Приспособление [1] как юридическое понятие означает любое физическое имущество, которое постоянно прикреплено ( закреплено ) к недвижимому имуществу (обычно к земле). Имущество, не прикрепленное к недвижимому имуществу , считается движимым имуществом . Приспособления рассматриваются как часть недвижимого имущества, особенно в случае обеспечительного интереса . Классическим примером приспособления является здание, которое, при отсутствии противоположной формулировки в договоре купли-продажи , считается частью самой земли, а не отдельным элементом собственности. Вообще говоря, тест для решения того, является ли предмет приспособлением или движимым имуществом, зависит от цели прикрепления. Если целью было улучшение земли, то предмет, скорее всего, является приспособлением; если предмет был прикреплен для улучшения использования самого движимого имущества, то предмет, скорее всего, является движимым имуществом. [2]
Движимое имущество преобразуется в принадлежность в процессе прикрепления. Например, если кусок пиломатериала находится на складе пиломатериалов, он является движимым имуществом. Если тот же пиломатериал используется для строительства забора на земле, он становится принадлежностью этой недвижимой собственности. Во многих случаях определение того, является ли имущество принадлежностью или движимым имуществом, зависит от степени, в которой имущество прикреплено к земле. Например, эта проблема возникает в случае дома-прицепа . В этом случае характеристика дома как движимого имущества или недвижимости будет зависеть от того, насколько постоянно он прикреплен, например, есть ли у прицепа фундамент .
Характеристика имущества как принадлежности или как движимого имущества важна. В большинстве юрисдикций закон, касающийся регистрации обеспечения по долгу или доказательства того, что деньги были предоставлены в качестве обеспечения имущества, отличается для движимого имущества от закона для недвижимого имущества. Например, в провинции Онтарио , Канада, ипотечные кредиты на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в окружном или региональном офисе по регистрации прав собственности на землю. Однако ипотечные кредиты на движимое имущество должны быть зарегистрированы в общепровинциальном реестре, созданном в соответствии с Законом о защите личного имущества .
В случае с прицепом-домом, то, является ли он движимым имуществом или принадлежностью, влияет на то, распространяется ли на прицеп ипотека на недвижимость. Например, большинство ипотечных кредитов содержат пункт, запрещающий заемщику удалять или сносить принадлежности на объекте, что снижает стоимость обеспечения. Однако были случаи, когда кредиторы предоставляли ссуду на основе стоимости прицепа-дома на объекте, когда этот прицеп впоследствии удалялся с объекта. Аналогичным образом, ипотека на движимое имущество, предоставленная для того, чтобы позволить человеку купить прицеп-дом, может быть утрачена, если прицеп впоследствии будет присоединен к недвижимости.
Закон о приспособлениях также может вызвать много проблем с имуществом, находящимся в аренде . Приспособления, установленные арендатором, принадлежат арендодателю , если арендатор выселяется из собственности. Это происходит даже в том случае, если приспособление могло быть законно удалено арендатором, пока договор аренды был в силе. Например, люстра, повешенная арендатором, может стать собственностью арендодателя. Хотя этот пример тривиален, были случаи, когда тяжелое оборудование, включенное в завод, считалось приспособлением, даже если оно было продано как движимое имущество.
Поскольку стоимость креплений часто превышает стоимость земли, к которой они прикреплены, судебные иски с целью определить, является ли конкретный предмет движимым имуществом или креплением, являются обычным делом. В одном случае в Канаде провинциальное правительство утверждало, что огромная земляная плотина была движимым имуществом, поскольку она удерживалась на месте только силой тяжести, а не каким-либо типом крепления (иск был отклонен). При продаже земли крепления рассматриваются как часть земли и не могут быть удалены или изменены продавцом до передачи земли.
Приспособления известны в гражданском праве как существенные части. [3]
Важным исключением из обычного обращения с оборудованием является категория торгового оборудования (часто называемого оборудованием «движимого имущества»), движимого имущества, установленного арендатором на арендованной коммерческой недвижимости специально для использования в торговле или бизнесе . Они всегда могут быть удалены арендатором, при условии, что любой ущерб, нанесенный конструкции удалением, будет возмещен или отремонтирован. Например, вывески предприятий, прилавки, полки магазинов, бары с ликером и обрабатывающее оборудование часто прочно, если не почти постоянно, прикреплены к зданию или земле. Однако они остаются личной собственностью и могут быть удалены арендатором, поскольку они являются частью бизнеса арендатора.
Экономическая логика, лежащая в основе этого исключения для торгового оборудования, предполагает, что если арендаторы не смогут его вывезти, то арендодатели будут нести ответственность за оснащение своих арендаторов таким оборудованием и материалами.
Таким образом, по дедукции, торговое приспособление вообще не является приспособлением. Его название вводит в заблуждение, поскольку приспособление по определению является реальным имуществом, которое должно оставаться с недвижимостью, когда продавец продает ее или арендатор расторгает договор аренды. Торговое «приспособление» не является реальным имуществом, а личной собственностью арендатора.
У арендодателя есть некоторая защита. Любой ущерб, нанесенный недвижимому имуществу в результате удаления арендатором торгового оборудования, должен быть отремонтирован или оплачен арендатором. Если торговое оборудование не удалено при выезде арендатора, то это торговое оборудование становится собственностью арендодателя через процесс присоединения . Например, если ресторан обанкротится, и владелец откажется от своего права и расходов на удаление всего кухонного оборудования, обеденных кабинок и другого торгового оборудования, то это торговое оборудование становится собственностью арендодателя. Таким образом, они больше не будут торговым оборудованием и фактически могут стать обычным оборудованием, следовательно, недвижимым имуществом.
При отсутствии соглашения между сторонами [4] [5] для разрешения споров, касающихся права собственности на объекты, действует доктрина фиксированных владений, регулируемая законом [6] .
Станет ли движимое имущество по своей природе [7] [8] [9] [10] принадлежностью в силу всех обстоятельств, [11] [12] [13] [14] окружающих его присоединение к земле, [9] [15] [16] зависит от (i) цели и (ii) степени присоединения. [17] [18] [19] По сути, это смешанный вопрос факта и права, [7] [20] который должен быть определен объективно, [5] [21] [22] [23] при этом субъективное намерение принимается во внимание. [8] [23] [24] [25]
Намерение может быть установлено из отношений присоединяющей стороны с владельцем земли, [8] когда предполагается использование движимого имущества, [5] а не из соглашения сторон. [21] [26] [27] Предметы, принесенные на землю арендаторами, могут стать принадлежностями, [6] [28] и этот факт может быть существенным определяющим фактором. [9] [29]
Начиная с дела Palumberi v Palumberi [12], больше внимания уделяется цели аннексии. Каждый случай зависит от своих собственных фактов, [30] однако руководящим тестом [31] является то, было ли движимое имущество закреплено с намерением, чтобы оно оставалось в этом положении «постоянно или на неопределенный или существенный период», [17] или только для какой-то временной цели. [17] [32] [33] : стр. 712–3
Если объект не покоится под действием собственного веса, [8] [7] [17] [34] [35] это приведет к опровержимой презумпции, [23] [36] что движимое имущество является принадлежностью. [14] [15] [16] [24] Незакрепленные объекты могут стать принадлежностями, особенно если они будут использоваться в течение длительного периода. [37] [38] [39]
Дополнительные показатели включают в себя возможность отсоединения объекта без причинения существенного ущерба [17] [40] [41] [42], был ли он закреплен для лучшего пользования землей [39] [43] или сам объект [17] [26] [31] [44] период времени использования и его функция [5] функция, которую выполняла его аннексия [31] и превысят ли расходы на обновление стоимость собственности. [38]
Право арендатора на вывоз не распространяется на сельскохозяйственные приспособления по общему праву. [45] Однако, согласно законодательству Нового Южного Уэльса, арендаторы могут вывозить сельскохозяйственные приспособления при определенных обстоятельствах, при условии соблюдения законных прав арендодателей в отношении приспособлений. [46]
В большинстве договоров аренды коммерческой недвижимости арендатор обязан восстановить улучшения арендованного имущества до состояния базового здания по истечении срока аренды. [47]
«Статья 93. Существенные части вещи»
«Части вещи, которые не могут быть отделены друг от друга без того, чтобы одна из них не была уничтожена или не подверглась изменению своей природы (существенные части), не могут быть объектом отдельных прав.