В английском земельном праве арендная плата — это ежегодная сумма, выплачиваемая владельцем земли, находящейся в полной собственности (terre-tenant), владельцу арендной платы (rentcharger), то есть лицу, которое не должно иметь никаких других законных интересов в отношении земли.
Их часто называют главными рентами на северо-западе Англии, но термин «земельная рента» используется во многих частях страны для обозначения либо арендной платы, либо арендной платы, выплачиваемой за арендуемую землю . [1] Это сбивает с толку, поскольку настоящая земельная рента — это сумма, выплачиваемая в отношении земли, находящейся в аренде, а не в свободной собственности. В результате, первый вопрос, который запросит нотариус или другой консультант, такой как бесплатный Rentcharges Unit, — это информация из Земельного кадастра , которую общественность также может получить дешево, о том, является ли рассматриваемая земля свободной собственностью или находится в аренде ( имение в свободной собственности ).
Rentcharge — это юридический механизм, который позволял ежегодно взимать плату с собственности, находящейся в свободном владении. Акт, составленный с ведома сторон, имеет юридическую силу в отношении земли для осуществления этого и является законным с 1290 года Статута Quia Emptores . Такие суммы первоначально выплачивались местному лорду поместья бессрочно; однако более распространенной системой таких лордов была система copyhold .
Арендная плата обеспечивала регулярный доход для землевладельцев, которые были готовы передать землю под застройку первоначальному застройщику или, в некоторых случаях, третьей стороне. Подлежащие уплате платежи обычно составляют от 2 до 5 фунтов стерлингов в год, что больше не является значительным бременем из-за прошлой инфляции цен . Иногда земля была передана без уплаты основной суммы, и арендная плата была единственным платежом. После наложения арендная плата продолжает связывать всю землю, даже если земля впоследствии делится и продается по участкам. В таких случаях один арендатор земли может быть ответственным за уплату всей арендной платы. Затем этому человеку остается собрать соответствующую часть с других арендаторов земли, чья земля подлежит арендной плате.
Раздел 2 Закона об арендной плате 1977 г. (гл. 30) [2] запрещает создание большинства новых арендных плат, за исключением «аренды имущества» (взимаемой с коммунальных/собственных целей).
Другие части Закона об арендной плате 1977 года [2] отменят арендную плату феодального характера и предоставят финансовые средства для погашения (способа выкупа) любой арендной платы, касающейся любого свободного права собственности, владельцем, с бесплатной помощью или без таковой со стороны Отдела арендной платы Министерства жилищного строительства, общин и местного самоуправления, Биркенхед, в то же время. [3]
Любой, который должен быть выкуплен (прекращен) владельцем земли, подлежащей такой арендной плате, по состоянию на 2023 год будет [обновлять]примерно в 10-11 раз (на основе ставки капитализации 4,6%) ежегодной арендной платы, указанной в титуле собственности, в частности, по формуле Закона. Закон имеет необязательную процедуру, разрешенную Положением о арендной плате (цена выкупа) (Англия) 2016 года, в которой правительственный Отдел арендной платы оказывает помощь без взимания платы. [4] [5] Чтобы гарантировать эффективность, арендная плата больше не должна появляться в Реестре титулов подчиненного фригольда.
Из этого простого доказательства есть редкое исключение. Очень немногие несельскохозяйственные фригольды остаются незарегистрированными землями, и те, кто это делает, могут рассмотреть возможность добровольной первой регистрации .
Многие арендаторы (владельцы арендной платы) могут заключить частное соглашение с фригольдером (который технически является арендатором земли, плательщиком арендной платы, фригольдером с умеренными обременениями до момента выкупа/истечения срока действия арендной платы/прекращения ее отмены). [6] В Законе есть формула, которая позволяет Департаменту по делам общин и местного самоуправления (DCLG) рассчитать сумму выкупа, которую последний должен заплатить для погашения своей арендной платы.
Это соответствует Положению об арендной плате (выкупной цене) (Англия) 2016 года:
P = цена выкупа;
R = годовая сумма арендной платы (или, в зависимости от обстоятельств, арендной платы, к которой применяется раздел 20(1) Закона о домовладельцах и арендаторах 1927 года), подлежащая погашению;
Y = процентная ставка по кредитам Национального кредитного фонда сроком более 30, но не более 30,5 лет, выраженная в виде десятичной дроби, публикуемая Управлением по управлению долгом Великобритании; и
N = период, выраженный в годах (округляя любую часть года до целого года), в течение которого арендная плата (или, в зависимости от обстоятельств, арендная плата, к которой применяется раздел 20(1) Закона о землевладельцах и арендаторах 1927 года ) оставалась бы подлежащей уплате, если бы она не была выкуплена. Точкой лонгстопа (самая длинная дата для этого) будет 22 августа 2037 года, таким образом, самый длинный период — это этот год за вычетом текущего разрыва в годах, округленного до любой части года.
Арендная плата погашается 22 августа 2037 года; таким образом, в середине 2023 года срок ее действия составляет 14 лет, и если ввести ее в приведенную выше формулу и использовать доходность 4,6%, то ставка, применяемая в середине 2023 года, даст приблизительно 10,26 лет арендной платы для ее погашения.
После завершения сделки DCLG от имени Государственного секретаря выдает арендатору земли сертификат о выкупе. [7] Любые существующие арендные платежи, кроме арендной платы за недвижимость, будут аннулированы 22 августа 2037 года. [8]
Закон 1977 года сохранил и продолжает разрешать застройщикам, продающим недвижимость, взимать соответствующую арендную плату за недвижимость , а именно:
Таким образом, они по-прежнему являются средством оплаты/требования желаемого обслуживания, такого как вспомогательное коммунальное обслуживание и общая инфраструктура. В Великобритании регулирование, касающееся потенциальных злоупотреблений (известное как « flecehold »), не поспевает за развитием жилищного сектора, [ требуется ссылка ], но правительство консультировалось [9] о возможных реформах.
Что касается арендованной земли (например, квартир), то земельная рента является эквивалентом арендной платы феодального образца; плата за обслуживание является эквивалентом арендной платы за поместье.
