В английском праве , fee simple или fee simple absolute — это имущество в земле , форма права собственности на землю. «Fee» — это закрепленное, наследуемое, существующее право владения землей. «Fee simple» — это недвижимое имущество, находящееся во владении без ограничения времени (т. е. постоянно) в соответствии с общим правом , тогда как наивысшей возможной формой собственности является «fee simple absolute», которая не имеет ограничений на использование земли (например, квалификаторов или условий, которые запрещают определенные виды использования земли или обусловливают прекращение закрепленного права). [1]
Права владельца с фиксированной арендной платой ограничены государственными полномочиями по налогообложению , принудительному выкупу , полномочиями полиции и выморочному имуществу , а также могут быть дополнительно ограничены определенными обременениями или условиями в акте , такими как, например, условие, требующее, чтобы земля использовалась как общественный парк, с возвратом права собственности лицу, предоставляющему право, если условие не выполняется; это условное право с фиксированной арендной платой . [2]
Слово «плата» связано с термином феод , означающим феодальное землевладение. Феодальное землевладение существовало в нескольких разновидностях, большинство из которых подразумевало, что арендатор должен был предоставлять некоторую услугу своему сюзерену, например, рыцарскую службу (военную службу). Если сюзереном арендатора был король, великий сержант , то это могло потребовать предоставления множества различных услуг, например, предоставление лошадей во время войны или выполнение функций церемониального дворецкого короля. Эти феоды привели к сложным отношениям между землевладельцем и арендатором, включающим обязанности с обеих сторон. Например, в обмен на получение вассальной присяги или оммажа своего арендатора сюзерен был обязан защищать своего арендатора. Когда феодальное землевладение было отменено, все феоды стали «простыми», без условий, связанных с арендой.
В английском общем праве Корона имела радикальный титул или аллод всей земли в Англии, что означало, что она была конечным «владельцем» всей земли в прошлую феодальную эпоху. Аллодиальный титул зарезервирован для правительств в рамках структуры гражданского права.
Однако Корона может предоставить право собственности на абстрактную сущность , называемую поместьем в земле , которое является тем, чем владеют, а не землей, которую оно представляет. Поместье в собственность также называется «поместьем в собственность в собственность» или «титулом в собственность в собственность», а иногда просто «фригольдом» в Англии и Уэльсе. С начала нормандского периода , когда в Англии был введен феодализм , арендатор или «держатель» феода не мог отчуждать (продавать) его из владения своего сюзерена. Однако арендатор мог отделить участок земли и предоставить его в качестве подчиненного феода своему собственному субарендатору, процесс, известный как суб-энфеодирование или « субинфеодация ». Статут Quia Emptores 1290 года отменил субинфеодацию и вместо этого разрешил продажу поместий в собственность в собственность. [3]
Уильям Блэкстоун определил fee simple как имущество в земле, которое человек имеет, когда земли передаются ему и его наследникам абсолютно, без какого-либо конца или ограничения, налагаемого на его имущество. Земля, находящаяся в fee simple, может быть передана любому ее владельцу по желанию; она также может быть заложена или предоставлена в качестве обеспечения. [4] Владельцы недвижимости в fee simple имеют привилегию интереса в собственности в течение своей жизни и, как правило, имеют право голоса в определении того, кто будет владеть интересом в собственности после их смерти.
Исторически поместья могли быть ограничены во времени. Обычные временные ограничения включают пожизненное поместье , право собственности на землю, которое прекращается после смерти получателя (или другого человека), даже если земля была предоставлена третьему лицу, или срок в несколько лет, аренду на определенный срок, например, в поместье в течение нескольких лет . Плата также могла быть ограничена методом ее наследования, например, «завещанием», которое создавало хвостовую часть платы . Традиционно хвостовая часть платы создавалась словами о предоставлении, такими как «N. и наследникам мужского пола его тела», что ограничивало тех, кто мог унаследовать имущество. Если наследников не удавалось найти, то имущество возвращалось наследникам первоначального дарителя. Большинство стран общего права отменили завещание по закону.
Имущество в виде простого имущества обозначает максимальное право собственности на землю, которое может быть предоставлено законно; это максимально возможная совокупность прав, полномочий, привилегий и иммунитетов, доступных в отношении земли. Три отличительных признака имущества в виде простого имущества заключаются в том, что оно отчуждаемо , делимо и передается по наследству .
Правила, требующие слов общего наследования для создания простого права по передаче, были отменены законом в Соединенных Штатах. [5] Чтобы передать имущество в простом праве по общему праву, в акте или завещании должно быть указано «Б и его наследникам». Все, что меньше этих слов, передало меньшее имущество.
Современные акты обычно следуют стандартизированной форме. Существует презумпция, что завещатель намерен передать свое имущество в виде простого имущества, если только в завещании не указано намерение передать меньшее имущество, например, пожизненное имущество. [5]
Во многих юрисдикциях сохраняется возможность создания пожизненного имущества , хотя это встречается редко. В Соединенных Штатах пожизненное имущество чаще всего используется либо для предоставления кому-либо права пользования имуществом на оставшуюся часть жизни этого человека в завещании, либо дарителем для сохранения права продолжать пользоваться имуществом на оставшуюся часть жизни дарителя после его продажи. Право собственности на имущество после смерти владельца пожизненного имущества называется остаточным имуществом . В Англии и Уэльсе fee simple является единственным остающимся имуществом с правом свободного владения; пожизненное имущество может быть создано только в капитале и не является правом на имущество.
В Соединенных Штатах пожизненное имущество, находящееся в собственности, часто используется дарителями, которые намерены оставить имущество в качестве завещания благотворительным организациям , сохраняя при этом право пользования имуществом в течение своей жизни. Даритель получает налоговый вычет за дарение своего остаточного интереса в имуществе, а после смерти дарителя имущество переходит к организации без прохождения процедуры завещания . Дарение пожизненного имущества, находящегося в собственности, часто включает соглашения о приемлемом использовании имущества, уплате налогов на недвижимость, обслуживании имущества и т. д. в течение жизни дарителя.
Если предыдущие дарители простого имущества не создают никаких условий для последующих получателей, то титул называется простым абсолютным . Простое абсолютное имущество — это наивысшее имущество, разрешенное законом, и оно дает владельцу полные права владения и обязательства сейчас и в будущем. Другие простые имущества в сфере недвижимости включают простые отменяемые (или простые определяемые ) имущества. Отменяемое имущество создается, когда даритель накладывает условие на простое имущество (в акте ). Когда происходит определенное событие, имущество может стать недействительным или подлежащим аннулированию. Существует два типа отменяемых имуществ: простое определяемое и простое с условием, последующим законодательством. Если даритель использует в условии терминологию длительности, например «А. до тех пор, пока земля используется для парка», то при наступлении определенного события (в данном случае, если земля используется для чего-либо иного, чем парк), имущество автоматически прекращается и возвращается дарителю или наследству дарителя; это называется fee simple determinable. Если лицо, предоставляющее право, использует такие выражения, как «но если алкоголь подается», то лицо, предоставляющее право, или наследники имеют право входа, если условие наступает, но имущество автоматически не возвращается лицу, предоставляющему право; это fee simple, подлежащее последующему условию. В большинстве юрисдикций в Соединенных Штатах эти концепции были изменены законом. Fee simple determinable, как правило, предпочитали суды в общем праве ранних Соединенных Штатов. В последнее время эта тенденция изменилась, и большинство судов в Соединенных Штатах будут считать fee simple, подлежащее последующему условию, в ситуациях, когда язык передающего документа неясен.
Утверждение о том, что арендная плата или аналогичные обязательства не подлежат уплате владельцем недвижимости в рамках Fee Simple, верно лишь отчасти. Например, может существовать арендная плата, требующая от фригольдера уплаты фиксированной суммы денег, очень похожей на арендную плату, и во многих юрисдикциях созданы финансовые обязательства, которые могут быть наложены на недвижимость в рамках Freehold. Англия и Уэльс взимают налог на недвижимость. В Соединенных Штатах владельцы Fee Simple обычно облагаются налогом на имущество , а полученный доход направляется в общий фонд муниципалитета. Другие местные налоговые оценки, называемые «налогами специального назначения», могут оцениваться в дополнение к налогам на имущество для определенных целей, таких как улучшение инфраструктуры. Недвижимость, принадлежащая как кондоминиум, обычно также принадлежит в рамках Fee Simple, но, как правило, подчиняется правилам, изложенным в декларации кондоминиума или созданным ассоциацией кондоминиума, таким как уплата обязательных ежемесячных сборов за содержание общих зон недвижимости; однако они, как правило, юридически рассматриваются как соглашения, связанные с землей (договоры, обязательные для владельцев недвижимости), налагающие утвердительную обязанность платить деньги, а не как арендную плату за недвижимость, находящуюся в рамках Fee Simple.
Плата – Юридическое право на пользование землей; т.е. феод . Простой – в свободном смысле:
Английское слово fee в конечном итоге восходит к индоевропейскому корню *peku , который относится к движимому богатству, то есть скоту. Латинское слово pecunia , деньги, также происходит от этого корня и становится pecuniary в английском языке. Корень появляется в современном немецком языке как Vieh , скот, зверь. [6]
{{cite book}}: CS1 maint: location (link) CS1 maint: location missing publisher (link)