В качестве юридической концепции приспособление [1] означает любое физическое имущество, которое постоянно прикреплено ( закреплено ) к недвижимому имуществу (обычно земле). Имущество, не прикрепленное к недвижимому имуществу, считается движимым имуществом . Светильники рассматриваются как часть недвижимого имущества, особенно в случае обеспечительного интереса . Классическим примером приспособления является здание, которое, если в договоре купли-продажи не указано иное , считается частью самой земли, а не отдельным объектом недвижимости. Вообще говоря, критерий для определения того, является ли предмет принадлежностью или движимым имуществом, зависит от цели прикрепления. Если целью было улучшение земли, скорее всего, эта статья станет неотъемлемой частью; если предмет был прикреплен для облегчения использования самого движимого имущества, то, скорее всего, это движимое имущество. [2]
Движимое имущество превращается в приспособление в процессе присоединения. Например, если кусок пиломатериала лежит на складе, это движимое имущество. Если тот же самый пиломатериал используется для строительства забора на земле, он становится неотъемлемой частью этой недвижимости. Во многих случаях определение того, является ли имущество фиксированным или движимым имуществом, зависит от степени, в которой имущество прикреплено к земле. Например, такая проблема возникает в случае с домом-прицепом . В этом случае квалификация дома как движимого имущества или недвижимости будет зависеть от того, насколько прочно он прикреплен, например, есть ли у трейлера фундамент .
Важное значение имеет характеристика имущества как приспособления или движимого имущества. В большинстве юрисдикций закон, касающийся регистрации обеспечения долга или доказательства того, что деньги были ссужены под залог имущества, отличается для движимого имущества, чем для недвижимости. Например, в провинции Онтарио , Канада, ипотека под залог недвижимости должна быть зарегистрирована в офисе по праву собственности на землю округа или региона. Однако ипотека под залог движимого имущества должна быть зарегистрирована в общепровинциальном реестре, созданном в соответствии с Законом о безопасности личного имущества .
В случае с домом-трейлером то, является ли он приспособлением или движимым имуществом, влияет на то, распространяется ли на трейлер ипотека на недвижимость. Например, большинство ипотечных кредитов содержат пункт, который запрещает заемщику снимать или сносить оборудование на объекте недвижимости, что приведет к снижению стоимости обеспечения. Тем не менее, были случаи, когда кредиторы давали деньги в долг в зависимости от стоимости дома-трейлера на участке, после чего этот трейлер позже вывозился из собственности. Аналогично, ипотека на движимое имущество, предоставленная для того, чтобы позволить человеку приобрести дом-трейлер, может быть утрачена, если трейлер впоследствии будет присоединен к недвижимому имуществу.
Закон о креплении также может вызвать множество проблем с имуществом, находящимся в аренде . Светильники, установленные арендатором, принадлежат арендодателю, если арендатор выселен из помещения. Это так, даже если приспособление могло быть законно снято арендатором, пока договор аренды находился в хорошем состоянии. Например, люстра, повешенная арендатором, может стать собственностью арендодателя. Хотя этот пример тривиален, были случаи, когда тяжелое оборудование, входящее в состав завода, считалось уже неиспользуемым, даже если оно было продано как движимое имущество.
Поскольку стоимость приспособлений часто превышает стоимость земли, к которой они прикреплены, судебные иски с целью определить, является ли конкретный предмет движимым имуществом или приспособлением, являются обычным явлением. В одном случае в Канаде правительство провинции утверждало, что огромная земляная плотина была движимым имуществом, поскольку она удерживалась на месте только под действием силы тяжести, а не с помощью каких-либо креплений (иск был отклонен). При продаже земли приспособления рассматриваются как часть земли и не могут быть удалены или изменены продавцом до передачи земли.
Крепления известны в гражданском праве как существенные части. [3]
Важным исключением из обычного подхода к имуществу является категория торгового оборудования (часто называемого «движимым имуществом»), движимого имущества, установленного арендатором на арендованной коммерческой недвижимости специально для использования в торговле или бизнесе . Они всегда могут быть удалены арендатором при условии, что любой ущерб конструкции, причиненный в результате удаления, будет возмещен или отремонтирован. Например, деловые вывески, витрины, полки магазинов, винные бары и механическое оборудование часто прочно, если не почти постоянно, прикреплены к зданию или земле. Однако они остаются личной собственностью и могут быть вывезены арендатором, поскольку являются частью бизнеса арендатора.
Экономическая логика этого исключения для торгового оборудования предполагает, что если арендаторы не смогут их убрать, то арендодатели будут нести ответственность за оснащение своих арендаторов таким оборудованием и материалами.
Таким образом, согласно дедукции, торговое приспособление вообще не является приспособлением. Его название вводит в заблуждение, поскольку приспособление по определению является недвижимым имуществом, которое должно оставаться вместе с недвижимостью, когда продавец продает ее или арендатор отказывается от аренды. Торговое «приспособление» — это не недвижимое имущество, а личная собственность арендатора.
У арендодателя есть определенная защита. Любой ущерб недвижимому имуществу, вызванный снятием арендатором торгового оборудования, должен быть отремонтирован или оплачен арендатором. Если торговое оборудование не удаляется при выезде арендатора, оно становится собственностью арендодателя в процессе присоединения . Например, если ресторан обанкротится и владелец отказывается от своего права и расходов на вынос всего кухонного оборудования, обеденных кабинок и других торговых приспособлений, эти торговые помещения переходят в собственность арендодателя. Таким образом, они больше не будут торговыми объектами и фактически могут стать обычными объектами, а значит, и недвижимостью.
В отсутствие соглашения между сторонами, [4] [5] доктрина светильников, в соответствии с законом, [6] действует для разрешения споров, касающихся права собственности на объекты.
Является ли движимым имуществом по своей природе, [7] [8] [9] [10] становится неотъемлемой частью в силу всех обстоятельств, [11] [12] [13] [14] окружающих их присоединения к земле, [9] [15] [16] зависит от (i) цели и (ii) степени аннексии. [17] [18] [19] Сембл, это смешанный вопрос факта и права, [7] [20] должен быть определен объективно, [5] [21] [22] [23] субъективное намерение является соображением . [8] [23] [24] [25]
Намерение может быть установлено по отношению присоединяющей стороны к владельцу земли, [8] когда предполагается использование движимого имущества, [5] а не по соглашению сторон. [21] [26] [27] Предметы, привезенные на землю арендаторами, могут стать приспособлениями, [6] [28] , и этот факт может быть важным определяющим фактором. [9] [29]
После дела Палумбери против Палумбери [12] больший акцент был сделан на цели аннексии. Каждый случай зависит от своих собственных фактов, [30] однако основным критерием, [31] является то, было ли движимое имущество закреплено с намерением, чтобы оно оставалось на месте «постоянно или в течение неопределенного или существенного периода времени», [17] или только для каких-то временных целей. [17] [32] [33] : стр. 712–3.
Если объект не покоится под действием собственного веса, [8] [7] [17] [34] [35] это приведет к возникновению опровержимой презумпции [23] [36] о том, что движимое имущество является приспособлением. [14] [15] [16] [24] Незакрепленные предметы могут стать приспособлениями, особенно если они будут использоваться в течение длительного периода времени. [37] [38] [39]
Дополнительные показатели включают возможность отсоединения объекта без причинения существенного ущерба, [17] [40] [41] [42] был ли он установлен для лучшего использования земли, [39] [43] или самого объекта, [17] [26] [31] [44] период времени использования и его функция, [5] функция, которую выполняет его аннексия, [31] и превысит ли стоимость восстановления стоимость имущества. [38]
Право арендатора на выселение не распространяется на сельскохозяйственные приспособления по общему праву. [45] Однако в соответствии с законодательством Нового Южного Уэльса арендаторы могут снимать сельскохозяйственные приспособления при определенных обстоятельствах при условии соблюдения законных прав арендодателей, касающихся приспособлений. [46]
В большинстве договоров аренды коммерческой недвижимости арендатор обязан восстановить улучшения арендованной собственности до исходного состояния здания по истечении срока аренды. [47]
«Статья 93 Существенные части вещи
«Части вещи, которые не могут быть разделены без разрушения или изменения природы той или иной вещи (существенные части), не могут быть предметом отдельных прав.