Термин «отходы» используется в имущественном праве для описания причины иска , которая может быть предъявлена в суде для рассмотрения изменения состояния недвижимости, вызванного текущим арендатором , которое повреждает или уничтожает стоимость этой собственности. Иск о растратах может быть подан против пожизненного арендатора или арендатора арендованного имущества , как текущим арендодателем, так и владельцем закрепленного будущего интереса . Однако держатель исполнительного интереса не имеет права на принудительное исполнение иска о растратах, поскольку его будущий интерес не закреплен . В соответствии с законом существует несколько различных видов отходов.
Добровольные отходы (иногда называемые утвердительными отходами ) — это любые изменения, внесенные в имущество, которые намеренно или по небрежности наносят вред имуществу или истощают его ресурсы, если только это истощение не является продолжением уже существующего использования. Некоторые юрисдикции следуют так называемой доктрине открытых шахт , которая разрешает продолжение раскопок из любой шахты на уже открытой территории, но запрещает открытие новых шахт. Однако большинство юрисдикций теперь следуют доктрине, которая разрешает любую деятельность, необходимую для продолжения эксплуатации определенного ресурса, если земля уже использовалась для этой цели.
Разрешительная трата — это неспособность поддерживать недвижимость в хорошем состоянии, как в физическом, так и в финансовом. Вместо того, чтобы требовать какого-либо плохого действия со стороны арендатора, это требует неспособности поддерживать обычный ремонт , платить налоги или проценты по ипотеке пожизненным арендатором или арендатором недвижимости, находящейся в аренде.
Мелиоративные отходы — это улучшение имущества, которое изменяет его характер, даже если изменение увеличивает стоимость земли. Согласно английскому общему праву , когда происходит мелиоративные отходы, заинтересованная сторона может взыскать с арендатора стоимость восстановления земли до ее первоначального состояния. Это основано на традиционной юриспруденции общего права , предполагающей, что правообладатель намеревался сохранить имущество в его первоначальном состоянии.
У человека A есть текущее пожизненное поместье в три акра земли с красивым лесом и историческим домом его семьи. Человек B завещал унаследовать поместье после смерти A. B любит изучать родословную и надеется когда-нибудь поселиться в историческом здании на земле своей семьи. Вместо этого A решает, что земля будет более ценной в качестве ночного клуба, и составляет бизнес-план по превращению старого поместья в новое ночное заведение. B может подать в суд на A за мелиоративную трату и получить запрет на строительство клуба. Даже если клуб настроен на прибыль, а старый семейный дом представляет собой бесполезную развалину в ужасном состоянии, B все равно имеет право помешать A улучшить имущество.
Если А действительно построит клуб, то Б может подать иск на возмещение расходов на снос нового строения и возврат земли в первоначальное состояние.
В Соединенных Штатах возмещение ущерба за мелиоративные отходы, как правило, не предоставляется, особенно если улучшение имущества, вероятно, продлится долгое время. Политика, стоящая за этим изменением в общем праве, заключается в поощрении улучшений и экономического развития, даже ценой исторических изменений.
Из этой доктрины есть исключение, когда долгосрочный арендатор вносит изменения, которые увеличивают стоимость имущества таким образом, что это отражает изменение в природе и характере соседних объектов. Если арендатор сносит дом и строит фабрику на участке в районе, где жилые дома, как правило, заменяются промышленностью, арендатор не будет нести ответственности за отходы.
В деле Melms v. Pabst Brewing Co. , 79 NW 738 (Wis. 1899), завод Pabst Brewing Company посягнул на жилой дом. Владелец дома хотел переоборудовать землю под коммерческое использование, но владел поместьем, ограничивающим использование земли жилыми целями. Суд постановил, что соседние владения в достаточной степени изменили характер местности, и позволил владельцу поместья переоборудовать землю, несмотря на наличие потенциальных мелиоративных отходов.
Согласно английскому и австралийскому праву , справедливые отходы — это отходы, которые пожизненный арендатор имеет право совершать по общему праву, но ограничен судом справедливости . Эта доктрина вписывается в более широкую структуру справедливости, в которой законное право что-либо делать не настолько неограниченно, чтобы было невозможно злоупотреблять этим правом. Пожизненный арендатор, которому предоставлено поместье «без импичмента отходов» (его нельзя привлечь к ответственности за отходы), не может совершать акты вопиющего разрушения, несовместимые с плодотворным использованием земли. Например, особняк не может быть лишен стекла, древесины или труб ( Вейн против Лорда Барнарда ), а деревья, имеющие декоративную ценность, не могут быть вырублены пожизненным арендатором ( Тернер против Райта ).
Если суд установит, что арендатор занимается расточительством, существует ряд возможных мер правовой защиты, которые можно предпринять:
В Кентукки действует особенно суровое средство правовой защиты от добровольной растраты. Лицо, совершившее добровольную растрату без письменного разрешения держателя будущих прав, обязано выплатить держателю будущих прав тройную компенсацию , а текущее право этого лица (будь то пожизненное владение или аренда) автоматически прекращается. [1]
В Миссури есть два закона, которые предписывают суровое средство правовой защиты за растраты. Там человек, признанный совершившим умышленную растрату без письменного разрешения держателя будущих интересов, обязан выплатить тройной ущерб. В некоторых случаях истцу удавалось получить тройной ущерб дважды — один раз за умышленную растрату и еще раз за бессмысленную растрату. [2]
Если истец может доказать, что ответчик в настоящее время занимается добровольной или добровольной растратой земли, суд может запретить (или прекратить) эту деятельность; однако суды неохотно запрещают мелиоративную растрату, если только уничтожаемая собственность не имеет уникальной исторической ценности.