В общем праве и статутном праве пожизненное имущество (или пожизненная аренда) — это владение недвижимым имуществом на протяжении всей жизни человека. С юридической точки зрения, это недвижимое имущество , которое прекращается со смертью, когда права собственности могут вернуться к первоначальному владельцу или другому лицу. Владельца пожизненного имущества называют «пожизненным арендатором». Говорят, что человек, который примет на себя права после смерти, имеет «остаточный» интерес и известен как «оставшийся человек».
Право собственности на пожизненное имущество имеет ограниченный срок, поскольку оно прекращается со смертью человека. Его владельцем является пожизненный арендатор (обычно также «измеритель жизни»), и он несет в себе право пользоваться определенными преимуществами владения имуществом, главным образом доходом, полученным от сдачи в аренду или другого использования имущества, а также правом занятия, в течение его или ее владения. Поскольку пожизненное имущество перестает существовать в момент смерти измеряющего лица, пожизненный арендатор, временный владелец, может сдавать в краткосрочную аренду, но не может продавать, дарить или завещать имущество на неопределенный срок (включая предположение, что оно может перейти к наследникам ( без завещания ) ) или создание предполагаемого документа, оставляющего его на усмотрение разработчика ( завещание ).
Пожизненное имущество pur autre vie ( французское право , «на жизнь другого») сохраняется до конца жизни человека, не владеющего имуществом, и известное как cestui que vie (французское право, «человек, который жизни"). Эта форма пожизненного имущества возникает, когда пожизненный арендатор распорядился имуществом, при условии, что такое распоряжение не влечет за собой какой-либо специальной конфискации в соответствии с инструментом пожизненного интереса. Это также возникает, когда лицо, предоставляющее право, решает сделать измерительной жизнью кого-то другого, а не жизнь пожизненного арендатора. Пожизненное имущество Pur autre vie чаще всего создается при одном из двух обстоятельств.
Следует провести четкое различие с имуществом на (а) срок в несколько лет , которое интерпретируется как аренда или лицензия.
В случае смерти, при условии отсутствия нарушений в отношении некоторых невиновных покупателей, имущество, включенное в пожизненное имущество, переходит в собственность оставшегося члена ( мн. оставшихся ) или возвращается к своему праводателю (все это сбивчиво можно назвать «возвратом» и «возвращением» реверсиверы»). Рынок недвижимости невелик, что требует от покупателя проведения расширенной документальной комплексной проверки и физических проверок. [1]
Владелец поместья не может давать «большую долю» в поместье, чем он или она владеет. То есть пожизненный владелец недвижимости не может передать полную и бессрочную собственность ( простую плату ) другому лицу, поскольку право пожизненного арендатора на недвижимость прекращается, когда человек, измеряющий жизнь, умирает. Например, если Эшли передала Бобу пожизненное имущество на всю жизнь Боба, а Боб передает пожизненное имущество другому человеку, Чарли, на всю жизнь Чарли [встроенное пожизненное имущество], тогда интерес Чарли к пожизненному имуществу будет длиться только до тех пор, пока Чарли или Боб не умрут. Жизненный интерес Чарли или Pur autre vie интерес (интерес за жизнь другого лица, в зависимости от того, что применимо) и чаще всего оставшиеся права собственности на имущество («возвратный интерес») переходят к лицам в соответствии с условиями завещания/правил. завещания/декларации о доверительном управлении/доверительного акта (Великобритания) или завещания/правил завещания/'гранта или акта о пожизненном интересе' (или аналогичного) (США) в оставшейся части или вернуться к первоначальному получателю гранта, в зависимости от условий Эшли. Такое пожизненное имущество в США также может передаваться на всю жизнь лица, предоставляющего право, например, «A передает X B до тех пор, пока A не умрет», а в Великобритании путем передачи доверительного управления по доверительному управлению или уступки, а не передачи X.
Если пожизненный арендатор намеревается передать основной «реверсивный» интерес, которого у пожизненного арендатора никогда не было, это представляет собой нарушение доверия, влекущее за собой возмещение ущерба, и может представлять собой уголовное мошенничество , однако не может давать право конечному лицу, возвращающему право (или замещающим бенефициарам), иметь возможность получить признание суда о том, что имущество принадлежит ему, если это имущество находится в руках невиновного приобретателя за вознаграждение без уведомления ( добросовестный приобретатель ).
Финансовая и физическая ответственность возлагается на пожизненного арендатора в соответствии с правовой доктриной расточительства , которая запрещает пожизненным арендаторам наносить ущерб или обесценивать актив. Короче говоря, поскольку право собственности пожизненного арендатора является временным, неспособность поддерживать или разумно защищать актив, приводящая к уменьшению его стоимости или даже разрушению, представляет собой причину иска для лица, осуществляющего возврат.
Еще одним ограничением является правило против бессрочной аренды во многих штатах и странах, которое запрещает длительную последовательность пожизненных договоров аренды, существовавшую до XIX века, и может привести к преждевременному прекращению таких последовательных жизненных интересов, дающему право на получение компенсации. В Англии и Уэльсе этот срок устанавливается в течение одной жизни или 80 лет, в зависимости от того, что дольше.
Продажа собственности с сохранением пожизненного имущества широко известна во Франции как « виагер » [2] , где она используется чаще, чем где-либо еще, наиболее известный случай с Жанной Кальман , самым долгоживущим человеком из когда-либо зарегистрированных.
В объединенной юрисдикции Англии и Уэльса с 1925 года имущество без права собственности, предназначенное для «владения» как пожизненное право, вступает в силу только как право собственности, полученное в капитале, а именно как право владения трастом . Другой тип владения землей – это аренда, и хотя большинство долгосрочных договоров аренды заключаются на период от 99 до 999 лет , «пожизненная аренда» часто интерпретируется непредсказуемым образом либо как лицензия, либо как аренда.
В Соединенных Штатах пожизненное имущество обычно используется как инструмент планирования недвижимости. Пожизненное имущество позволяет избежать завещания и гарантировать, что предполагаемый наследник получит право собственности на недвижимость. Например, Ал владеет домом и желает, чтобы Билл унаследовал его после смерти Ала. Эл может осуществить это желание, передав право собственности на дом Биллу и сохранив за собой пожизненное имущество в доме. Ал сохраняет пожизненное имущество, а Билл получает простой остаток вознаграждения. Как только Ал умирает, пожизненная доля в наследстве объединяется с остатком Билла, и Билл получает простой титул. Преимущество такой передачи состоит в том, что она делает ненужным использование завещания и устраняет необходимость завещания актива. Недостатком является небольшой риск мошенничества со стороны бенефициара Билла: если бы он мог легко предъявить в конкретной юрисдикции неограниченную комиссию, он мог бы преждевременно продать имущество невиновному покупателю , например, когда Ал находится в отпуске. Вторым недостатком лица, предоставляющего право, является то, что положение в отношении любого оставшегося члена (или лиц) (сторона C) является безотзывным без согласия оставшегося члена. «Документы бенефициара» были законодательно созданы в некоторых штатах для решения этой проблемы.
Законы о завещании некоторых американских штатов, таких как Арканзас, Делавэр и Род-Айленд, ограничивают права пережившего супруга (наследование) на недвижимость умершего супруга пожизненным имуществом. Луизиана , применяя гражданское право , имеет аналогичное положение по умолчанию при наследовании без завещания, называемое узуфруктом , которое распространяется только на общественную собственность и заканчивается в случае смерти или повторного брака в зависимости от того, что произойдет раньше.
В некоторых американских штатах допускается заключение расширенного договора о пожизненном наследстве, в соответствии с которым лицо, предоставившее право, сохраняет возможность передавать собственность третьему лицу без согласия оставшегося лица. [3] Если владелец расширенного пожизненного имущества все еще владеет имуществом на момент своей смерти, а остальные члены семьи переживают пожизненного владельца имущества, имущество автоматически переходит к остальным мужчинам вне завещания. [4] Договоры о расширенной пожизненной собственности также иногда называют делами леди Берд.
Законы Англии и Уэльса о завещании с 1 октября 2014 года предусматривают выплату 250 000 фунтов стерлингов (или все несовместное имущество, если меньше) и 50% любой суммы излишка для супруга, а остальная часть - для взрослых детей. Это отменило использование оставшихся 50% в качестве пожизненного интереса, которое применялось с 1920-х годов. [5]
Переживший супруг (и редко другие) получает выгоду от наследства любого совместного имущества.
Соглашение в первом параграфе в Великобритании будет интерпретироваться как доля в доверительном управлении, и его обычно избегают, поскольку налог на наследство считается «резервированием выгоды», требуя полностью задним числом сумм годового подоходного налога с любой рыночной арендной платы, которая должна была быть уплачена. законному владельцу в Англии и Уэльсе для продолжения пользования активом. [6]
Оценка обычно производится на основе приведенной стоимости чистой выгоды, полученной в течение жизни (или жизней) в течение остаточного срока действия процентов. Если эти оценки основаны на одной жизни, можно обратиться к таким таблицам, как коэффициенты пожизненных арендаторов по полу и возрасту. Эти факторы подготовлены с учетом ожидаемой продолжительности жизни и преобладающих процентных ставок для конкретной юрисдикции или цели. Примером может служить таблица коэффициентов пожизненной аренды, которая используется для определения доли собственности, принадлежащей конкретному пожизненному арендатору, для гербового сбора, подлежащего уплате при его передаче. Более сложные примеры могут включать нарушения или совместную жизнь, и обычно требуется консультация специалиста, например, актуария .
Пожизненное имущество измеряется либо жизнью получателя имущества ( pur sa vie ), либо жизнью какого-либо другого лица ( pur autre vie ).
Пожизненные активы в сфере недвижимости создаются и сегодня. Пожизненное имущество чаще используется в трастовых инструментах, как правило, в попытке минимизировать влияние налога на наследство или других налогов на передачу богатства. Перспективное снижение налога для создателя («учредителя») часто следует, если учредитель расстался со всеми текущими и будущими интересами . Однако многие налоговые кодексы перекладывают бремя налогов на наследство на держателя прав владения (пожизненного арендатора) и могут рассматривать это лицо или остальных членов как владельцев второго/избыточного имущества. [6]
Формально, если система основана на английском праве, право делится на общее право и справедливое право. Претензия по справедливому праву обычно не может отклонить требование о праве собственности добросовестного приобретателя за стоимость без предварительного уведомления, поскольку такое лицо разумно исследовало положение собственности, основанное на положении юридического титула (общего права). Собственник законного интереса может создать из пожизненного имущества дополнительные заложенные или законные интересы, соответствующие форме собственности.
Соответственно, из-за своей потенциальной универсальности и сложности в США общее право редко признает пожизненное имущество в составе личной собственности (материальные предметы и домашний скот, кроме земли, включая здания), но такие интересы признаются по справедливости, если они имеют адекватную форму - законы и правила налагают формальности по созданию прижизненных интересов у личности.
С 1925 года зарегистрированные права собственности в Англии и Уэльсе предпочтительно должны, но в большинстве случаев не указывают на «пожизненный интерес», «пожизненное имущество» или «пожизненную аренду» в форме ограничения в реестре. Вместо этого зарегистрированный правообладатель может иметь различную степень права аренды или права собственности, но обычно абсолютную долю. Это обеспечивает надежное «зеркало титула», которое может быть подчинено лишь очень небольшому числу важнейших интересов . Принцип справедливости гласит: «Там, где акции равны, закон будет преобладать». Собственный капитал подчиняется законному положению добросовестного приобретателя по стоимости без предварительного уведомления (включая любого арендатора или залогодержателя), и поскольку «собственный капитал не может быть оставлен без возмещения» [7] , если таковое имеется, он будет ограничен к личным средствам правовой защиты против учредителя или пожизненного арендатора, если он подтверждает на доверии, что пожизненное имущество было действительно создано:
Пожизненные арендаторы никогда не регистрируются в качестве собственников в Земельном кадастре, поскольку они являются временными, равноправными владельцами и не имеют права на передачу земли. Если собственник умер, исполнители завещания, администраторы или бенефициары имеют право подать заявку на ограничение стандартной формы А, и официальные инструкции поощряют это сделать. [8]
Если договор аренды заключается на срок более семи лет, договор аренды должен быть зарегистрирован. [8] Большинство долгосрочных договоров аренды заключаются на срок от 99 до 999 лет , а «пожизненная аренда» будет интерпретироваться либо как лицензия, либо как аренда. [9]
В большинстве юрисдикций Torrens Title пожизненный арендатор, как и в Великобритании и США , имеет право на владение и пользование имуществом , но после смерти арендатора имущество вернется к оставшемуся жильцу . [10] Основное отличие состоит в том, что пожизненное имущество будет зарегистрировано генеральным регистратором этой юрисдикции и будет указано в зарегистрированном праве собственности. В результате они [11] становятся одним из 9 типов признанных прав на землю и одним из четырех, подтверждающих владение. Процесс регистрации в системах титулов Торренса обычно обеспечивает неоспоримость пожизненного имущества. [12] [13]
Владелец пожизненного имущества может отчуждать свои права, но они все равно прекращаются после его смерти, независимо от того, кому он их отчуждает. В этот момент этому покупателю придется лишиться земли.
Частные инвесторы становятся все более популярными вкладывать средства в пожизненную аренду. Этот тип инвестиций предлагается в качестве альтернативы традиционной покупке с целью сдачи в аренду и становится все более популярным в Соединенном Королевстве: в 2018 году было продано пожизненной аренды на сумму более 30 миллионов фунтов стерлингов. [14]