Бридж -кредит — это тип краткосрочного кредита , который обычно выдается на срок от 2 недель до 3 лет в ожидании более крупного или долгосрочного финансирования . [1] [2] В Соединенном Королевстве его обычно называют промежуточным кредитом , [3] также известным как «кредит с условием», а в некоторых приложениях — как промежуточный кредит. В Южной Африке термин « промежуточное финансирование» более распространен.
Мостовой кредит — это временное финансирование для частного лица или бизнеса до получения постоянного финансирования или следующего этапа финансирования. Деньги из нового финансирования обычно используются для «вывода» (т.е. для погашения) мостового кредита, а также других потребностей в капитализации .
Бридж-кредиты обычно дороже обычного финансирования, чтобы компенсировать дополнительный риск. Бридж-кредиты обычно имеют более высокую процентную ставку, баллы (баллы по сути являются сборами, 1 балл равен 1% от суммы кредита) и другие расходы, которые амортизируются в течение более короткого периода, а также различные сборы и другие «подсластители» (например, участие кредитора в акционерном капитале в некоторых кредитах). Кредитор также может потребовать перекрестное обеспечение и более низкое соотношение кредита к стоимости . С другой стороны, они обычно оформляются быстро с относительно небольшим количеством документации.
Бридж-кредиты часто используются для покупки коммерческой недвижимости, чтобы быстро закрыть сделку, вернуть недвижимость из-под залога или воспользоваться краткосрочной возможностью для обеспечения долгосрочного финансирования. [4] [5] Бридж-кредиты на недвижимость обычно возвращаются, когда недвижимость продается, рефинансируется традиционным кредитором, кредитоспособность заемщика улучшается, недвижимость улучшается или достраивается, или есть определенное улучшение или изменение, которое позволяет осуществить постоянный или последующий раунд ипотечного финансирования. Проблема сроков может возникнуть из-за фаз проекта с различными потребностями в денежных средствах и профилями риска, а также из-за способности обеспечить финансирование.
Мостовой кредит похож на кредит под залог и частично совпадает с ним . Оба являются нестандартными кредитами, полученными в связи с краткосрочными или необычными обстоятельствами. Разница в том, что под твердыми деньгами понимается источник кредитования, обычно физическое лицо, инвестиционный пул или частная компания, которая не является банком в бизнесе по предоставлению высокорисковых кредитов с высокой процентной ставкой, тогда как мостовой кредит — это краткосрочный кредит, который «заполняет пробел» между долгосрочными кредитами.
Для типичных сроков до 12 месяцев может взиматься 2–4 пункта. Коэффициенты кредита к стоимости (LTV) обычно не превышают 65% для коммерческой недвижимости или 80% для жилой недвижимости, исходя из оценочной стоимости.
Бридж-кредит может быть закрытым, то есть доступным в течение заранее определенного периода времени, или открытым, то есть не иметь фиксированной даты погашения (хотя может быть обязательное погашение по истечении определенного времени). [6]
Кредит под залог первой задолженности, как правило, доступен по более высокому LTV, чем кредит под залог второй задолженности, поскольку уровень риска ниже; многие кредиторы в Великобритании вообще избегают кредитования под залог второй задолженности.
Более низкие значения LTV могут также повлечь за собой более низкие ставки, что опять же отражает более низкий уровень риска андеррайтинга, хотя разовые сборы, юридические сборы кредиторов и оценочные платежи могут оставаться фиксированными.
Бридж-кредиты используются в венчурном капитале и других корпоративных финансах для нескольких целей:
В южноафриканском законодательстве недвижимое имущество передается через систему регистрации в государственных реестрах, известных как бюро регистрации прав собственности . [9] [10] Учитывая задержки, возникающие в процессе передачи, многим участникам сделок с недвижимостью требуется доступ к средствам, которые в противном случае стали бы доступны только в день регистрации сделки в соответствующем бюро регистрации прав собственности.
Компании по промежуточному финансированию предоставляют финансирование, которое создает мост между немедленным денежным потоком участника и возможным правом на получение средств при регистрации в Deeds Office. Обычно промежуточное финансирование не предоставляется банками .
Доступны различные формы промежуточного финансирования в зависимости от участника сделки с недвижимостью, которому требуется финансирование. Продавцы фиксированной недвижимости могут промежуточно использовать выручку от продажи, агенты по недвижимости промежуточно использовать комиссию агентов по недвижимости, а заемщики по ипотеке промежуточно использовать выручку от дальнейших или обменных облигаций. Промежуточное финансирование также доступно для погашения непогашенных налогов на недвижимость или муниципальных счетов или для оплаты трансфертных пошлин .
Краткосрочное финансирование, похожее на современные промежуточные кредиты, было доступно в Великобритании еще в 1960-х годах, но обычно только через крупные банки и строительные общества для известных клиентов. [11] Рынок промежуточных кредитов оставался небольшим вплоть до начала тысячелетия, с ограниченным числом кредиторов.
Промежуточные кредиты стали пользоваться все большей популярностью в Великобритании после глобальной рецессии 2008–2009 годов , при этом валовое кредитование увеличилось более чем вдвое с 0,8 млрд фунтов стерлингов в год по март 2011 года до 2,2 млрд фунтов стерлингов в год по июнь 2014 года. [ необходима ссылка ] [ ненадежный источник? ] Это совпало с заметным спадом в основном ипотечном кредитовании в тот же период, поскольку банки и строительные общества стали более неохотно выдавать ипотечные кредиты. [12] [6]
Общая стоимость непогашенных сумм жилищных кредитов в первом квартале 2016 года составила 1 304,5 млрд фунтов стерлингов, что на 1,0% больше по сравнению с четвертым кварталом 2015 года и на 3,4% больше за последние четыре квартала. [13]
По мере того, как популярность промежуточных кредитов росла, росло и количество споров вокруг них. В 2011 году Управление по финансовым услугам (FSA) предостерегло покупателей жилья от использования промежуточных кредитов в качестве замены обычной ипотеки, выразив опасения, что некоторые ипотечные брокеры могут искажать их пригодность. [14]
В Соединенном Королевстве промежуточные кредиты используются как в бизнесе, так и в сфере недвижимости . В первом случае они обычно используются для высвобождения капитала с целью увеличения денежного потока . Во втором случае они используются перевозчиками, чтобы «разорвать» цепочки собственности, предоставляя краткосрочный источник финансирования, когда есть задержка между датами продажи и завершения, покупателями, делающими ставки на недвижимость на аукционе , а также арендодателями и застройщиками для обеспечения финансирования реконструкции для быстрой продажи [12] или для ремонта недвижимости, которая считается непригодной для проживания, до получения обычного ипотечного финансирования.
Ссуды Bridging могут быть обеспечены в качестве первого или второго залога за недвижимое имущество, включая коммерческую недвижимость , недвижимость, сдаваемую в аренду, ветхое имущество и землю или строительные участки. Сроки займа обычно составляют до 18 месяцев, с ежемесячной выплатой сложных процентов; как таковые, они часто дороже, чем другие типы обеспеченных жилищных займов. [12]
Ссуды Bridging определяются как «открытые» или «закрытые». Кредит закрывается, если у заемщика есть четкий и надежный план погашения или стратегия выхода, например, продажа обеспечения кредита или долгосрочное финансирование. [15] Открытые ссуды Bridging более рискованны как для заемщика, так и для кредитора из-за большей вероятности дефолта .
Промежуточные кредиты, обеспеченные первым залогом имущества, в котором будет проживать заемщик или близкий член семьи, считаются регулируемыми ипотечными договорами и, следовательно, регулируются Управлением по финансовому поведению (FCA). [16] Промежуточные кредиты, продаваемые арендодателям и застройщикам, как правило, не регулируются; однако, если арендатор арендованного имущества, под которое обеспечен кредит, является или будет близким членом семьи заемщика, регулирование FCA все равно будет применяться. [17]
В настоящее время существует исключение в случае смешанного использования недвижимости, когда заемщик или близкий родственник будет занимать менее 40% недвижимости. Однако в марте 2016 года Великобритания будет вынуждена привести свое существующее законодательство в соответствие с европейским в соответствии с общеевропейской Директивой об ипотечном кредитовании (MCD). Поскольку MCD не признает пороговые значения использования при определении регулируемого договора, в настоящее время неясно, будет ли продолжать применяться «правило 40%». [18]