвижимости». [41] Во встречных исках также утверждается, что заявленные авторские права никогда не были должным образом зарегистрированы. [41] [42] В деле Миннесоты, в котором перечисляются претензии к NAR, но прямо не упоминается NAR в качестве ответчика, АССВ подала второй измененный встречный иск, добавив компании Edina Realty и Home Services of America в качестве контрответчиков по делу. претензии в отношении антимонопольного законодательства и недобросовестной конкуренции. [43] Edina Realty является дочерней компанией HomeServices of America, Inc. , компании Berkshire Hathaway , которая владеет брокерскими фирмами по недвижимости в штатах по всей стране, включая Миннесоту , Мэриленд , Северную Каролину , Джорджию , Вашингтон , Орегон , Аризону , Род. Остров , Коннектикут , Айова , Небраска , Огайо , Иллинойс , Канзас , Южная Каролина , Миссури , Пенсильвания , Индиана , Кентукки , Алабама и Калифорния . [41] [43] [44] [45] [46] Ранее, в 2012 году, среднеатлантическая служба множественного листинга Metropolitan Regional Information Systems, Inc. (MRIS) и региональная служба множественного листинга Миннесоты в Сент-Поле , Миннесота. Inc. (NorthstarMLS) подала иск о нарушении авторских прав против NeighborCity. [41] [42] Национальная ассоциация риэлторов заявила, что окажет финансовую поддержку для покрытия юридических расходов NorthstarMLS и MRIS. [45] [47]
В марте 2019 года был подан еще один иск, оспаривающий компенсационную политику NAR, которая требует, чтобы все брокеры-члены требовали общих, не подлежащих обсуждению комиссионных сборов со стороны покупателя при размещении дома в Службе многократного листинга (MLS). [48] [49]
31 октября 2023 года федеральное гражданское жюри установило, что NAR вступило в сговор с целью завышения комиссионных, выплачиваемых агентам по недвижимости, покупающим жилье, и установило, что NAR и ее соответчики задолжали ущерб на сумму почти 1,8 миллиарда долларов США. [50] [51] Иск Бернетт и др. против Национальной ассоциации риэлторов и др. был рассмотрен в Окружном суде США Западного округа штата Миссури в Канзас-Сити и включал обвинения в нарушении федерального и государственного антимонопольного законодательства со стороны NAR, HomeServices of America , Keller Williams Realty , Anywhere Real Estate (родительская компания Coldwell Banker , Century 21 Real Estate и Sotheby's International Realty ) и Re/Max . [50] [51] [52] Anywhere и Re/Max ранее урегулировали свою ответственность и согласились выплатить меньшую компенсацию, оставив NAR, HomeServices и Келлер Уильямс защищать иск в суде. [50] [51] После объявления приговора и до вынесения окончательного решения NAR и HomeServices заявили о своем намерении подать апелляцию, и Келлер Уильямс рассматривал возможность сделать это. [50] [51] [53] В марте 2024 года NAR согласилась договориться о сокращении ущерба до 418 миллионов долларов США , отменив свои правила о комиссиях и отказавшись от права на апелляцию. [54] Ожидается, что соглашение приведет к сокращению комиссий по недвижимости, вытеснит некоторых агентов из отрасли и приведет к сокращению числа членов NAR. [55]
Риэлторы, как члены NAR, также имеют возможность пройти обучение для получения дополнительных сертификатов по различным специальностям, некоторые из которых поддерживаются NAR, предлагая курсы сертификации и повышения квалификации, доступные по всей стране. [56]
NAR запустил HouseLogic.com в феврале 2010 года, впервые пытаясь напрямую связаться с потребителями. [57]
Федеральное жюри вынесло решение во вторник что могущественная Национальная ассоциация риэлторов и несколько крупных брокерских компаний вступили в сговор с целью искусственно завысить комиссионные, выплачиваемые агентам по недвижимости, - решение, которое может радикально изменить процесс покупки жилья в Соединенных Штатах.
представители NAR и HomeServices of America заявили, что планируют обжаловать приговор, а представитель Келлер Уильямс заявил, что компания рассмотрит возможность подачи апелляции.
