Земельный банкинг — это практика объединения участков земли для будущей продажи или застройки .
В то время как во многих странах земельный банкинг может относиться к различным частным схемам инвестирования в недвижимость , в Соединенных Штатах он подразумевает создание квазигосударственных окружных или муниципальных органов власти, которым поручено управление инвентаризацией излишков земли.
В некоторых случаях эта практика носит мошеннический характер: земля продается по цене выше рыночной, а ее потенциальная прибыль в будущем преувеличивается.
Земельные банки являются квазигосударственными образованиями, созданными округами или муниципалитетами для эффективного управления и перепрофилирования инвентаря недоиспользуемой, заброшенной или конфискованной собственности . Они часто наделяются полномочиями, которые позволяют им достигать этих целей способами, которые не могут существующие государственные учреждения. Хотя «модель» земельного банка получила широкую поддержку и была реализована в ряде городов, она реализована по-разному, чтобы наилучшим образом удовлетворить потребности муниципалитета, штата и местного правового контекста, в котором она была создана. [1]
Земельный банкинг возник в 1920-х и 1930-х годах как средство сделать недорогую землю доступной для жилья и обеспечить упорядоченную застройку. [2] Период деиндустриализации в Соединенных Штатах в сочетании с возросшей пригородизацией в середине 20-го века оставил многие американские города с большим количеством пустующей и пришедшей в упадок промышленной, жилой и коммерческой недвижимости . Начиная с начала 1970-х годов муниципалитеты начали искать решения для управления упадком или стимулирования возрождения в некогда процветающих городских районах. Первый земельный банк был создан в Сент-Луисе в 1971 году. [1] В то время как другие муниципалитеты продолжали принимать их понемногу, только в середине 2000-х годов земельные банки стали рассматриваться как проверенная, надежная и принятая модель и получили широкое распространение — особенно после успеха земельного банка округа Дженеси . В 2009 году Департамент жилищного строительства и городского развития опубликовал отчет, в котором земельные банки рассматриваются как передовая модель для муниципалитетов, борющихся с последствиями финансового кризиса 2007–2008 годов и последовавшим за ним кризисом лишения права выкупа заложенного имущества . [3]
Земельный банкинг появился в конце 17 века на Британских островах и ранее был прерогативой помещиков или застройщиков, таких как Николас Барбон . Многие авторитетные коммерческие строительные компании успешно занимаются земельным банкингом для будущих строительных проектов. Компании также покупают земельные участки и легко делят их на более мелкие участки, а затем предлагают эти участки для продажи индивидуальным инвесторам. Эта относительно новая практика в Великобритании не попадает под контроль Управления по финансовому поведению . Многие люди опасаются этой формы инвестиций, поскольку многие компании, занимающиеся земельным банкингом, потерпели неудачу или были закрыты. В настоящее время не зарегистрировано ни одного проверенного успеха в области земельного банкинга в Великобритании, несмотря на то, что Великобритания пережила крупный бум недвижимости в период с 2002 по 2007 год. [4]
Схема банковского обслуживания земель, которая является схемой коллективного инвестирования , является «регулируемой деятельностью» [5] для целей Закона о финансовых услугах и рынках 2000 года и, согласно разделу 19(1), может осуществляться в Великобритании только лицом, которое либо уполномочено, либо освобождено. Раздел 26 предусматривает, что соглашение, заключенное лицом в нарушение этого, является неисполнимым, и любые выплаченные ему суммы могут быть взысканы вместе с компенсацией за любые понесенные убытки. После недавнего применения FCA этого положения многие компании, продающие земельные участки в Великобритании, переехали за пределы Европейского Союза и предлагают земельные участки только нерезидентам Великобритании, которые не защищены правилами FCA.
После внесения изменений в Закон о регистрации земель , было создано несколько компаний, предлагающих земельные участки в Великобритании в качестве инвестиций. Обычно это земли зеленого пояса , природоохранной зоны , поймы , сельскохозяйственные или охраняемые земли, непригодные для застройки. Не зарегистрировано ни одного успешного заявления на получение разрешения на застройку для участков, проданных в рамках таких коллективных инвестиционных схем.
Инвесторы в схемах инвестирования в земельные участки в Великобритании понесли значительные убытки. Большое количество британских компаний, предлагающих земельные участки в Великобритании, потерпели крах или были закрыты Управлением по финансовым услугам (FSA) или другими органами. [6] [7] [8] Некоторые компании теперь перешли в офшор после расследования FSA. Некоторые компании теперь предлагают земельные участки в Великобритании из таких мест, как Дубай или Сингапур, где местные власти не регулируют такую деятельность или не знают о высокорисковом характере инвестиций. В июне 2010 года Денежно-кредитное управление Сингапура (MAS) выпустило предупреждение [9] о схемах с земельными участками, предупреждая, что они могут быть мошенничеством, с особым акцентом на компании, предлагающие землю из Великобритании и Канады.
Представитель компании может связаться с человеком по телефону, во временных киосках торгового центра или на выставках недвижимости и предложить стратегические инвестиции в землю в Великобритании. Очень часто правительственная или отраслевая статистика Великобритании, близость земли к застроенным районам или недавняя история цен на жилье в Великобритании приводятся в качестве демонстрации того, почему земельный участок является отличной инвестицией. Устное общение часто указывает на то, что земля быстро проходит процедуру одобрения строительства и имеет большой потенциал в качестве земли под застройку. При ценообразовании земли обычно делается ссылка на одобренные цены на землю под застройку на пике рынка. Очень часто компания, занимающаяся земельным банком, представляет подробные планы, показывающие жилищную застройку на участке. Эти планы часто называют «предварительно одобренными», «концепцией» или «предварительной застройкой». Продавец сосредоточится на потенциальной будущей стоимости земли по сравнению с текущей ценой продажи.
Никогда не упоминается стоимость зеленых поясов или сельскохозяйственных земель, или вопросы, связанные с долгосрочным обслуживанием, или коллективная продажа небольших участков земли. Цена продажи обычно увеличивается в 10–100 раз по сравнению с текущей стоимостью земли. Представленные планы не имеют юридической силы в британском законодательстве о планировании и не могут считаться показателем прогресса в процессе планирования. Никогда не дается письменного договорного обещания на разрешение на планирование, несмотря на типичный крайний оптимизм продавца. Продавец, как правило, никогда не упоминает, что земля защищена или является землей зеленого пояса и не может быть застроена в соответствии с действующими правилами планирования. Обычно нет возможности получить разрешение на планирование в какие-либо разумные сроки.
Инвестор может в конечном итоге заплатить значительную сумму денег за небольшой участок земли с низкой стоимостью, который имеет очень высокий риск остаться неразвитым. Как только широкая общественность узнает о нежизнеспособности предлагаемой схемы инвестирования в участки, реальная стоимость отдельных участков рушится. Обычно за этим следует полная ликвидация компании, владеющей земельными участками, или ее перемещение в другую юрисдикцию.
Для клиентов, которые проявляют готовность приобретать такие схемы, могут также быть попытки продать дополнительные продукты земельного банка на основе участков в альтернативных местах или другие высокодоходные инвестиционные программы . Клиенты также могут быть добавлены в списки неудачников , которые затем продаются другим компаниям, предлагающим аналогичные схемы. Когда компания земельного банка терпит неудачу, инвесторам участков также могут быть предложены услуги по восстановлению инвестиций или планированию за плату. Такие услуги, как правило, являются мошенническими или терпят неудачу и приводят к дальнейшей потере денег для инвестора.
Документальный фильм You and Yours , впервые показанный на BBC Radio 4 в декабре 2006 года, [10] критиковал услуги, предлагаемые многими компаниями, занимающимися земельным банкингом в Соединенном Королевстве, предполагая, что они обманывают своих клиентов. Мошенничество с земельным банкингом основано на очень низкой вероятности получения разрешения на строительство для любого из участков и очень высокой марже прибыли, получаемой от земельных участков, при этом продавец использует вводящие в заблуждение маркетинговые тактики, чтобы убедить покупателей, что они делают надежные инвестиции.
Ключевая стратегия, используемая при продаже земельных участков в Соединенном Королевстве, заключается в том, что, поскольку клиент владеет земельным участком, он не может потерять свои деньги. Компания, занимающаяся земельным банком, обычно предлагает резкое ежегодное увеличение стоимости земельных участков и очень оптимистичные сроки для успешного рассмотрения заявок на планирование. Они никогда не являются договорными обязательствами. Обычно компания, занимающаяся земельным банком, продает земельный участок с премией в 15–100 раз выше текущей рыночной стоимости незастроенной земли. Покупатель может заплатить 15 000 фунтов стерлингов за земельный участок, текущая рыночная стоимость которого составляет всего 500 фунтов стерлингов. Исходя из этого, большая часть инвестиций не вкладывается в землю, а небольшой процент ежегодного увеличения стоимости земельного участка не имеет смысла. Фактические инвестиции заключаются в предлагаемой услуге по предоставлению ценной утвержденной земли под застройку в будущем. Если эта услуга никогда не будет оказана или окажется неудачной, оставшийся земельный актив обычно бесполезен. Если продающая компания потерпит неудачу или исчезнет, владелец участка не сможет экономически выгодно продать участок, поскольку административные усилия и стоимость продажи обычно превышают стоимость земельного участка.
Многие компании, занимающиеся земельным банкингом, нацеливаются на жертв за пределами Соединенного Королевства, особенно в Канаде , Сингапуре , Таиланде , Брунее и Малайзии . Жители этих стран могут быть наивны в отношении рынка недвижимости Великобритании и местных правил планирования, таких как зонирование зеленых поясов .
В 2008 году фирма UKLI, занимающаяся земельным банкингом, была помещена под внешнее управление из-за неплатежеспособности, несмотря на то, что она получила 69 миллионов фунтов стерлингов от 4500 человек за земельные участки. [ требуется ссылка ] Land International была закрыта в 2008 году после потери инвесторов в размере 10 миллионов фунтов стерлингов, [11] и те же самые участки Land International были позже выставлены на продажу в Азии. [12] В 2010 году Land International (Дальний Восток) потерпела неудачу, в результате чего инвесторы потеряли 6 миллионов сингапурских долларов (2,5 миллиона фунтов стерлингов). [13] Депутат Дэвид Хит потребовал провести дебаты в Палате общин после предложения 209 участков в деревне Дин , заявив, что «хотя земельный банкинг может и не быть незаконным, он, несомненно, является мошенничеством». [14]
Земельный кадастр Великобритании выпустил пресс-релиз [15] 15 января 2009 года, в котором потребителям сообщалось, что Земельный кадастр опубликовал руководство, предупреждающее об инвестиционных схемах с использованием земельного банка. Руководитель корпоративных юридических услуг Земельного кадастра Майк Уэсткотт Радд сказал, что общественность «вводят в заблуждение относительно перспектив получения разрешения на строительство», поскольку известные банки и застройщики ложно упоминаются как партнеры в проекте, и что в некоторых случаях представлялись поддельные документы Земельного кадастра, чтобы предположить, что разрешение на строительство существует, хотя на самом деле его не было.
В результате значительных споров и освещения в СМИ вопроса земельного банкинга многие директора и должностные лица компаний, участвовавших в нем, были привлечены к ответственности и приговорены судами к лишению свободы. [16] [ необходима цитата ]
В 2011 году штат Нью-Йорк принял закон о земельном банке, разрешающий создание некоммерческих организаций в каждом округе для получения права собственности на пустующие заброшенные дома, чтобы их можно было восстановить, продать или снести в упорядоченном порядке. Во многих округах на севере штата, включая округ Эри , округ Онондага , округ Скенектади и округ Олбани, дома были заброшены, поскольку люди переехали в пригороды. Некоторые объекты недвижимости были заброшены из-за задолженности по налогам, и город получил право собственности. [17]
Недавнее соглашение с использованием автоматизированного подписания дало генеральному прокурору Эрику Шнайдерману необходимые средства для финансирования земельных банков в Скенектади и Олбани. [18]
В штате Мичиган также действует программа земельного банка. [19] В Огайо закон о земельном банке был принят в 2009 году.
Земельный банкинг как инвестиция не является чем-то новым для Америки. Несколько миллиардеров, самостоятельно заработавших свои деньги, начали с покупки больших участков в Калифорнии, где возможности для развития еще не возникли. Такие люди, как Боб Хоуп и Дональд Трамп, получили огромную выгоду от покупки больших участков и удерживания собственности до тех пор, пока рынок не потребовал значительной прибыли при продаже. Однако в США также было много афер с землей, например, большие участки болот во Флориде, которые продавались как пригодные для недвижимости.
Мошенничества с землей во Флориде имеют историю еще с 1920-х годов, когда во Флориде началась земельная лихорадка. Во многих округах Флориды сегодня есть следы этих земельных афер. Округ Полк , Флорида , в частности, был опустошен мошенничеством с земельными банками. Округ Полк, являясь землей, которая находится между городом Тампа в округе Хиллсборо во Флориде и городом Орландо в округе Ориндж во Флориде, стал очагом спекулятивной застройки земель. Округ Норт-Полк находится в нижней части Грин-Сумп . Штат Флорида объявил Грин-Сумп «землей, вызывающей серьезную озабоченность штата». В период с 1970-х по конец 1980-х годов Грин-Сумп продавался как подходящий для застройки. Развитие Диснейленда и его привлекательность стали инструментом продаж, чтобы убедить людей покупать участки в один акр по высоким спекулятивным ценам. Эти цены варьировались от 2000 до 15 000 долларов за акр. Мошенничества с земельными банками во Флориде продолжаются и сегодня, и в основном они действуют за пределами Соединенных Штатов. Недоверчивым иностранным клиентам продают земли во Флориде из-за пределов США через контракты на оформление права собственности.
В декабре 2008 года, во время Великой рецессии , Совет по надзору за иностранными инвестициями (FIRB) смягчил законы, касающиеся иностранных инвестиций в австралийскую недвижимость. Согласно предыдущему законодательству, временным резидентам разрешалось приобретать недвижимость для целей основного места жительства стоимостью до 300 000 долларов. Согласно новым законам, вступившим в силу с февраля 2009 года, этот денежный лимит был снят.
В марте 2010 года глава Резервного банка Австралии объявил, что он отслеживает влияние изменения правил на рынок жилья. [20]
24 апреля 2010 года помощник казначея сенатор Ник Шерри объявил об ужесточении законов об иностранных инвестициях в результате общественного недовольства изменениями, внесенными годом ранее. Хотя они по-прежнему имеют право приобретать недвижимость любой стоимости, временные резиденты теперь должны продавать свое жилье при выезде из страны и сообщать обо всех покупках в Совет по надзору за иностранными инвестициями, что фактически устраняет эту лазейку в земельном банке. Однако иностранным компаниям разрешено приобретать недвижимость для размещения местного персонала.
Иностранные граждане могут создать зарегистрированную компанию с единственной целью покупки недвижимости в Австралии и активно обходить лазейку. [21]
По состоянию на 20 апреля 2010 года САП согласился, что Рабочая группа по реформе предложения и доступности жилья расширит работу по аудиту земель, чтобы изучить «недоиспользуемые частные владения большими участками земли к середине 2010 года». [22]
В то время как большинство банковских операций с землей основано на перспективе расширения городских территорий за счет сельских районов, сельскохозяйственные земли расширяются за счет целинных земель в различных частях мира. Банковские операции с землей с землей включают покупку целинных земель, которые были определены как пригодные для сельского хозяйства из-за своего климата, рельефа и свойств почвы, где покупатель не имеет намерения обрабатывать землю самостоятельно или сдавать ее в аренду.
При покупке инвестором земельного банка такие земли часто находятся довольно далеко от существующей инфраструктуры, что удерживает цены на низком уровне. Инвестор ожидает, что из-за естественного производственного потенциала района будет развиваться сельскохозяйственная инфраструктура (достаточное количество дорог, специализированные подрядчики, зернохранилища), больше земли будет введено в обработку, а стоимость земли увеличится.
Сельскохозяйственный земельный банкинг встречается там, где все еще существуют большие участки плодородной целинной земли, где оценки низкие и где законодательство позволяет иметь большие земельные наделы (свободное владение) отечественным и иностранным инвесторам. Типичными странами для таких инвестиций в последние годы были Аргентина , Бразилия , Уругвай , Парагвай [23] , где цены на землю соответственно выросли. [24]
Хотя представление о том, что плодородные земли мира являются ограниченным и ценным активом, отнюдь не ново, оно вновь привлекло внимание общественности и средств массовой информации после мирового продовольственного кризиса , когда появились такие фразы, как «пик пшеницы» или «пик почвы » [25] .
{{cite web}}: CS1 maint: archived copy as title (link)