Отклонение — это отклонение от набора правил, которые муниципалитет применяет к землепользованию и застройке , обычно постановления о зонировании , строительного кодекса или муниципального кодекса . Способ применения отклонений может значительно различаться в зависимости от муниципалитета . Отклонение также может быть известно как отклонение стандартов, ссылаясь на стандарты застройки, содержащиеся в кодексе. Отклонение часто предоставляется Советом или Комитетом по корректировке.
Отклонение — это административное исключение из правил землепользования . Использование и применение отклонений может значительно различаться в большом количестве муниципалитетов по всему миру, которые регулируют землепользование по этой модели. Выдача отклонений может быть очень распространенной или почти неслыханной в данном муниципалитете. Это может зависеть от правил муниципалитета, среды застройки и модели развития и даже политического климата. Один город может рассматривать отклонения как обычное дело, в то время как другой город может рассматривать отклонения как весьма необычные исключения из нормы. Отношение сообщества и политический климат также могут меняться в пределах города, влияя на способ предоставления отклонений, даже если не вносятся изменения в правила, регулирующие отклонения.
Обычно в Соединенных Штатах процесс отклонения должен быть предоставлен землевладельцу по запросу, иначе муниципалитет может оказаться под угрозой совершения нормативного изъятия . Процесс отклонения был описан как «конституционный предохранительный клапан» для защиты прав землевладельцев.
В практике планирования местного землепользования обычно используются две широкие категории отклонений: отклонения по площади (или объему ) и отклонения по использованию. [1]
Отклонение площади является наиболее распространенным типом. Оно может быть запрошено застройщиком или землевладельцем, когда необычная конфигурация земли или иногда физические улучшения (структуры) на земле требуют смягчения применимых правил, чтобы избежать отказа землевладельцу в тех же правах и использовании собственности, которыми пользуются владельцы соседних объектов. Хрестоматийным примером может служить дом, построенный на участке нестандартной формы. Если необычная форма участка делает для землевладельца или застройщика обременительным соблюдать стандартные отступы зданий , указанные в кодексе, отклонение может быть запрошено, чтобы разрешить уменьшенное отступление. Другим примером может быть дом, построенный на наклонном участке. Если наклон участка делает обременительным соблюдение ограничения высоты — как правило, из-за того, как кодекс муниципалитета требует измерения высоты, — то отклонение может быть запрошено для конструкции увеличенной высоты из-за особых условий на участке.
Отклонение в использовании — это отклонение, которое разрешает использование земли, обычно не разрешенное постановлением о зонировании. [2] Такое отклонение имеет много общего с разрешением на специальное использование (иногда называемым условным разрешением на использование). Некоторые муниципалитеты не предлагают этот процесс, предпочитая вместо этого решать такие ситуации в рамках разрешений на специальное использование. Предоставление отклонения в использовании также может быть похоже, по сути, на изменение зоны. В определенных случаях это может считаться точечным зонированием , которое запрещено во многих юрисдикциях.
В любом случае запрос на отклонение оправдан только в том случае, если на участке существуют особые условия, которые создают трудности, делающие слишком сложным соблюдение обычных требований кодекса. Аналогичным образом запрос на отклонение на обычном участке без особых условий может быть обоснованно отклонен. Особые условия или трудности, как правило, должны возникать из-за некоторой физической конфигурации участка или его структур. Финансовое или личное положение заявителя обычно не может приниматься во внимание. Согласно большинству кодексов, регулирующих отклонения, одобрение отклонения не должно приводить к угрозе общественному здоровью или безопасности и не должно предоставлять особые привилегии владельцу собственности. Другими словами, когда отклонение предоставляется, любой другой владелец собственности с аналогичными условиями на участке должен иметь возможность получить аналогичное отклонение; этот критерий часто рассматривается путем ссылки на прецедент .
1 ^ информация о зонировании жилой инвестиционной недвижимости